Byggemåte
Boligen er fra år 1958 og garasje som ble oppført i 1994.
Støpt grunnmur og innvendig bærevegg i kjeller og tilbygg med bad og garderobe oppført på ringmur med
støpt gulv på grunn.
Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, antatt med 15 eller 20 cm bindingsverk for tilbygg og
10 cm for eldre vegger. 2018-19 ble opprinnelig yttervegger påforet og tilleggsisolert utvendig med 5 cm +
asfalt vindtettplater med lekter og ny utvendig liggende beiset trekledning. Vinduer ble samtidig flyttet ut i
vegg.
Malte trevinduer med 2-lags glass 1- og 2. etasje.
Vinduer i 1. etasje er i hovedsak fra 1984 og
vinduer i 2. etasje fra 2013. I trapperom mellom 1- og 2. etasje er det noe eldre vindu med isolerglass.
I kjeller er det doble vinduer fra byggeår.
Ytterdør i hvit utførelse, montert inn i 2017.
Bolig har saltakkonstruksjon i tre med kaldtloft.
Taktekking består av betongtakstein fra 2017 på tilbygg og på opprinnelig bolig ble tak renovert i 2019.
Nye takrenner med nedløp, beslag, luftehatt og snøfangere, montert samtidig som ny takstein.
Terrasse i tre med spaltegulv av terrassebord på bjelkelag festet til yttervegg og med anlegg på dragere
over støpte søyler satt ned i grunn.
Overbygget del av terrasse har rekkverk med stående rekkverksbord. Tak med ensidig fall ut fra yttervegg,
utført med sperrekonstruksjon i tre og tekking med plast terrassetakplater og takrenne. I underkant av tak
er det horisontal himling kledd
med trepanel.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Tilstandsgrad 2:
Takkonstruksjon/Loft
Opprinnelig del er det saltakkonstruksjon i tre med kaldtloft. Det er kun liten inspeksjonsluke i himling i
soverom, som ligger mot garasje. Luke er i hovedsak tiltenkt adkomst til inntaksikring på loft. Ved befaring
var luke festet med spiker eller skruer og loft ble ikke inspisert. Ikke kjent om luke er stor nok for adkomst
til loft. Det er synlig lufteventil i gavel. For tilbygg er det saltak med kaldtloft uten adkomst.
Det er klargjort med hulltaking for montering av downlights i deler av gesimser.
Utvendig tak er besiktiget fra bakkeplan.
Det er avvik:
Pga av påforing av yttervegger er takutstikk forlenget. Takutstikk over inngangsparti er kledd i underkant
med trebord med spalter. På takutstikk mot Ludvig Grønvolds vei er takutstikk ikke ferdigstilt med spalte
kledning i underkant av taksperrer.
Kostnadsestimat: kr. 10 000,- - 50 000,-
Vinduer
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass 1- og 2. etasje.
Vinduer i 1. etasje er i hovedsak fra 1984 og vinduer i 2. etasje fra 2013. I trapperom mellom 1- og 2.
etasje er det noe eldre vindu med isolerglass. I kjeller er det doble vinduer fra byggeår.
Det er avvik:
For kjellervinduer må det påregnes til dels mye slitasje og på ett vindu mangler innvendig ramme.
Vinduer fra -84 har alder som tilsier at det er noe slitasje på bla pakninger, samt at isolerglass er utsatt
for punktering pga alder.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
Terrasse i tre med spaltegulv av terrassebord på bjelkelag festet til yttervegg og med anlegg på dragere
over støpte søyler satt ned i grunn.
Overbygget del av terrasse har rekkverk med stående rekkverksbord.
Tak med ensidig fall ut fra yttervegg, utført med sperrekonstruksjon i tre og tekking med plast
terrassetakplater og takrenne. I underkant av tak er det horisontal himling kledd med trepanel.
Det er avvik:
Terrasse har stedvis noe slitasje på overflater. Tak over terrasse har noe slitasje på plater og det er ikke
noe avslutning med vindskier etc. på enden av tak.
Pipe og ildsted.
Murt teglsteinspipe med røykkanal og luftekanal fra kjeller ført over tak. Feieluke i kjeller.
Nytt heldekkende pipebeslag over tak.
Pipe på loft er ikke besiktiget.
Nyere peisovn i kjøkken og stue.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
I forbindelse med kommunalt tilsyn av pipe og ildsteder mars 2023 ble det gitt en anbefaling om
rehabilitering av pipe med nye pipeforinger.
