Sm%C3%B8r%C3%A5svegen_56a-34

Slik mener vi eiendomsmarkedet blir i 2023 – og hvorfor handler vi ofte bolig på feil tidspunkt?

Vi er alle opptatt av eiendomsmarkedet. Ikke nødvendigvis fordi vi skal flytte eller selge i dag, men fordi det gir rammer for livet vårt på flere måter enn man normalt tenker over. For de fleste er det et sted å bo, men det er også den viktigste delen av privatøkonomien.
 
Skrevet av: Kenneth Aadland
Publisert: 13. des 2022
Det er boligen som gjør at man over tid bygger formue, at man kan stille sikkerhet for kjøp av andre formuesgoder som bil, hytte og båt. Det skaper en trygg økonomisk og sosial plattform, samt en buffer for vanskeligere tider. Gjelden synker etter hvert som man betjener lånet og formuen vokser i form av eiendommens verdiøkning. Det gjør at man får det mer komfortabelt med tiden, gjerne en romsligere økonomi - også fordi man får gunstigere lånevilkår med sikkerhet i fast eiendom. Vi vet at lånetilbud avhenger positivt av husholdningenes boligformue og inntekter.
 
Det er omtrent 2,3 millioner privathusholdninger i Norge. 77 prosent av husholdningene eier boligen de bor i, og de resterende 23 prosentene leier. Statistikken om boforhold basert på administrative registre viser at andelen omtrent har vært uendret siden 2015. Det er imidlertid betydelige forskjeller i eierskap mellom befolkningsgrupper og deler av landet. Par med store barn har de største eierandelene. 93 prosent av par med store barn eier boligen. Andelen er noe lavere blant par med små barn og da på 86 prosent. Blant enslige forsørgere er eierandelene betydelig mindre. Over halvparten av eneforsørgere med små barn leier boligen, mens én av fire eneforsørgere med store barn leier. Aleneboende har også mindre eierandeler enn befolkningen som helhet.
 
wngetbildeL9A5Y2CR
Sm%C3%B8r%C3%A5svegen_56a-21
At noen eier og andre leier skaper store økonomiske forskjeller som sementerer seg gjennom livet. Man kan faktisk gå så langt som å si at tidspunktet man kommer inn i markedet på er ganske avgjørende for velstandsutviklingen gjennom livet. Regelen er at jo før man kommer inn som eier, desto bedre økonomi vil det lede til på sikt.
 
Eiendomsmarkedet går opp og ned, men over tid går det alltid opp. Det er en åpenbar sammenheng mellom prisen på penger og prisen på eiendom. Det mange ser ut til å miste forståelsen for er at det uavhengig av når man kjøpte bolig vil være et livslangt engasjement der renter vil gå opp og ned og dermed også eiendomsverdien. Utfordringen er dermed at de aller fleste handler på helt feil tidspunkt. Ikke nødvendigvis fordi de ønsker det, men fordi de også ser og er en del av risikobildet i ansvarlighetsanalysen til myndighetene og det norske banksystemet. 
Kenneth Aadland, daglig leder, Proaktiv Eiendomsmegling Bergen sentrum

