Byggemåte
Boligen er en vertikaldelt tomannsbolig som er bygd på støpt grunnmur.
Kledningen er av tømmermannskledning med stående panel.
Taket er av saltak konstruksjon i tre og taktekket med stålplater.
Hovedsakelig eldre to lags vinduer i boligen og et lags vinduer med dobbel ramme i kjelleren.
Overflater innvendig er av forskjellige utførsel og kledning, som glatte/malte/tapetserte/profilerte overflater.
Kjøkkenet har profilerte fronter med integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Stor og lys porselen
vaskekum.
Badet er et flislagt fra 2010 med stående klosett, dusj i hjørnet med glassdører, servant med benk og
høyskap.
Boligen har fått store oppgraderinger av det elektriske som nytt sikringsskap, flere kurser montert, mange
ledninger og lysbrytere er byttet i boligen.
Garasjen
Helt ny garasje som ble satt opp i 2019 med bred led port og to inngangsdører.
Den er satt opp av treverks bindingsverk og takstein av v
Indre kledning er av panel med glatte overflater, forskjellige gulvparket på den store veggen og OSB plater
i himlingen.
Belysning er med avlange taklamper.
Det er lagt opp kurs med god strømforsyning til Elbil-lader og har ført kabelen på venstre siden av porten.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang
av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som
takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG2:
Utvendig
Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp fra 2014. Stål takrenner nedløp og beslag.
Nedløp ledes i tette rør ned i terreng og er opplyst ledet til skrånede terreng bak garasje.
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke
krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Snøfangere bør monteres.
Veggkonstruksjon
Trekonstruksjon kledd med stående tømmermannspanel på yttervegger.
Vurdering av avvik:
• Enkelte bruks- og slitasjemerker på bordkledning.
• Enkelte sprekker og slitasje spesielt i nedkant av kledning.
Tiltak
• Tidspunkt for utskifting av ytterkledning nærer seg.
Takkonstruksjon/Loft
Saltak takkonstruksjon av tre med kaldt loft.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist fuktsskjolder/skader i takkonstruksjonen.
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Enkelte synlig fuktmerker i gjennomføring rundt pipe. Ved enkelt
fuktsøk måles det tørre verdier.
Tiltak
• Det må gjøres nærmere undersøkelser.
• Lufting/ventilering bør forbedres.
Vinduer
Eldre vinduer av to lags glass.
Vinduer i kjeller samt ett vindu i entre med ett lags glass og doble rammer.
Vurdering av avvik:
• Enkelte bruks- og slitasjemerker på vinduer.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak, men vinduer har en alder som
som tilsier skader plutselig kan oppstå.
Dører utvendig
Hoved ytterdør med profilert utførelse og glass.
Terrassedør i 2. etasje av 2. lags glass.
Eldre malt ytterdør plassert i kjellernedgang.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at
kald trekk kan oppstå.
Det er påvist andre avvik:
• Noe slitasje i låskasse for terrassedør i 2. etasje.
• Utvendig vrider fungerer ikke på terrassedør i 2. etasje.
Tiltak
• Dører må justeres.
Andre tiltak:
• Utbedring/ skifting av låskasse og vrider må påregnes.
Innvendig
Overflater hovedsakelig med:
Behandlet furugulv, malte og tapetserte flater for vegger samt panel og plater i himling.
Vurdering av avvik:
• Enkelte bruks- og slitasjemerker for overflater.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Etasjeskille/gulv mot grunn.
Antatt støpt dekke mellom kjeller og 1. etasje.
Antatt trebjelkelag mellom 1. og 2. etasje.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er antatt ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Rom Under Terreng
Kjeller med malt betonggulv, malte betongvegger og malt betong i
himling.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Enkelte malingsflass på vegger.
Det måles enkelte forhøyde fuktverdier i betong kjellerveggen/støpt
såle.
Tiltak
• Andre tiltak:
Videre bruk av kjeller avgjør eventuelle tiltak som må utføres.
Innvendige trapper
Malt tretrapp. For trapp til 2. etasje er det malte trinn og malte vanger samt håndløper montert på vegg for
en side.
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige kjellertrapp
Kjellertrapp med malte vanger og malte trinn.
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
• Trapp er bratt.
Tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Innvendige dører
Malte glatte og profilerte innerdører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Dørblad subber i karm for to soveromsdører.
Dør til baderom med slitasje i låskasse.
Tiltak
• Andre tiltak:
Justering/ utbedring av låskasse bør utføres.
Dører bør justeres.
Badet i 2. etasje.
Overflater og gulv.
Fliser på gulv oppvarmet med elektrisk gulvvarme.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Tiltak
• Våtrommet fungerer med dette avviket.
Sanitærutstyr og innredning
Servantinnredning med heldekkende servanttopp, høyskap, speile med tilhørende belysning, toalett,
svingbare glass dører med dusjopplegg på vegg.
høyskap med glassdør og lys.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Enkelte bruks og slitasjemerker for innredning. Sideplate har løsnet fra bunnplate for en side.