Tiltak
• Andre tiltak:
Behov for rehabilitering av pipe.
Kostnadsestimat: kr. 10 000,- - kr. 50 000,-
Innvendige trapper
Til 2. etasje er det malt tretrapp med rekkverk en side.
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Våtrom 1. etasje.
Vegger og tak
Fliser på vegger i bad og MDF panel på vegger i tilliggende garderobe.
Led downlights i himling for bad og garderobe.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Gulv i deler av bad har fall inn mot garderobe og MDF veggplater i garderobe er satt ned på gulvflis. Gulv i
garderobe regnes som del av våtrom da det ikke er tett oppkant/sokkel mellom bad og garderobe.
Gulv med oppkant i hele våtrommet regnes som våtsone og utløser krav til min. 25 mm vanntett oppkant
over ferdig gulv i hele rommet.
Tiltak
Deler av gulv i bad har fall inn mot garderobe og således kan det ved en lekkasje komme vann inn på gulv
i garderobe. Det anbefales å etablere en automatisk vannstopp på hoved vannledning med føler på vegg
ned mot gulv i bad (monteres på lavest punkt ved servant. Ved en eventuell lekkasje fra servant, vil vann
komme i kontakt med føler og vanntilførsel stenges. Ved en eventuell lekkasje på toalett eller dusjarmatur
vil vann føres til sluk.
Kostnadsestimat gjelder montering av automatisk vannstopp med trådløs føler. Kostnad antas å ligge i
område rundt kr. 10 000,-
Kostnadsestimat: kr. 10 000,- - kr. 50 000,-
Gulvet på badet i 1. etasje.
Flislagte gulv med elektriske varmekabler. Det er separate varmekabler med bryter og termostater for bad
og garderobe.
• Det er avvik:
Det er fall på gulv til sluk i dusj for området rundt dusj. For øvrig bad inklusive garderobe er det laveste
område av gulv inne i garderobe. Det vil si at ved en lekkasje fra servant, vil lekkasje vann føres inn til
garderobe, hvor det ikke er tett oppkant på MDF panelplater.
Tiltak
I tillegg til automatisk vannstopp, som er tatt med som tiltak vedrørende vegger i bad, bør det etableres en
tett oppkant på 25 mm over gulvflis, for eksempel sokkelflis eller type malt trelist. Før sokkelflis eller list
feste til vegg anbefales det å legg på en vanntett selvklebene membranremse som festes til gulvflis og til
vegg. Begge løsninger bør være i kombinasjon med automatisk vannstopp.
Kostnadsestimat: kr. 10 000,- - kr. 50 000,-
Sluk, membran og tettesjikt.
Det er benyttet smøremembran, men det foreligger ingen beskrivelse.
Eier har bilder fra utførelse av bad.
Vurdering av avvik:
• Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om
"uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at
det er utført "uavhengig kontroll".
Membransjikt er ikke ført 25 mm opp på vegg i garderobe, som er
minstekravet for tett oppkant over gulv i våtrom.
Tiltak:
Avvik er beskrevet også under overflater for gulv og vegger, og tiltak og kostnad må sees i sammenheng.
Tett oppkant på vegg i garderobe før etableres.
Kostnadsestimat: Under kr. 10 000,-
Bad/Toalett i 2. etasje.
Toalettrom med flislagt gulv med slakt fall til sluk, flislagte vegger og hvite takplater i himling.
Utstyrt med toalett, servantinnredning og skap på vegg. Ventil i yttervegg. Det er ikke tilluftventil til
toalettrom. Toalettrom er pusset opp i 2017 med nye fliser på gulv og vegger, samt nytt utstyr. Vann og
avløp er eldre.
Vurdering av avvik:
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kjelleren
Kjeller har utførelse fra byggeår med betonggulv og plast-fliser lagt løst på gulv i trappegang, vegger er
det murpuss og betong, og i himling er det betong (støpt etasjeskiller).
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Kjeller har utførelse fra byggeår. Det er noe fuktopptrekk i gulv og grunnmur, noe som er vanlig for
byggeår, hvor det ikke ble benyttet fuktsperre eller kapilærbrytende masser under støp.
Tiltak
Det er ikke registrert forhold som krever utbedring, forutsatt at kjeller brukes som vaskekjeller og
lagerplass. Kjeller er ikke egnet for innredning.
Kjellertrapp.
