Eiendom og spesielt boligeiendom er viktig for de fleste av oss. Ikke bare fordi det skaper rammene rundt livet vårt, men også fordi det er den største økonomiske disposisjonen vi gjør. Vi føler oss litt rikere når markedet stiger og er litt mindre fornøyde når markedet faller. Samtidig er det det eneste vi kan være sikre på, markedet vil stige og falle- det er aldri konstant, men konstant i bevegelse.
De siste 30 årene har markedet endret seg flere ganger, noen ganger i lengre perioder, andre ganger i kortere. I perioden fra 1988 til 1992 hadde vi et fallende marked etter jappetiden. Det var da alle gikk kledd til hverdags slik Michael Jackson gjorde det i musikkvideoer og skulderputer i rosa dressjakker var et must om du skulle være med i det gode selskap. Gutter hadde langt hår og jentenes hår var høyt. Røde, korte smoking-jakker skapte begeistring og ikke undring. Det var farger, liv og leven- alt pekte oppover, før det brått stoppet opp. Etter den store festen kom det en lang og smertefull nedtur, rentene som tidligere hadde vært fullt fradragsberettiget på selvangivelsen var ikke lenger noe man kunne ta ut av regnestykket og bankene vaklet og veltet etter hvert som de måtte øke renten for å forsøke å dekke inn tap på kunder som ikke klarte å betjene gjelden sin. Det var en spiral som det var lett å lese hvor ville ende.
Bankkrisen på slutten av 80 tallet og inn i nittitallet preget eiendomsmarkedet lenge, samtidig har det omtrent vært en sammenhengende bevegelse oppover fra 1992, kun med kortere perioder med stopp i markedet. Børsene falt i 1998/99 uten at det gav særlig bølger i eiendomsmarkedet, i 2002/2003 falt børsen fra over 500 til under 100, effektene var korte og små. Den første ordentlige finanskrisen hadde vi i 2008, da basert på at det i ulike deler av verden var gitt en del meget lite trygge boliglån som var kamuflert som trygge og gode lån. Store banker og finansinstitusjoner som Lehman Brothers vaklet og i Norge fikk vi Terra skandalen. Det var flere som hadde basert investeringene sine på uriktige opplysninger, verden var i krise. I Norge traff det markedet hardt og umiddelbart. Samtidig var det ikke lenge det varte og allerede i 2009 var markedet tilbake i jevn og fin vekst.
I 2013/2014 fikk vi en stans i markedet etter at ulike medier og forståsegpåere gikk ut og snakket om at Norge var i en boligboble. Enkelte mente at markedet skulle ned 40 prosent. Det viste seg at markedet de neste årene skulle stige 40 prosent. De som ble rammet hardt var de som fulgte sjefsøkonomenes anbefalinger og ventet, stod utenfor og fikk prisveksten mot seg og ikke med seg. 2017 hadde vi tilsvarende utvikling, drevet i all hovedsak av påstander om renteøkning og politisk inngripen i bankenes utlånspraksis. Ansvarlig og riktig, men uten de lange effektene. Senest i år var to av de største bankene i Norge ute og spådde markedet ned kraftig, den 26 januar mente de at det var åpenbart at markedet skulle ned, spesielt mye i Bergen. Den samme dagen la Proaktiv frem sin analyse, pekte på ubalanse i tilbud og etterspørsel, likviditet i privathusholdningene og at den varslede renteøkningen var varslet over så lang tid at den vanskelig kunne anses å ville overraske noen. Over en helside i Finansavisen gav vi en analyse basert på de samme indikatorene vi brukte for ti år siden når vi mente at det ville komme vekst i 2009, den samme vi benyttet i 2013/14 når vi sa at det ikke var fundamentale faktorer som støttet spådommen om prisfall og at den var drevet av psykologi. Vi har brukt de samme metodene hvert år og vært relativt presise både i analysene og i konklusjonene.
Så hva tenker vi om boligmarkedet neste år?
