Diverse
Kommentarer fra tilstandsrapport:
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. Det er ikke montert rekkverk. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Vestvendt takterrasse; Det bemerkes at høyde på rekkverk er lavere enn TEK 17
anbefalte 1m ved høyde over terreng på mer enn 0,5m. Lav høyde ved takoverbygg bad hvor det ikke er
montert rekkverk. Det ble observert råteskader i terrassegulv og utskifting av terrassegulv må forventes.
Membranduk har passert mer enn 50% av sin levetid. Terrasse ved bad u. etg.; Terrassegulv er modent
for utskifting. Det anbefales å etablere rekkverk ned mot skråning.
- Utvendige trapper:
Det er ikke montert rekkverk. Det er påvist andre avvik: Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens
krav for avstand mellom spiler. Åpninger i rekkverk er større enn dagens anbefalte maks 2 cm v/ liggende
rekkverk. Det bemerkes at betongtrapp er bratt og uten sikring med rekkverk. Trapp fremstår med
vedlikeholdsbehov. Det ble observert noe vedlikeholdsbehov av skiferlagt trapp ved adkomst. Trappen er i
tillegg bygget inntil garasje som medfører til fuktinnslag på
vegg i garasje. Dersom dette skal utbedres må det etableres tettesjikt.
- Innvendige trapper:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk. Åpninger i rekkverk er større
enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn
dagens forskriftskrav. Det anbefales sikkerhetstiltak på trapper da det er mer en 10 cm åpning rekkverk i
nedre del av rekkverk 1. etg. Åpninger mellom inntrinn er større enn dagens anbefalte maks 10 cm.
Rekkverk er noe løst i toppen av trappen.
- Bad / Vaskerom:
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller
byggematerialet er uegnet. Ufagmessige malingsarbeider og stedvise riss i overflater ble observert på
tak. Løse fliser observert inne i og under baderomsinnredning. Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer
enn 50% passert. Det er uheldig med vindu i våtsonen og det anbefales tildekking ved bruk av badekar.
Ingen negative avvik observert i området befaringsdag men, det frarådes allikevel vindu i en våtsone på et
rom definert som våtrom. Noe mindre sprekker i overganger i dusj og ved hjørnebadekar som antas
stammer fra byggeåret.
- Bad i hybel:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig avtrekk via ventil i vegg eller tak. Eiers
kommentar vedr. ventilasjon bad hybel; Skal hybel bad benyttes daglig bør det monteres en elektrisk vifte i
stedet for nåværende ventil. Aluminiumsprofilene får lett kondens på seg når man dusjer.
- Gjestetoalett:
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Toalettrom mangler styrt tilluftsventilering. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre
lekkasje fra innebygget sisterne.
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Veggkonstruksjon:
Stedvise riss ble observert ved inspeksjon av
veggoverflater innvendig. Riss som nødvendig vis ikke
har betydning for tilstanden. Erfaringsmessig er riss i
pussede vegger som Leca helt normalt. Noe værslitasje på nedre del av dekk bord mot syd på terrasse 2.
etg.
- Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Enkelte vinduer subber i karm og kan være
vanskelig og lukke og åpne. Vindu ved hybelkjøkken u. etg. er igjenskrudd. Stedvise riper i glass ble
observert i vinterhage 2. etg.
- Takvinduer:
Anbefalt brukstid er mer enn 50% passert. Motorstyring på 2 av takvinduer er frakoblet og er ikke i drift.
- Utvendige dører:
Låse funksjonen på dørene var vanskelige befaringsdag og service justeringer må forventes. Utettheter
terrassedør mellom vinterhage og stue.
- Balkong/Terrasse 2 etg:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold
til dagens krav til rekkverkshøyder. Eiers kommentar til terrasser: Terrasse syd oppe bør ryddes for store
mengder snø. Særlig i tilfelle av lange perioder med hard barfrost før snøen kommer. Vi har opplevd én
gang i en 20 års periode at avløpsrør i bakken på nordre del av huset frøs tett når smeltevann i
mildværsperioder skulle ledes vekk fra sør terrassen. Røret går i pipen, under huset og ut i bakken på
nordsiden av huset. Tilsvarende er det viktig å huske å tenne for varmekabler i alle avløp + det manuelle
kabel i avløp på vestsiden av huset når det blir plussgrader, så snø på tak og terrasser smelter.
