Byggemåte
Boligen ble oppført 1986 og foretatt gode oppgraderinger mellom 2013 og frem til i år 2023.
Boligen går over to plan med 1. etasje og underetasje. Taket er tekket med takstein, veggene er kledd
med stående malt trepanel og bindingsverket er i trekonstruksjon.
Grunnmuren er oppført med lettklinkerbetong.
Garasjen er oppført i 2007. Støpt betongdekke på grunn, ytterkledning av stående malt treverkspanel og
oppført i bindingsverk med trekonstruksjon. Taket er oppført med trekonstruksjon og tekket med takstein.
Uteboden er oppført på bakken med grusunderlag og trekonstruksjon med stående trepanel.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Tilstandsgrad 2 vurderingene fra takstmannen.
Rom under terreng:
Beskrivelse:
Kjelleren har innredet areal, som ble innredet i 1987, ifølge eier. Følgende rom har vegger som er utforet
under utvendig bakkenivå: Bad, soverom og kjellerstue.
Tilstandsvurdering:
Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt.
isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og
fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens dersom
veggene er isolert. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med
ikke-organiske materialer.
Drenering
Beskrivelse: Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår. Det er observert synlig utvendig
fuktsikring av grunnmuren med topplist.
Tilstandsvurdering:
I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har
derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2.
Taktekking og membraner
Beskrivelse:
Yttertaket er tekket med takstein.
Tilstandsvurdering:
I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Etter
Taksering Norges egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på 40-50 år.
Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2.
Yttertaket er kun besiktiget fra bakkenivå og krypeloft. Når yttertaket er dekket med snø eller belagt med
is/regn, vil det ikke bli kontrollert direkte på yttertaket, i henhold til Taksering Norges HMS retningslinjer.
Utvendig beslag
Beskrivelse:
Takrenner og nedløp i metall ført til drensrør. Pipe over yttertak har fotbeslag.
Tilstandsvurdering:
I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 -
30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad
2.
Trapper
Beskrivelse: Rettløps trapp i tre med håndløper i tre.
Støpt utvendig trapp ned mot underetasjen. Rekkverk i trekonstruksjon med stående panel og håndløper i
tre. Rekkverkshøyde ble målt til ca. 83 cm under befaringstidspunktet.
Tilstandsvurdering:
Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av
sidene av innvendige trapp og ingen på utvendige trapp. Ved høydeforskjell på 0,5 m eller mer til terreng
eller underliggende plan skal sikres med rekkverk. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot
fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyde på rekkverk skal være minimum 1,0
m. TG2 er gitt på grunn av rekkverkshøyde og mangel på håndløpere.
Ytterdører
Beskrivelse:
1.etasje: Isolert ytterdør med glassfelt. Terrassedør med tolags isolerglass, fra byggeår.
Skyvedør med tolags isolerglass, fra byggeår.
Underetasje: Isolert ytterdør.
Tilstandsvurdering:
Ytterdører er av eldre dato. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere
isolasjonsevne. Det bør på generelt grunnlag påregnes justering/vedlikehold av ytterdører. Tilstandsgrad
2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
Vinduer
Beskrivelse:
Vinduer med tolags isolerglass for øvrig, fra byggeår.
Tilstandsvurdering:
Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere
isolasjonsevne. Risiko for punktering/skader er større i eldre vinduer.
Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
Overflater på innvendige gulv
Beskrivelse: 1.etasje: Gulvbelegg i soverom, gang, entré og kjøkken. Gulvbord i stue.
Underetasje: Gulvbelegg i to boder. Betong for øvrig.
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker
i gulvoverflater.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse:
Ledningsnett for vann i kobber hovedsakelig fra byggeår for øvrig. Avløpsrør i plast.
Stakeluke er lokalisert i en bod.
Hovedstoppekran er lokalisert i vaskerom(Underetasje).
Hovedstoppekran er ikke funksjonstestet da den er av eldre dato, som er vurdert som en risiko ved
funksjonstesting.
Tilførsel av vann til installasjoner ligger skjult i konstruksjonen.
Tilstandsvurdering:
Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til
innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100
år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av
anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2. Forholdet gir forhøyet risiko for vannlekkasjer som kan forårsake
fuktproblematikk.
Ventilasjon
Beskrivelse:
Spalteventiler i enkelte vinduer. Friskluftsventil på yttervegg i Underetasje (mangler i to boder). Elektrisk
avtrekksvifte på yttervegg i bad(Underetasje) og mot himling i bad(1.etasje). Oppdriftsventilasjon med
ventil i himling i vaskerom(Underetasje). Avtrekk i kjøkken via ventilator.
Tilstandsvurdering:
Det var krav til oppdriftsventilasjon fra våtrom ved tidspunkt for oppføring, i dette tilfelle er det ikke montert
avtrekk i vaskerom (1.etasje). Det mangler luftespalte under dører mot våtrom, som medfører begrenset
med tilluft og sirkulasjon.
Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.
Elektrisk oppvarming
Beskrivelse:
I følge eier er det lagt elektriske varmekabler i følgende rom:
1.etasje: bad.
Underetasje: kjellerstue, soverom, bad og vaskerom.
Elektrisk oppvarming med panelovner.