Tiltak
• Andre tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak, men sideplate på innredning bør festes tilstrekkelig.
Kjøkken
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra Ikea med profilerte fronter, heltrebenkeplate, porselensvask og takhøye overskap.
Utstyrt med integrerte hvitevarer som platetopp, komfyr og oppvaskmaskin samt plass for frittstående
kjøleskap.
Det er montert lys under enkelte overskap.
Det er montert bakplate på vegg bak kum.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Enkelte bruks- og slitasjemerker på kjøkken.
Fuktmerker i bunnplate i benkeskap.
Enkelte fuktmerker i nedkant på dekkside mot gulv.
Noen fuktmerker i hylle samt bunnplate for hyller ved komfyr.
Enkelte fronter bør justeres.
Selger opplyser at det tidligere har vært noe vannsøl på bakvegg bak
kum. Det er derfor etablert større bakplate. Tilstand bak bakplate er ikke kjent.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Tekniske installasjoner
Vannledninger
Hovedvannledning i plast til vaskerom i kjeller med stoppekran, vannmåler og reduksjonsventil.
Før måler er det kobberrør som antatt leder til tilliggende leilighet.
Hovedvannledning antatt for begge boenheter plassert i gjeldene leilighet.
Hovedsakelig er vannføring i kobber, noe mindre rør i rør i forbindelse med kjøkken.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør
Synlig avløpsrør av plast. Synlig metal/støpejern sluk i kjeller. Antatt bunnledning av soil.
Selger opplyser at avløp går igjennom tilliggende leilighet.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Det er ikke kjent om det foreligger noen stakeluke for tilliggende leilighet.
Tiltak
• Det er opplyst av eier om at det ikke er stakeluke på avløpsanlegget. Dette bør etableres
Tomteforhold
Drenering
Alder for drenering er ikke kjent. Selger opplyser ved opparbeidelse til garasje ble det isolert deler av
grunnen mellom hus og garasje. Nedløp ledes opplyst i tette rør til skråning bak garasje.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Kostnader vedrørende drenering må påregnes.
Terrengforhold
Hovedsakelig flat tomt rundt bolig. Deler av tomt strekker seg i skrående terreng mot nord.
Vurdering av avvik:
• Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan
Tiltak
• Andre tiltak:
Selger opplyser at Jernbaneverket har montert fastmarker på grunnmur for kontroller.
Selger opplyser at det ikke har vært setninger i eiendommen i hans eie
TG3:
Kjelleren:
Vaskekjeller/vaskerom innredet med stor utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder.
Oppvarming med panelovn på vegg.
Naturlig ventilasjon med ventil i vegg.
Utførelsen for vaskerom er ikke en unormal byggemetode. Da vann ikke kommer i kontakt med organiske
materialer på gulv og vegger vil det være begrenset med skadepotensiale.
Tilstandsgrad er satt grunnet alder og manglende tettesjikt.
Kostnadsestimat er gitt for oppgradering av vaskekjeller/vaskerom.
Det er ikke kjent om det foreligger godkjennelse fra kommunen for bruk av vaskerommet.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat kr.: 100 000,- - 300 000,-
Balkong, terrasse og rom under balkonger:
Terrasse i 2. etasje som utkragning fra etasjeskiller.
Kledd med tett rekkverk og treheller på gulv.
Øvrige terrasser med bjelkelag fundamentert på grunn.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Det er for terrasse bak garasje ikke etablert rekkverk.
Rekkverk for terrasse i 2. etasje er noe lavt i henhold til dagens forskrift.
Tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat kr.: 10 000,- - 50 000,-.
Branntekniske forhold.
Brannslukningsapparat og røykvarslere på batteri.
Dagens krav er at røykvarslere skal være tilknyttet
strømforsyningen og ha batteri som reserveløsning. Røykvarslere
i bolig går på batteri. Kostnadsestimat er gitt for trådløse
brannvarslere som kommuniserer med sentral, der sentral er
tilkoblet fast strøm. Det er ikke krav til utbedring.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Egenerklæringsskjema kommentarer fra selger:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i
underetasje/kjeller? JA.
Det har vært saltutslag på yttervegg i kjeller og fukt i det ene hjørne på huset dokumentert i tidligere
tilstandsrapport. Gulvet har blitt tørket og det har blitt lagt på epoxy. Huset er drenert på siden der garasje
er
oppført. Jeg har ikke merket noen store fuktproblemer etter det bortsett fra saltutslagene som fortsatt kan
dukke
opp.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? JA.
Vinteren 2010/2011 var det ifølge tidligere tilstandsrapport lekkasje fra tak v/terrassedør på ene
soverommet og
himling i entré. Tidligere eier hadde rapport fra skadetakstmann. I 2012/2013 ble ene veggen i entré revet
og eier
opplyste at både firma og de private gjorde fuktighetsmålinger i vegg uten funn. Forholdet ble ikke sjekket
av
tidligere takstmann.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.