Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av
Bygningssakkyndig. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på
boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige undersøker rom og
bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare
avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke
nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler. Tilstandsrapporten er
utarbeidet av 7-Fjell takst og er datert 15.8.2023.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for
eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0 : Ingen avvik
Tilstandsgrad 1 : Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2 : Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2 : Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3 : Store eller alvorlige avvik
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
Byggemåte:
Ytterveggkonstruksjon: Ytterveggene består av tømmerkonstruksjon og
en vegg med utpåliggende bindingsverk. En side er uten kledning. Fasaden har stort etterslep på
vedlikehold.
Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen består av sperrekonstruksjon.
Det er merker på pipen at det har eller er vann inntrenelse rund den.
Etasjeskillere: Det er etasjeskillere i trebjelkelag fra byggeår.
Grunn og fundamenter: Boligen står på ukjent byggegrunn og har grunnmur i naturstein. Drenering fra
byggeår.
Følgende punkter i tilstandsrapporten er gitt TG3, store eller alvorlige avvik:
- Taktekking: Tekkingen består av tegltakstein og har tilstrekkelig fall. Det er normal slitasje etter alder.
Undertak fremstår med slitasje etter alder. Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekking er ikke besiktiget pga manglende
forsvarlig adkomst, alder eller materiale er ukjent, og derfor ikke nærmere vurdert. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på undertak. Vindski har synlig slitasje
- Nedløp og beslag: Renner og nedløp utført i plast. Nedløp er ført til bakken.
Det er skader på både renner og nedløp. Sløysrenne mot nabo er ikke besiktet. Utkast for lufting av avløp
har skader. Beslag langs altan har synlig
slitasje.Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved
grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet. Utvendige beslag har utettheter. Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på
renner/nedløp/beslag. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er påvist avvik i
beslagløsninger.
- Veggkontruksjon: Ytterveggene består av tømmerkonstruksjon og en vegg medutpåliggende
bindingsverk. En side er uten kledning. Fasaden har stort
etterslep på vedlikehold. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er påvist omfattende
skade i fasade. Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. Det er påvist fuktskader i
veggkonstruksjonen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Takkonstruksjon/loft: Takkonstruksjonen består av sperrekonstruksjon. Det er merker på pipen at det
har eller er vann inntrenelse rund den. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
- Vinduer: Boligen har malte trevinduer. Det er påvist avvik på at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Samtlige vinduer har etterslep på vedlikehold og bør byttes ut.
- Dører: Malt hovedytterdør, malt enkel kjellerdør i tre, malt terrassedør med
glass. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald
trekk kan oppstå. Bør påregne at alle dører må skiftes.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Altan med utgang fra kjøkken. Tekket med pvc. Den er
ikke kontrollert da det er mye råte og svikt i konstruksjonen. Det er ikke montert rekkverk. Rekkverket er for
lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens
forskrifter. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er påvist
fukt/råteskader i konstruksjonen. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter.
- Utvendige trapper: Det er en støpt utvendig trapp ned til bakgård. Det er ikke montert rekkverk.
- Innvendige overflater: Innvendig gulv med ulike overfalter, heltre parkett og flis. Innvendig vegger i
plankelaft og malte plater. Innvendig himling av panel og tapet. Overflater er kontrollert for knirk og svikt,
visuelt for fuktskjolder og
skader. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er påvist fuktskader på overflater.
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Det er gjennomgående store skader på gulv. Samtlige
overflater har stort etterslep av vedlikehold.
- Etasjeskiller: Det er stubbelofts konstruksjon i 1. etasje og etasjeskiller i trebjelkelag fra byggeår er
kontrollert for horisontal avvik mål med laser.
Resultatet tilfredsstiller ikke dagens krav til avvik. Det er påvist fuktskader i etasjeskiller. Målt
høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde
på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er svikt i
bjelkelag
- Pipe og ildsted: Kjøkkenet har en åpen peis. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra
sotluke/feieluke. Pipevanger er ikke synlige. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate
mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er vanskelig tilkomst til feieluke.