La meg begynne med det enkle utgangspunktet. Man har hverken tjent eller tapt noe før man selger. Alle bølgene i markedet de siste 30 årene har vist en eneste ting- markedet har steget jevnt og periodene med fall har vært korte før neste vekstperiode. Ingen som har satt inne i markedet kan si noe annet enn at det har vært meget bra økonomisk. For de fleste har det også vært riktig og givende også fordi det er her man har skapt de gode opplevelsene og livet har tatt form. Det er i din egen stue både julaften og gebursdager er feiret, det er her latter og sorg, oppturer og nedturer er fordøyd og diskutert, det er her ferier er planlagt og de gode og mindre gode samtalene er gjennomført. De som har kommet negativt ut er de som har solgt og stått utenfor, eller aldri kommet inn i markedet. De største forskjellene er mellom de som eier egen bolig og de som ikke gjør det. Det gir, og forsterker, en sosial slagside som varer livet ut for de fleste og som er grovt urettferdig. Spesielt nå som man for første gang har akkumulering av kapital gjennom flere generasjoner, med små barnekull og store verdier som overføres i arv. Noen kan hjelpe sine unge håpefulle og andre kan det ikke. Vår tanke er nok at mye av den prisveksten man ser i normalmarkedet fremover skyldes at man ikke lenger arver en amerikakiste og en strieskjorte som skal deles på mange. Det er solide verdier som skaper mulighet til å gi sikkerhet for ytterligere investeringer. Nordmenn er flinke, velutdannede og lever godt. Tilgangen på kapital er ryddig og forutsigbar- både gjennom familier, men også gjennom ryddige forhold til veldrevne banker. I et normalmarked er det avgjørende. Privathusholdningen må ha tilgang på kapital for å kunne handle i tråd med sine ønsker. Det er lett å være bank i Norge også, vi er et av de få folkene som betaler gjelden vår før alt annet. Og hvorfor skal man ikke kunne velge å leve godt? Vi har bare et liv. Ikke nødvendigvis ekstravagant, men det totale forbruket inneholder en masse som kan vike for det som er fundamentalt- hjemmet vårt, om det skulle blir nødvendig med tøffere prioriteringer.
Pris dannes i balansen mellom tilbud og etterspørsel. En potent kjøpegruppe vil alltid gi kjøpekraft og jo bredere den er desto tyngre press på etterspørselssiden. I Norge har vi en tradisjon for å eie. For det store flertallet er det mer et spørsmål om når enn om. Det er heller ikke slik at alternativet ikke er å bo, det er bare spørsmål om vi skal leie eller eie. Kostnaden er den samme, men i sluttresultat mener nok de fleste at det er bedre å bygge formue i egen prisvekst enn å bygge formue hos andre. De fleste eier sin egen bolig. I et stigende marked er det også åpenbart at det er bedre å eie tidlig enn sent i priskurven. Det er som sagt også et spørsmål om tilbudet og det bygges etter hvert mye i Norge, kanskje mer enn befolkningsveksten skulle tilsi. Samtidig dekker det opp et tidligere underskudd. Det er et politisk ansvar å sørge for at det til enhver tid bygges nok- det ansvaret er ikke alltid forvaltet i tråd med det ideelle og i mange kommuner har man ligget konstant på etterskudd med godkjenninger og både tung og vanskelig saksgang. Det er nå i ferd med å endre seg markert. Det som bygges er i all hovedsak leiligheter. Vi kan ikke se at tilbudssiden skal være høyere enn at markedet absorberer den også gjennom 2019.