Det er avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet og trapp har ikke rekkverk.
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Det er avvik:
Ved befaring var det ikke rekkverk i trapp.
Tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Etter befaring opplyser eier at det er montert rekkverk i trapp, ut mot kjellerrom.
Vannledninger
Kobberrør i kjeller og som tilførsler til kjøkken og toalettrom i 2 etg.
Rør-i-rør fra forgrening i kjeller til nytt bad.
Vurdering av avvik:
Mer en halvparten gjennomsnittlig teknisk levetid for eldre vannledninger i kobber.
I byggdetaljblad for levetider for sanitær- installasjoner i boliger, Byggforskserien 700.330 er
vannledninger i kobber oppgitt med teknisk levetid 25-75 år og anbefalt brukstid 50 år.
Tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør
Innvendig i opprinnelig bolig er det eldre soil avløpsrør synlig i kjeller og opp i etasjeskiller. Det antas å
være samme utførelse for avløpsrør frem til toalettrom i 2. etasje og for lufterør for avløp, som går over tak
til takhatt.
Nytt opplegg med plastrør for nytt bad.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag,
men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Radon
Det er ikke fremlagt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er ikke fremlagt radonmåling for bolig Statens strålevern anbefaler radonmåling i bolig. Mer info
angående radon kan hentes hos kommunen og Statens strålevern,
www.nrpa.no/radon. Radon målinger blir anbefalt de fleste steder for å danne seg et bilde av situasjonen
angående risiko knyttet til eventuelt radon eksponering.
Terrengforhold av tomten
Flatt terreng rundt bolig.
Vurdering av avvik:
Område rundt bolig har mye fukt i grunn og det opplyses at det kan være problemer med at
grunnvannstand eller andre forhold med overvannsnett for området påvirker fuktforhold i kjeller.
Tiltak:
Det antas at forhold med fukt i grunn skyldes forhold som ligger utenfor tomt, og som eventuelt er en
kommunal oppgave å utbedre.
Drenering
Det er i forbindelse med oppføring av tilbygg i 2017 drenert rundt grunnmur for kjeller på langside mot
jernbanen, kortende mot garasje og på mindre del av vegg mot terrasse, hvor ny drenering er koblet til
opprinnelig drenering. Det må påregnes at drenering på øvrige vegger er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
Tilstandsgrad er satt ut fra at deler av drenering er eldre og tilstand for denne ikke er kjent. Samtidig med
ny drenering er det montert ny grunnmursplast på grunnmur, synlig over terreng. Det er ikke montert
overgangslist i pvc mellom grunnmur og grunnmursplast.
Tiltak:
Kjeller er i utgangspunktet ikke egnet for innredning. Støpt gulv og grunnmur fra 50 tallet har normalt ikke
kapilærbrytende sjikt (plastfolie/pukk) og det må påregnes at det er noe oppsug av fukt støpte gulv og
grunnmur ned mot grunn.
Det vurderes at det ikke er fuktproblemer i kjeller som tilsier at det må gjøres tiltak med eldre drenering,
men det utelukkes ikke at det kan
være forhold som påvirker drenering frem i tid og at det kan oppstå
behov for tiltak.
Tilstandsgrad ikke undersøkt
Utvendige avløpsledninger
Utførelse for avløpsrør fra kjeller og frem til kommunalt nett er ikke kjent for eier, men nabo opplyser at det
ble lagt inn nye rør til boliger i boligområdet på siste del av 70 tallet. Det er slisser med nyere støp i
kjellergulv, som indikerer at det er nye avløpsrør inn til kjeller, hvor
disse er koblet til eldre soilrør (jernrør). Ytterligere undersøkelser kreves for å stadfeste at det er ny
avløpsrør fra bolig og ut til offentlig nett i gate.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Bad har 3 yttervegger. Vegg nr 4 er yttervegg inn mot opprinnelig bolig. Gulv i tilbygg ligger 27 cm lavere
enn øvrig bolig og det er således ikke mulig å komme til nederst i vegg pga kjellermur og støpt
etasjeskiller over kjeller.
Oppvarming
Oppvarming med strøm og vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe i stue.
Nyere rentbrennende vedovner (peis-ovn) i kjøkken og stue. Varmekabler for bad og tilhørende garderobe.
I tillegg er det panelovner i noen rom. Funksjon og tilstand på oppvarmingskilder er ikke undersøkt. Det er
ikke opplyst om kjente feil eller mangler.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.