- Innvendige overflater:
Det ble observert en del ufagmessige malerarbeider innvendig tak og stedvise riss i skjøter. Noe
fargenyanser og noe slitasje på enkelte gulvoverflater.
BADEROM / VASKEROM:
- Gulvoverflater:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert.
Det bemerkes at det ikke er optimalt fall til sluk på gulv iht. gjeldende krav.
- Sluk / Membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på slukløsning. Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på våtrommets
oppbygning befaringsdag. Pga. manglende dokumentasjon kan undertegnede selvfølgelig ikke gi noen
form for tetthetsgaranti. Ytterligere
undersøkelser anbefales. Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert.
- Sanitærutstyr og innredning:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det bemerkes
at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert. Det bemerkes at vegghengt toalett er montert uten kontrollert
drensåpning, noe som er forskriftmessig anbefalt løsning etter Tek. 2010. Ved en event.
lekkasje/kondens vil vann ikke oppdages og kunne gjøre skjult skade. Det anbefales å etablere silikon i
overgang vegghengt toalett og bidet og vegg.
- Ventilasjon, baderom:
Mekanisk avtrekksvifte har passer mer enn 50% av sin levetid.
BADEROM I HYBEL:
- Overflater vegger og himling:
Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert.
Ufagmessige malingsarbeider og stedvise riss i overflater ble observert på tak. Det ble observert
stikkontakt i våtsonen.
- Overflater gulv:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det bemerkes
at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert. Det ble målt ca. 10 mm på 2 meter. Det bemerkes at det
ikke er optimalt fall til sluk på gulv iht. gjeldende krav.
- Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på slukløsning. Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert.
- Sanitærutstyr og innredning:
Det bemerkes at anbefalt brukstid er mer enn 50% passert.
KJØKKEN I HYBEL
- Overflater:
Silikonfuge i overgang benkeplate og fliser over benk har sprukket.
- Avtrekk:
Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter).
KJØKKEN / SPISESTUE
- Avtrekk:
Avtrekksvifte har passert mer en 50% av sin levetid.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Vannledninger:
Det anbefales å etablere endetetting med tetningshylse i enden av rør i rør system under utslagsvask på
kjøkken. Det anbefales å etablere sikring ved eventuell lekkasje fra vanninstallasjoner i rom uten sluk i
gulv (f. eks. kjøkken, separat toalett, osv.) Det ble ikke observert dren fra fordelerskap som er plassert i
kjøkke-ninnredning hybel. Noe vanskelig adkomst til fordelerskap. Løst bl. batteri på utslagsvask
vinterhage ble registret.
- Ventilasjon:
Ventilasjonen i boliger med denne alder er ikke tilfredsstillende slik vi kjenner systemer i dag. Det er viktig
at fuktig luft blir fortløpende ført kontrollert ut enten over yttertak eller ut på yttervegg.
- Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av
varmtvannstank ihht gjeldende forskrift.
- Vannbåren varme:
Eiers oppl. ved lave utetemperaturer vinterstid: Ved temperaturer under minus 5 grader krever boligen
tilleggsvarme i de to store oppholdsrom kjøkken og stue oppe hvis man vil ha høyere temperaturer enn ca
19-20 grader. På grunn av gulvvarmen føles det ikke kaldt. Ved 10 minus grader klarer husets
varmesentral å varme opp kjøkken rommet til ca 17 grader. Vedovnen er effektiv og varmer opp til høyere
temperatur. Årsaken er i høy grad store vinduer og gavlene i aluminium. Vinterhage må på grunn av at
gulvvarmen ligger under gipsplater ha ekstra oppvarming vinterstid. Enten ved panelovner på veggen eller
ved hjelp av en frittstående vifteovn. Maks effekt må ta hensyn til kurs på 10 Amp.