Når vi skal se på hva folk faktisk gjør og ikke hva man svarer når man blir spurt og er opptatt av å svare riktig, så bruker vi tre indikatorer som forteller noe om hvordan man handler i forhold til tro på egen økonomi fremover. De sier noe om forventingene til utviklingen og i hvilken grad man er villig til å bruke overskuddslikviditet til å handle nå samt å binde seg til fremtidige økonomiske forpliktelser. Vi kaller dem kvasi-indikatorer og er basert på salg av bil, fritidseiendom og prosjekteiendom. De to første sier noe om kapitaltilgang og den siste tro på markedet om 400-450 dager. Alle tre peker nå og fremover på et stabilt og godt marked. Samtidig vil et marked som ikke peker sterkt oppover være mer stabilt. Presset for å handle raskt er mye mer tilstede i en vekstperiode der prisene stiger 10-15 prosent årlig. I et marked med vekst som ikke gir tidspress vil man normalt se et mer selektivt marked. Man har bedre tid til å handle og presset kommer stort sett på eiendommer som er sjeldnere. Å definere hva man skal selge, kjøpegruppe og å prise riktig vil dermed være meget viktig. Ligger man i utakt med markedet vil det kunne gi store utslag i sluttresultat. Enkeltmarkeder vil faktisk kunne preges av dette- psykologi virker i alle markeder og vi har en tendens til å overdrive betydningen av andres adferd slik at alt som får et feste gir en forsterkende selvdrevet spiral.
Når vi skal si noe om hvordan markedet vil være i 2019 så er det etter vår mening nå et spørsmål om å finne noen fundamentale indikatorer som skal endre tilgang på kapital, tilbudssiden eller psykologien i markedet. Til det første er det en mulighet for en renteøkning, men det er forholdsvis åpenbart at det ikke ligger til rette for noen særlige renteøkninger. Vi er ikke alene i verden og vi trenger forbruk for å unngå arbeidsledighet og en nedadgående spiral som ingen er tjent med. Økonomi og politikk som går hånd i hånd tilsier ikke en renteoppgang av særlig betydning og de som er varslet er advart mot over såpass lang tid at de for de fleste er priset inn i markedet- om de i det ele tatt kommer i varslet omfang. Det er ikke endringer i skatteregimet som heller skulle tilsi noen endringer av betydning for prisene i boligmarkedet. Arbeidsledigheten er lav og stabilt lav og prognosene for lønnsutvikling er gode.
Vi har vært innom tilbudssiden og det er ikke etter vår mening en produksjon eller ferdigstillelsestakt som skal kunne skape problemer i 2019, det bygges tilstrekkelig, men ikke for mye foreløpig.
Når det gjelder psykologi så er det ikke lett å vite, men med en noe større ansvarlighet hos dem som driver kanalene ut til forbrukerne så vil man nok ikke ha svingninger av betydning, samtidig vet vi at det holder med to sjefsøkonomer og noen forsider på landets største aviser for å utløse ganske store effekter.
En liten refleksjon til slutt. Det er veldig få som taper på et boligprisfall. Istedenfor å stoppe å kjøpe så burde handelen skutt fart når prisene har falt. Det er et nullsumspill om man allerede er eier av en bolig og de aller fleste skal ikke selge og stå utenfor eiendomsmarkedet. De fleste skal faktisk kjøpe noe til høyere pris. Etter 10 prosent fall på en eiendom til 5 millioner så er tapet kr. 500 000,-, men er neste bolig priset på 8 millioner er besparelsen langt høyere om man følger en antakelse om at det er en balansert endring i prisutvikling i hele markedet. Desto mer overraskende er det når man da vil vente med salg til markedet har hentet inn igjen det «tapte».
Vi kan ikke se at det skal være noe grunnlag for å tenke denne tanken i 2019 da vi tror på et stabilt marked, selektivt, men med godt tilbud og solid etterspørsel fra et kjøpesterkt publikum. Vi tror på spesielt sterk prisvekst i Stavanger og Sandnes regionen, Oslo har en meget solid befolkning og til tross for sterk prisvekst siste året vil det her være en god utvikling som drar de andre storbyene i samme retning. Det er ikke naturlig med en så stor prisforskjell som vi ser mellom Bergen, Trondheim, Stavanger og Oslo som nå. Vi tror ikke på prisfall i Oslo, og mener at gapet mellom Oslo og Bergen skal bli mindre, Vår analyse er at veksten i utgangspunktet skal være høyere i Bergen, men kvalitative forskjeller i bygningsmassen i Oslo og Bergen kan også forklare en prisforskjell.
