Starefossveien3

Hva skjer med boligprisene?

Norges Bank varsler at boliglånsrenten skal doble seg i løpet av de nærmeste årene. Markedet tror at rentene må øke enda mer. Hva skjer i så tilfelle med boligprisene?
 
Skrevet av: Christina Pedersen
Publisert: 07. apr 2022

Kenneth Aadland, daglig leder for Proaktiv Småstrandgaten, Bergen

Artikkelen er skrevet av megler, jurist og daglig leder Kenneth Aadland.

I all hovedsak kan man si at én av de viktigste faktorene for prisdannelse på eiendom er til hvilken pris man kan skaffe penger til å betale med. Prisen på penger, renten, og prisen på eiendom har gjennom alle tider hengt sterkt sammen - det er liten grunn til å tro at dette skal endre seg i fremtiden.
 
Spørsmålene er derfor todelt. For det første må man stille spørsmålet om det er sannsynlig at renten skal opp, om svaret er, ja, er det interessant å si noe om hvor raskt og hvor mye den skal justeres. Til sist er det av interesse å se om det finnes noen måte å nøytralisere den eventuelle renteeffekten i de tilfellene man skal selge bolig.
 
Kenneth Aadland, daglig leder for Proaktiv Småstrandgaten, Bergen
Fra%20johanneskirken%20mot%20sentrum
Svakere kjøpekraft i husholdningene
Utgangspunktet er enkelt. Renten er allerede hevet noe og det er for de fleste overveiende sannsynlig at den skal ytterligere opp. Et scenario med dobling av renten er innenfor de fleste prognoser. Videre er det ventet at det vil skje i løpet av de neste 700 dagene. Normalt vil det ha en direkte effekt på boligprisene; Tar man ut kjøpekraft av privathusholdningene har man rent faktisk mindre å bruke. Legger man til at det er økte energipriser og en generell prisvekst som fremover kanskje vil gi seg mest synlige utslag i matvarepriser og annet vanlig forbruk - så blir kjøpekraften ytterligere svekket. Uten at det egentlig kan påvirke inflasjonen innenlands. Det er ytre forhold som ikke påvirkes av at vi tar ut kjøpekraft internt, det forverrer bare betalingsevnen. 
Normalt vil det kunne lede til et vanskeligere arbeidsmarked. I et slikt tilfelle vil man normalt få et mindre trykk i markedet fra bunn - som etter hvert leder til en svakere utvikling gjennom alle nisjene. 

Ønsker du å komme i kontakt med megler i Bergen sentrum? Klikk her. 
wngetbildeYY63M2U5
Den subjektive verdien av en bolig
Det er med andre ord meget gode grunner til å tro at deler av markedet vil være mindre potent i fremtiden og det kan åpenbart gi utslag i hva man som boligselger oppnår i pris for egen bolig. Men, det er en del andre elementer som er viktige i et slikt regnestykke. Det er faktisk slik at hvem som kjøper, hvilke grunner de har til å kjøpe, grad av trygghet, verdiopplevelse og prosess er helt avgjørende for verdien man får ut av egen bolig ved salg. Eiendom er ulik og verdien oppleves da også ulikt fra person til person. Videre har man ulik tilgang på kapital. Det er en kombinasjon av nytteeffekt og lyst, en idé om hvilken verditilførsel man vil få i livet gjennom eierskapet som vektes mot hvor tungt man opplever pengeverdien. En vektskål der man på generell basis kan si at man stiller spørsmålet - er det verdt det?
 
Pengenes nytteverdi
Man kan si at dyre penger vekter mer enn penger med lav pris - at det som har kommet lett og uten særlig kostnad er enklere å bruke. Eksempelvis arv eller gevinst målt mot lån. Men det er også slik at penger har en avtagende nytteverdi knyttet til mengde. Har man fryktelig mye penger er det mye lettere å bruke enn om man har lite. Mennesker har ikke de samme drømmene, samme smak eller samme behov, man har heller ikke samme tilgang til kapital. På lave renter har midlertid flere tilgang på kapital til en pris som er lettere å akseptere.
 
Høyere rente – høyere krav til kvaliteten på meglingen
For å få til et optimalt resultat må man skape en optimal prosess som leder frem til den mest riktige kjøperen. Slik er det i et godt marked med lave renter og slik er det i et marked med høyere rente. Forskjellen er at det i et godt marked i all hovedsak er et overskudd av kjøpere, fordi mange får låne litt mer. Det er dermed vanskeligere for selgerne å se hva de gikk glipp av i en mindre god prosess. Kravene til presisjon og kvalitet er mindre - de direkte konsekvensene er vanskeligere å se. En del kjøpere er der altså uansett om meglingen er god eller ikke. I et tyngre marked med færre interessenter vil dette være langt mer avgjørende. Å treffe de som er i rett kategori som kjøper, og ikke minst sikre at den riktige kjøperen faktisk vet at eiendommen er for salg og på den måten blir en del av prosessen er derfor helt avgjørende.  
 
wngetbilde7BZU2Q01
Det er i et tyngre marked forskjellen på god og dårlig kvalitet blir synlig
Når renten stiger er forskjellen på kvalitet i meglingen langt viktigere, det er færre riktige kjøpere og utslagene blir dermed langt større. Noen finner ikke en kjøper på det nivået man ønsker, andre finner etter hvert nesten ikke kjøpere i det hele tatt. Men uavhengig av alt annet kan man være helt sikker på at utslagene i rente er langt mindre avgjørende enn utslagene man får ved å finne rett kjøper, hver gang - uavhengig av marked. En påskrudd og presis megler finner den som faktisk opplever at det er verdt det, den som har tilstrekkelig kapital og de beste grunnene til å ta ut kjøpekraften når rett eiendom dukker opp. Vi som meglere har ansvaret for at det skjer - først da leverer vi en tjeneste som er verdt å bruke.  

Vet du hva boligen din er verdt akkurat nå? Klikk her og kontakt oss for en gratis og uforpliktende verdivurdering.
 
Del denne artikkelen

Relaterte artikler

Les flere artikler av samme emne