- Krypkjeller: Boligen har krypkjeller under deler av boligen. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at
konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er begrenset
tilgang til hele krypkjelleren. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr
- Innvendige trapper: Det er en eldre malt heltre trapp i boligen. Det mangler håndløper på vegg i
trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er målt for høye fukt verdier
i trappen. Trappen mangler rekkverk og håndløper.
- Våtrom og tilliggende kontruksjoner, første etasje: Bad fra før 1997 med vinylflis på gulv og
baderomsplater på vegg. Det er benkeskap med nedfelt vask, speilskap, gulvstående toalett og dusj.
Eldre sluk med tilstrekkelig fall fra øvrige lekkasjepunkt. Fuktmerker i himling. Det er målt for høye
fuktmålinger i etasjene. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrom og tilliggende kontruksjoner, tredje etasje: Bad fra før 1997 med belegg på gulv og
baderomsplater på vegg. Det er servant, gulvstående toalett, dusjarmatur. Eldre sluk med tilstrekkelig fall
fra øvrige lekkasjepunkt. Det er målt for høye fukt verdier i tilliggende konstruksjoner. Våtrommet må
oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Kjøkken, andre etasje, overflater, innredning og avtrekk: Kjøkken i 2. etasje med profilerte og glatte
fronter. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har
omfattende skader. Det er ved bruk av fuktindikator rundt utsatte hvitevarer påvist
indikasjoner på fuktighet. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er naturlig ventilasjon fra kjøkkenet. Det er etterslep av vedlikehold på kjøkkenet.
- Kjøkken, tredje etasje, avtrekk: Det er plassert ventil i tak med utkast over tak. Ventilator ikke kontrollert
da det ikke er strøm på bygget.
- Toalettrom, første etasje: Det er laget et lite toalettrom under trapp i 1. etasje. Denne har gulvstående
toalett og enkel servant. Det er påvist skade som følge av angrep av fukt/råte.
- Avløpsrør: Boligen har både avløpsrør av plast og støpejern. Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på innvendige
avløpsledninger. Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. Det er påvist unormale luktforhold
rundt avløpsanlegg. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Det er lekkasje fra
avløpsrør loftskjøkken
- Tekniske intallasjoner: Branntekniske forhold: Boligen står uten strøm og det anbefales at hele det
elektriske anlegget kontrolleres av
kompetent fagperson
- Forstøtningsmurer: Altan står på forstøtningsmur og det er underetasje under altan. Åpninger mellom
altan og mur er ikke sikret. Muren er dekket og ikke fått befart hele muren. Det er påvist mindre sprekker
og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens
krav.
Følgende punkter i tilstandsrapporten er gitt TG2, tiltak som kan kreve avvik:
- Radon: Boligen ble oppført før det ble krav om radon måling. Det er ikke dokumentert at boligen har hatt
radonmåling eller radonsperre.
- Innvendige dører: Det er jevnt over eldre malte dører i boligen.
- Andre innvendige forhold: Det er målt for høye fukt verdier i alle etasjer.
- Kjøkken, tredje etasje, overflater og innredning: Kjøkkenet på loftet er innredet med skap og
hybelkjøkken. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er
etterslep av vedlikehold på kjøkkenet.
- Vannledninger: Eldre kobberrør med ukjent alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger.
- Ventilasjon: Det er naturlig ventilasjon i boligen. Det er naturlig ventilasjon i boligen
- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder plassert på bad. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Elektrisk anlegg.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i natursteinsmur. Innsiden av grunnmuren har misfarging.
- Drenering: Drenering fra byggeår. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren
ved kjeller/underetasje. Det er ledet overvann fra tak, inntil bygget.
- Utvendige vann - og avløpsledninger: Både vannledning og avløp av ukjent materiell. Det er ukjent når
dette ble skiftet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.08.23 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.