Byggemåte
Utvendig
Vinduer: Vinduer med to-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Vinduer i stue ble skiftet i 2017.
Vinduer på soverom ble skiftet i 2022. Vindu på kjøkken av eldre alder. Glass fra rundt 2019. Merk: Det ble
utført en tilfeldig funksjonstest av enkelte vinduer og dører. Justering/normalt vedlikehold vurderes ikke
som et vesentlig avvik. TG1. Dører: Finért entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 40dB. Kikkehull
og porttelefon. Ukjent alder. Sidehengslet balkongdør med to-lags isolerglass i malte trekarmer. Dør fra
2000. Merk: Det er etablert ekstra låssylinder i entrédør. Etablering av ekstra låssylinder kan svekke
dørbladets branntekniske egenskaper. Døren fremstår for øvrig i god stand, og det er ikke registrert
funksjonelle avvik på befaringstidspunktet. TG2.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Vestvendt altan på 9,7 m² med utgang fra stue. Fliser på
dekke og rekkverk med glass og metallprofiler. Rekkverkshøyde ble målt til 1,09 meter. Nye og utvidede
balkonger i regi av boliglaget i 2012. Til informasjon: Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal
rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet. Fra
TEK 17 (paragraf 12-17): Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med
høyde; a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er
inntil 10 m. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Bom i enkelte fliser, samt noe skjolder og løsnet
fugemasse. Skjolder kan indikere svakt fall. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det er ikke behov for tiltak vedr.
bom, men en må være oppmerksom på at fliser kan løsne på sikt. TG2.
Innvendig
Overflater: Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje. Oppgraderinger: - Alle overflater er
oppgradert i 2017. Det minste soverommet ble pusset opp i 2021. Merk: Overflater er vurdert ut fra en
visuell og skjønnsmessig befaring. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, samt misfarging
på gulv etter tepper og lignende må påregnes i brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tyngre møbler eller
inventar. Det kan i enkelte tilfeller være vanskelig å skille visuelt mellom parkett, laminat, klikkvinyl og
lignende gulvtyper, særlig der deler er tildekket eller utilgjengelige. Det tas derfor et visst forbehold om feil
klassifisering av gulvmateriale. Kjøper oppfordres til å undersøke dette nærmere dersom det er av
betydning. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten. TG1.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av
skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble foretatt kontroll i stue og på
hovedsoverom, uten å registrere unormale skjevheter (mellom 0-10 mm). Det ble ikke flyttet på tunge
møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes
skjevheter/knirk/lokale svanker/nedbøyninger i eldre boliger. En må være spesielt oppmerksom på dette i
boliger hvor det er lagt nytt gulv på eksisterende bjelkelag uten at det har vært gjort fullstendig avretting o.l.
TG1.
Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger.
Konf. styret i borettslaget for nærmere informasjon.
Radon er en usynlig og luktfri gass som finnes naturlig i berggrunn og jord. Langvarig eksponering for
høye radonnivåer kan øke risikoen for lungekreft. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger,
særlig i områder med kjent forekomst. Måling bør gjøres i vinterhalvåret for mest pålitelige resultater.
Pipe og ildsted: Pipe: Teglsteinspipe. Ildsted: Det er ikke montert ildsted.
Innvendige dører: Formpressede innerdører. Dører fra 2017 og 2021. Dør til bad fra 2011. Åpen løsning til
kjøkken. «Listefri» utførelse på dører til begge soverom. Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av
enkelte dører. Mindre justeringer og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlige avvik.
TG1.
Våtrom
Bad - 4,2 m²
Generell: Keramiske fliser på gulv og vegger. MDF-panel i himling. Innfelte spotter. Inneholder:
Baderomsmøbel med slette fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap med
belysning, veggskap, vegghengt toalett, opplegg for
vaskemaskin, fordelerskap til rør-i-rør og dusj med foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med
hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og avtrekksventil på vegg. Badet ble renovert i 2011. Arbeidene ble
utført av Skjønhaug VVS, Kvassheim Elektro AS og Hjelmeland Byggforretning AS. Dokumentasjon er ikke
fremvist/kontrollert.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje.
Merk: Noe sprang/ujevn overgang i flis v/innebygget toalettsisterne. TG1.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist
avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Lokalt fall til sluk, men svakt motfall
utenfor dusjsone. Dels større sprang i fliser v/dusjsone. Bom i enkelte fliser. Konsekvens/tiltak: Til tross
for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert
effektivitet. Dette kan potensielt øke
risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir
mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke
ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Vær
oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det
vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering,
påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Det er ikke behov for tiltak vedr. fliser med bom, men en
må være oppmerksom på at fliser med bom (hulrom under) vil kunne ha en større risiko for å løsne med
tiden. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk m/vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder av
membranutførelse eller øvrig dokumentasjon er ikke mottatt/kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom
på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere
fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll. Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Konsekvens/tiltak Overvåk
tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er
nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert
på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de
mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og
fuktskader. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje.
Synlig drensspalte under vegghengt toalett. Merk: Overgang mellom baderomsmøbel og vegg bør
silikoneres opp igjen grunnet løsnet fuge. TG1.