Kenneth Aadland, daglig leder, Proaktiv Eiendomsmegling Bergen sentrum

Det er vanskeligere, for noen umulig, å få lån når eiendomsprisene er på det laveste, fordi det også er da rentene er på det høyeste. Selv om det åpenbart er det tidspunktet som er gunstigst å handle for en eksempelvis en førstegangskjøper. Det er også slik at kjøperne opptrer kollektivt. Det presser prisene markert opp, over det rasjonelle i forhold til de finansielle rammene og fornuften. Periodene med høyere rente gir ofte en opplevelse av risiko som gjør at de som faktisk kan kjøpe heller ikke gjør det, men setter seg på gjerdet. Vi er en saueflokk og handler som en. Slike mønster skaper unødvendig store svingninger i markedet og det er også det sannsynlige bildet av 2023. Det vil svinge unødvendig mye. 
wngetbildeUGJOSGHN
Norges Bank skal fremme prisstabilitet og finansiell stabilitet. Gjeldsveksten i norske husholdninger har vært høyere enn inntektsveksten de siste årene. Det har sammenheng med utviklingen i boligmarkedet og rentenedgangen inn i korona. Det finnes sikkert gode grunner for det, men en renteøkning nå er for boligmarkedet som å overmedisinere en pasient som er på bedringens vei. Det merkelige er at det er flere som mener at det er helt riktig å ta ut enda mer likviditet av privathusholdningene. Stramme inn ytterligere før man er ganske samkjørt på at denne perioden skal løse seg opp igjen til høsten 2023. Først etter at man har fått en sterk økning i arbeidsledigheten, har lagt byggebransjen i krise og holdt mange unna å gjøre det eneste fornuftige - å kjøpe eiendom når de kan gjøre det i ro og mak og til en betydelig bedre pris.

Man bør kjøpe når renten er høy og prisene noe lavere. Når det mest sannsynlige scenarioet fremover er en rentereduksjon og påfølgende verdistigning på eiendom. Men det er ikke mønsteret. De fleste kjøper helt medstrøms, de smarteste kjøper motstrøms. Begrunnelsen for renteøkning er at man vil ha ned inflasjonen som er forståelig, men her skal vi se på eiendomsmarkedet.  
wngetbildeUQ1GMBJD

Vi vet at når det har vært mindre omsetting av eiendom en periode og forståelsen av markedet endrer seg og flere ser lyset - så blir døren smal å komme inn. Det er en del indikatorer som forteller oss at det i løpet av høsten 2023 vil komme en endring i rammevilkårene som gjør at mange får veldig gode grunner til å få det travelt med å handle. Mange har da ventet lenge, det er bygget altfor lite de siste årene, fordi det meste av aktivitet knyttet til utvikling og nybygg har stoppet opp. Store prosjekter er satt på vent, av flere grunner, men få bygger til høye priser om de frykter at det eksponerer dem for en risiko knyttet til å ikke få omsatt dem når de er klar til salg. Ikke minst er det få finansinstitusjoner som vil ta en risiko og finansiere før man har et tilstrekkelig antall forhåndsolgte eiendommer. Det er akkurat her man biter seg i halen. Underskuddet som over tid oppstår på tilbudssiden vil være grunnlaget for den massive veksten som blir liggende latent og vise seg fra sen 2023 og over i 2024 og påfølgende år når etterspørselen igjen eksploderer.

Eiendomsprisene vil mest sannsynlig falle noe mer frem mot sommeren før det igjen stiger. Problemet er at det ligger latent en forholdsvis massiv vekst i det underskuddet som nå etableres på tilbudssiden. Det blir for lite å kjøpe. Når man får stabilitet i inflasjon, definert som en årsvekst i konsumprisene som er nær 2 prosent, så vil det ligge til rette også for rentereduksjon som igjen gjør at bankene gjør kapital tilgjengelig bredt og til en akseptabel pris. Det vil igjen gjøre at den massive sparingen de siste årene, i tillegg til tidligere akkumulert kapital gjennom tre generasjoner frigjøres (arv og flytting av penger mellom generasjoner).
 
Skal vi oppsummere så er det gode grunner til at mange ikke handler i et fallende marked, med det er langt bedre grunner til å gjøre det. Om man kan. Som boligeier kommer man til å være med på mange opp- og nedturer gjennom livet, men flest oppturer. Og det er alltid lurest å kjøpe når markedet er nede, selv om de fleste handler når det er i full gass. Det er for de fleste langt bedre å ta med seg oppturen når den kommer - enn å starte på topp og alltid vite at det kommer en korreksjon.
 
 
Del denne artikkelen

Relaterte artikler

Les flere artikler av samme emne