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
Kjøkkeninnredning
Beskrivelse:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Belysning under overskap. Fliser på vegg over
benkeskap. Laminat benkeplate med planlimt kum i rustfritt stål. Ventilator. Induksjonstopp og stekeovn
er integrert i innredningen. Opplegg for oppvaskmaskin.
Sigdal kjøkkeninnredning fra byggeår.
Tilstandsvurdering:
Det mangler silikonfuge i overgang benkeplate og fliser enkelte steder. Skapdører bærer preg av
bruksslitasje. Enkelte steder med svelling av innredning ved utslagskum. Det er under befaringen
benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover
normale verdier. Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
Balkonger, terrasser ol.
Beskrivelse:
Østvendt veranda i trekonstruksjon, med adkomst fra stue og soverom, ca. 78 m². Terrassebord på
bjelkelag og rekkverk i trekonstruksjon med stående panel i felt. Rekkverkshøyden er målt til 81 cm og 75
cm.
Vestvendt veranda i forbindelse med inngangsparti, ca. 3 m². Terrassebord på bjelkelag og rekkverk i
trekonstruksjon med stående panel i felt. Rekkverkshøyden er målt til 72 cm.
Tilstandsvurdering:
Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv og er av den grunn
vurdert til tilstandsgrad 2. Dimensjonering på bjelkelag og fundamentering er ikke vurdert.
Diverse utstyr og bygningsdeler
Her beskrives utstyr og bygningsdeler som tidligere ikke er beskrevet.
Fast inventar
Beskrivelse: Plassbygget garderobeskap med profilerte fronter i gang(1.etasje).
Plassbygget garderobeskap med glatte fronter i to soverom.
Tilstandsvurdering: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder.
Utvendig solavskjerming
Beskrivelse: Markiser er montert over vinduer mot øst.
Tilstandsvurdering: Eier opplyser om at markisene ble trekt om ca. 10 år siden. Tg 2 er gitt på grunn av
alder og normal slitasje.
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er vurdert på en forenklet måte, dersom det er mer enn 5 år siden det er utført
kontroll av det lokale eltilsynet.
Tilstandsvurdering er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har
spisskompetanse på området.
Elektrisk anlegg
Beskrivelse: Det er foretatt forenklet vurdering av det elektriske anlegget, da det ikke foreligger
tilsynsrapport fra det lokale el.-tilsynet.
Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.
Sikringstavle med automatsikringer og jordfeilbryter, montert i bod.
Samsvarserklæring signert av H.M elektro og datert 27.03.2023 er fremvist for følgende:
- Utført el.- kontroll bolig.
Følgende spørsmål er stilt eier:
- Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Anlegget er fra byggeår.
- Løses sikringene ofte ut? Nei.
- Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
- Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.
Tilstandsvurdering: Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
Det anbefales at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann.
Tilstandsvurdering er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har
spisskompetanse på området.
Overflater på innvendige gulv - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Fliser på betong. Sluk i plast.
Tilstandsvurdering:
Sluk skal monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er det mindre enn 25 mm.
Det er registrert dårlig fall mot sluk. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på
vanntett sjikt og overnevnte punkter. Sluk,
røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på
regnes p.g.a. alder.
Overflater på innvendige vegger - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Baderomsplater.
Tilstandsvurdering:
I henhold til legganvisningen skal det monteres bunnlist, forsegles ved alle kuttflater, plateskjøter (i
våtsoner) og rørgjennomføringer. I dette tilfelle er det ikke montert bunnlist, forseglet i rørgjennomføringer,
plateskjøter(i våtsoner) og kuttflater. TG2 er gitt på grunn av feilmontering av baderomsplater i henhold til
legganvisning, ved feilmontering av baderomsplater bortfaller garantien av platene.
Overflater på innvendige gulv - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse:
Fliser på betong. Sluk i plast. Fall mot sluk og slukhøyde er kontrollert og vurdert tilfredsstillende.
Tilstandsvurdering:
Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Sluk,
røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på
regnes p.g.a. alder.
Utstyr for sanitærinstallasjoner - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse: Skyllekum i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
Overflater på innvendige gulv - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Fliser. Sluk er under dusjkabinett og derfor ikke besiktiget.
Tilstandsvurdering:
Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Sluk, røropplegg, og
gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder.
Overflater på innvendige vegger - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Baderomsplater.
Tilstandsvurdering:
I henhold til legganvisningen skal det monteres bunnlist, forsegles ved alle kuttflater, plateskjøter (i
våtsoner) og rørgjennomføringer. I dette tilfelle er det ikke montert bunnlist, forseglet i rørgjennomføringer,
plateskjøter(i våtsoner) og kuttflater. TG2 er gitt på grunn av feilmontering av baderomsplater i henhold til
legganvisning, ved feilmontering av baderomsplater bortfaller garantien av platene.
Overflater på innvendige gulv - Vaskerom, 1. etasje
Beskrivelse:
Vinylbelegg. Eier opplyser om at sluk er montert under innredning som er fastmontert og derfor ikke
besiktiget.
Tilstandsvurdering:
Vaskerom ligger under kategorien våtrom. I våtrom er det krav til fukttett sjikt på hele gulvet, 5 cm opp fra
gulv på alle vegger og i våte soner. Våte soner i våtrom er rundt dusj og servant. I dette tilfelle er det ikke
montert oppbrett av fukttett sjikt mot veggoverflater. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet
levetid på vanntett sjikt og manglende oppbrett av belegg. Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen
forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 20.04.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.