Ventilasjon: Avtrekksventil på vegg. Tilluft via luftespalte under dør. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke
var tilgjengelig pga. bygningsmessige hindringer. Betongvegger, fellesgang og kjøkkeninnredning mot
aktuelle områder. Det ble foretatt søk med fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert
unormale forhold. Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker,
gjøres det kontroll med fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra
observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger Det er benyttet fuktmåler
(Protimeter MMS3) for å foreta fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har
begrensninger; fuktindikatoren kan indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens
plassering i forhold til membranen. Hvis eksempelvis dusjen har vært benyttet i forkant av befaring vil
dette kunne påvirke måleresultatene. TG1.
Kjøkken
Kjøkken - 11,1 m²
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i tre og
underlimt vask med ett-greps blandebatteri. Belysning/stikk under overskap, samt belysning i vitrineskap.
Integrerte hvitevarer: stekeovn fra Bosch, mikrobølgeovn fra Logik, induksjonstopp fra Bosch,
oppvaskmaskin fra Electrolux og Kjøleskap med frysedel fra Bosch. Integrert ventilator fra Electrolux Konf.
eier/megler vedr. medfølgende hvitevarer. Kjøkkeninnredning fra 2019, montert i regi av eier. TG2.
Avtrekk: Integrert ventilator med avtrekk gjennom yttervegg. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å
avdekke avvik med avtrekk. TG1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system). Fordelerskap/stoppekran er plassert på
badet. Hovedstamme/felles vannrør er skjult. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten.
Felles rør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. TG1.
Avløpsrør: Avløpsrør/sluker i plast med overgang til soil/støpejern. Stakeluke er plassert i fellesarealer.
Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert.
Hovedstamme/avløpsrør er skjult. TG1.
Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon på kjøkken og bad. Tilluft via div. ventiler.
Styrepanel til ventilasjon på badet i entré. Bryter til ventilasjon bør står på maks effekt ved dusjing. Merk at
løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med
dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri. TG1.
Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra Oso Hotwater, plassert i kjøkkeninnredning. Merk:
Begrenset tilkomst til bereder. TG1.
Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i fellesgang. Automatsikringer (jordfeilautomater). Automatisk
strømmåler m/fjernavlesning. Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 35A, 1 kurs på 20A, 2 kurser på
16A og 2 kurser på 13A. Belysning: Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse). Elektrisk
oppvarming: Elektrisk oppvarming. El. varmekabler på bad. Se innledning for øvrig oppvarming. Merk:
Varmekilder er ikke funksjonstestet. El. varmekilder/gulvvarme er opplyst av eier. Dette er en forenklet
kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere
bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig
myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og
begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre
veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Spørsmål til eier:
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert
menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. Ukjent alder.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Arbeider utført i regi av nåværende eier er utført av firma.
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? Se punkt over.
Samsvarserklæring datert 27.09.2018: Ny hovedsikring i sikringskap. Installert 3 stikontakter over
kjøkkenbenk, lagt opp PR til lampe på kjøkken. Installert 5 stikk. i stue. Installert ny stikk på barnerom.
Installert 2 stikk samt lys i klesskap på soverom. Installert stikk i gang. Arbeider på bad i 2011 er opplyst å
være utført av Kvassheim Elektro AS. Det er ikke fremvist samsvarserklæringer for disse arbeidene eller
evt. tidligere utførte arbeider.
4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei.
5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei.
6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei.
7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei.
Generelt om anlegget
8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei.
9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei.
Inntak og sikringsskap
10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja.
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?Ja. Det er ikke utført eltilsyn innen de siste 5 år.
Ved arbeid utført på elektrisk anlegg etter 1999, eller for endringer på anlegg fra før 1999 skal
samsvarserklæring foreligge iht. forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Det er ikke fremvist
samsvarserklæringer for hele anlegget (TG2 iht. forskrift til ny avhendingslov). På bakgrunn av nevnte
forhold anbefales det å foreta en utvidet kontroll av anlegget.
Generell kommentar
Vurderingen av det elektriske anlegget er begrenset til en forenklet visuell kontroll og informasjon
innhentet fra eier, i tråd med forskrift til avhendingslova § 2-18. Det er ikke foretatt inngrep eller teknisk
måling av anlegget, og vurderingen er derfor ikke sammenlignbar med en kontroll gjennomført av det
lokale eltilsyn (DLE) eller autorisert elektrovirksomhet.
Den bygningssakkyndige har ikke elektrofaglig kompetanse og har dermed ikke forutsetninger for å
vurdere anleggets tekniske utførelse eller sikkerhetsmessige tilstand. Elektriske anlegg er underlagt
strenge krav til utførelse og kontroll, og det er kun fagpersoner med nødvendig autorisasjon som har
kompetanse til å gjennomføre en fullverdig vurdering. Ved eierskifte anbefales det alltid at det elektriske
anlegget inspiseres av registrert elektroinstallatør, særlig dersom det ikke foreligger nyere kontrollrapport
eller dokumentasjon. Eier har ansvar for at anlegget til enhver tid tilfredsstiller gjeldende forskrifter, og at
det brukes i samsvar med produsentens anvisninger. Skjulte feil og mangler kan ikke utelukkes ved en
forenklet vurdering. Ved nærmere ettersyn kan det fremkomme avvik eller kostnader til utbedring som ikke
fremgår av denne rapporten. TG2.
Branntekniske forhold: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under.
Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette
kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller
en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med
spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å
foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan
være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær
derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. Røykvarslere og
brannslukningsapparat. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha
minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat eller
brannslange. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer
ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen. Brannprosjektering/dokumentasjon på brannsikkerhet er
ikke mottatt/kontrollert.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985?
Nei.
2. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei. TG1.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 25.05.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
