En brukt bolig vil kunne ha brister og mangler som en ny bolig ikke har
En brukt bolig kan være utsatt for slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke er oppdaterte etter dagens standarder. Dette er forhold du må ta høyde for ved kjøp av en eldre bolig – og eventuelle kostnader i forbindelse med utbedring av skader og mangler, kan du heller ikke kreve erstattet av selger.
Boligselgerforsikring – sikkerhet ved avvik fra forventet stand
Dersom den brukte boligen avviker i vesentlig grad fra forventet stand og kvalitet, kan du som kjøper ha et krav mot selger. Det finnes mange eksempler på at privatpersoner ikke er i stand til å gjøre opp for seg, men dersom selger har tegnet boligselgerforsikring, er du alltid sikret en likvid motpart. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar i henhold til avhendingsloven.
Hva kan du forvente, og hvilke rettigheter har du?
Hva ville prisen på et 20 år gammelt bad ha vært, dersom du skulle kjøpt det isolert? Du ville antageligvis ikke ha gitt særlig mye for det. Kjøper du en bolig med et 20 år gammelt bad og finner feil, så kan du heller ikke regne med å få noen erstatning. Lov og praksis tilsier at feil og mangler i dette tilfellet er forventet, og at selger derfor heller ikke kan holdes ansvarlig for tilstanden.
Boligselgerforsikring – trygghet for både kjøper og selger
Boligselgerforsikringen er en trygghet både for deg som boligkjøper og for selger, dersom det skulle avdekkes at boligen du kjøpte har skjulte feil eller mangler. Siden forsikringen sikrer deg som kjøper en likvid motpart, vil du være garantert utbetaling – dersom det skulle vise seg at du i etterkant av kjøpet har et rettmessig krav mot selger av boligen.
Reklamere på boligen du har kjøpt?
Som kjøper kan du altså ha et krav mot selger hvis boligen avviker i vesentlig grad fra forventet stand. Det er Avhendingsloven som regulerer selgers ansvar i forbindelse med et boligsalg, og forsikringen dekker selgers ansvar i henhold til loven. De fleste eiendommer selges i dag «som de er».
En bolig som blir solgt «som den er», kan defineres å ha mangler i følgende tilfeller:
• Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt
• Når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke er blitt rettet i tide
• Når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers
• Når eiendommens tomt har et vesentlig mindre areal enn opplyst av selgeren
Du kan ikke kreve prisavslag eller retting av feil og mangler, dersom:
• Selger har gjort deg oppmerksom på feil eller mulige feil ved eiendommen (Avhendingsloven § 3-10).
• Feilen er synlig, slik at du burde ha sett den på visning (Avhendingsloven § 3-10).
• Forventede feil oppstår på f.eks. bygningsdeler, tekniske anlegg, våtrom og lignende, som på grunn av alder forventes å stå overfor rehabilitering eller utskiftning.
• Selger ikke har ryddet eller rengjort eiendommen.
Boligselgerforsikring er en forsikring mot ansvar
Boligselgerforsikring er en ren ansvarsforsikring for selger, og er ikke på noen måte en forsikring av eiendommen. Bevisbyrden vil alltid ligge på den som stiller et krav, og denne må også levere nødvendig dokumentasjon på feil eller mangler. Avhendingsloven sier også at reklamasjon må leveres innen rimelig tid. Reklamasjon bør derfor sendes så raskt som mulig og må fremsettes skriftlig.
Hva sier Avhendingsloven?
Når en bolig er solgt «som den er», er det kjøper som bærer risikoen for skjulte feil og mangler som oppdages etter kjøp. Avhendingsloven fremmer imidlertid unntak i enkelte tilfeller – for å ivareta kjøpers interesser.
Avhendingsloven gir selger et ansvar når «forholdet utgjør et vesentlig avvik fra forventet stand» eller «det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, som har hatt betydning for avtalen».
Selger kan holdes ansvarlig i inntil 5 år etter salget, både for skjulte feil og mangler, samt for opplysningssvikt.
Høyesterett legger føringer
Det har blitt avsagt flere dommer i Høyesterett som gir føringer for tolkningen av avhendingsloven, og dermed også boligselgerforsikringen.
Hva som defineres som «vesentlige» feil baserer seg på en sammensatt vurdering. Det skal relativt mye til for at tilstanden skal få status som en mangel i henhold til loven. Som eksempel kan nevnes at feil som må utbedres og koster mindre enn 5-6 % av kjøpesummen, som oftest ikke vil kategoriseres som vesentlige.
Og som en liten påminnelse: Det bør reklameres raskt etter at eventuelle feil oppdages. Venter du som boligkjøper mer enn 2-3 måneder, vil retten til erstatning bortfalle.