Eier opplyser videre (står ikke i tilstandsrapporten):
Gulvvarmen i huset er nylig vurdert av Optimal Rørservice AS, i forbindelse med utskifting av et par
aktuatorer. Varmesystemet fungerer godt (jfr. vedlagt tilstandsrapport fra rørleggeren). For fremtiden har
Optimal Rørservice AS anbefalt å bytte varmeanlegget med et nytt og mer moderne anlegg, som vil gi en
bedre økonomisk fordel. Rørleggeren anbefaler en dobbeltmantlet varmtvannsbereder som har både
forbruksvann og vannbåren varme i samme tank. Da bør også aktuatorene byttes, samt romtermostatene.
Alt dette har en pris på tilsammen ca. 85 000kr. inkl. mva. Skiftet må gjøres over 2 dager og anbefales
gjort om sommeren.
- Elektrisk anlegg:
Det foreligger ingen dokumenterte el-tilsyn av elanlegget i senere tid. Norgesnett er nettleverandør i
området.
TOMTEFORHOLD:
- Grunnmur og fundamenter:
Noe løs puss ble observert ned ved klemlist på østsiden av bygningen. Stedvise riss i muren ble
observert.
- Terrengforhold:
Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. Det er påvist andre avvik: Det går en bekk på
eiendommen mot vest. Eiendommen er kupert og det anbefales stedvise sikringstiltak. Av
sikkerhetsmessige årsaker anbefales det sikring av med rekkverk på min. 1m der høyde over terreng
overstiger 0,5m for å unngå fallulykker.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
taktekkingen.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
Kommentarer fra selgers egenerklæring:
Punkt 7: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Selgers kommentar: Sprekk i mur etter vannskade i Mars i fjor pga. frost i avløpsrør inne i muren ( vann fra
takrenne). (Ble reparert, se
detaljer i pkt. 11)
Punkt 11: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Selgers svar: JPL.no (Malermester Jens Petter Lunde) Firmaet er spesialister på murbygg, rehabilitering
og vedlikehold. Reparasjon av sprekk i mur (jfr. pkt. 7) . Muren reparert og nytt utvendig avløpsrør etablert i
Mai 2021.
Punkt 20: Er det foretatt radonmåling?
Selgers svar: Nei. Radonsperre ble lagt da huset ble bygget i 2001
Punkt 24: Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om
(f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler)?
Selgers svar: Tinglyst avtale (1999) om kloakk]pumpestasjon i eget rom integrert i garasjen, med egen
adkomst for kommunen som drifter og vedlikeholder.
Hellvikskog velforening:
Som beboer i Birkeveien 44 kan du om ønsket melde deg inn i Hellvikskog velforening. Som medlem i
velforeningen kan du dra nytte av en rekke eksklusive fordeler som blant annet badstue og badehusene
på Hellvikskog, samt båtplass i Ursvikbukta.
Båtplasser på nybrygga, samt båtplassene på Ursvikbuktens båtforenings (UBF) flytebryggeanlegg kan
kun kjøpes av enten Hellvikskog vel's eller Ursvik vel's medlemmer. Båtanlegget ble lagt ut i desember
1994, og består av 53 båtplasser hvor vanndybden over 2M. Medlemmer kan sette seg på venteliste for
båtplass i flytebryggeanlegget.
Hva gjelder badehusene tilhører disse grunneierne i området, ved salg av eiendommen kan bruksretten
overføres til den nye eier. Av og til blir et badehus ledig, medlemmer i Hellvikskog Vel kan stå på
ventelisten for å få badehuset. Ursvikbuktens båtforening har egen hjemmeside www.ursvikbukten.no.
Ytterligere informasjon om Hellvikskog Vel finner på deres nettsider: www.hellvikskog.no
Kommentar fra selger:
Gulvvarmen i huset fungerer godt, og er nylig vurdert av Optimal Rørservice AS i forbindelse med utskifting
av et par aktuatorer. Rørleggeren har skrevet en tilstandsrapport som vedlegges.
For fremtiden har han anbefalt å bytte varmeanlegget med et nytt og mer moderne anlegg, som vil gi en
bedre økonomisk fordel. Det Optimal Rørservice anbefaler er en dobbelmantlet varmtvannsbereder som
har både forbruksvann og vannbåren varme i samme tank. Da bør også aktuatorene byttes, samt
romtermostatene. Alt dette har en pris på tilsammen ca. kr 85.000,- inkl. mva. Skiftet må gjøres over 2
dager og anbefales gjort om sommeren.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra
brann/feiervesen på eiendommen.