Byggemåte
Sameiet Fantoftvei 36 er en terrasseblokk fra 1993 oppført i mur, bestående av totalt 43 seksjoner, samt
fellesareal med boder, opphold og parkering. Leiligheten og bygget har normal standard i forhold til alder
og tidspunkt for moderniseringer. Leiligheten har gjennomgått enkelte oppgraderinger i senere tid.
Dersom ikke annet er angitt er bygnings-/bestandsdeler gitt TG0/1.
FELLES BYGNINGSMASSE
Byggegrunn
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere
undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Fuktsikring og drenering
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'. Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av
sprengstein/kult. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra
alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte
grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å
være usikker. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter
Grunnmur, såle og fundamenter i betong.
LEILIGHETEN UTVENDIG
Vinduer
Vinduer med to-lags isolerglass i malte/fabrikkmalte trekarmer. Vinduer i stue fra byggeår. Ett glass i det
minste vinduet er skiftet i 2023. Vindu på hovedsoverom fra byggeår, hvor ett glass er skiftet i 2015, samt
ett glass av nyere alder. Vindu på det minste soverommet fra 2023. Vindu på innredet rom fra byggeår
med glass fra 2023. TG2.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer bærer preg av
elde/slitasje. Eldre vinduer har normalt sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer
enn nyere vinduer.
- Ett punktert glass på hovedsoverom.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av vinduer på sikt eller etter behov.
Dører
Profilert entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB. Porttelefon.
Balkongdør
Skyvedør med to-lags isolerglass i metallkarmer. Dør fra byggeår.
Vurdering av avvik:
Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre balkongdører har normalt
sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting rundt karmer enn nyere balkongdører.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av balkongdør på sikt eller etter behov.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse på ca. 57 m² med utgang fra stue/kjøkken. Betongheller og levegger med liggende, enkeltfalset
kledning. Markise.
LEILIGHETEN INNVENDIG
Overflater
Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje. Merk: En synlig sprekk i en flis i entré (TG2).
Vedr. vurdering: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag
for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskillere av betong. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter
blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc.
Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk/lokale
svanker/nedbøyninger i eldre boliger. En må være spesielt oppmerksom på dette i boliger hvor det er lagt
nytt gulv på eksisterende bjelkelag uten at det har vært gjort fullstendig avretting o.l.
Radon
Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger. Konf. styret i sameiet for nærmere informasjon. Radon er
en usynlig og luktfri gass som finnes naturlig i berggrunn og jord. Langvarig eksponering for høye
radonnivåer kan øke risikoen for lungekreft. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger, særlig
i områder med kjent forekomst. Måling bør gjøres i vinterhalvåret for mest pålitelige resultater.
Rom under terreng
Punktet må sees i sammenheng med 'Drenering'. Leiligheten ligger delvis under terreng.
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng. Det ble ikke observert unormale forhold knyttet til rom under
terreng. Merk: Grunnmur/betonggulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke
forveksles med dagens krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det må påregnes fuktvandring
gjennom eldre grunnmurer/betonggulv.
Innvendige dører
Hvite, formpressede innerdører. Skyvedør med glassfelt og sprosser til stue. Merk at denne døren
mangler styrepinn langs gulv. Merk: Det ble gjort tilfeldig funksjonstest av enkelte dører. Mindre justeringer
og behov for normalt vedlikehold vurderes ikke som vesentlige avvik.
VÅTROM
Vaskerom 5,1 M²
Generell
Belegg på gulv, malte flater på vegger og i himling. Inneholder: Innredning med slette fronter og
benkeplate i laminat, vegghengt utslagsvask med blandebatteri, opplegg for vaskemaskin og
varmtvannsbereder. Plastsluk og avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater gulv
Det ble gjort visuell kontroll av overflater. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Ikke fall til sluk.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt
Plastsluk med vinylbelegg/klemring. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis
må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette
er nødvendig.
Sanitærutstyr og innredning
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik. TG2.
Vurdering av avvik:
Eldre utstyr/innredning med usikker restlevetid.
Konsekvens/tiltak:
Det er forventbart med oppgraderinger i nær fremtid.
Ventilasjon
Avtrekksventil i himling. Tilluft via luftespalte under dør. TG2.
Vurdering av avvik:
Avtrekksvifte er utkoblet.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer (vegg med sanitærinstallasjoner grenser mot naboleilighet). Det ble foretatt
søk med fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold. Merk: Når det
ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med fuktindikator.
Den bygningssakkyndige vurderer også
konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg, alder og andre opplysninger som foreligger Det er
benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne
metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon
om fuktens plassering i forhold til membranen. Hvis eksempelvis dusjen har vært benyttet i forkant av
befaring vil dette kunne påvirke måleresultatene. TGIU.
Bad 6,9 M²
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med finérte fronter,
heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speilskap med belysning, veggskap, vegghengt toalett
og dusj med foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med takdusj og hånddusj. El. varmekabler,
plastsluk og elektrisk vifte i himling. Badet ble modernisert i 2013. Dokumentasjon er ikke fremvist.
Overflater vegger og himling
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater gulv
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Vannansamling ved dusjtest.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt
Plastsluk. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon
er ikke mottatt/kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er
kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser
blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Synlig membran i sluk, men denne er smurt over klemring.
Konsekvens/tiltak:
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis
må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette
er nødvendig.
Sanitærutstyr og innredning
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik. TG2.
Vurdering av avvik:
- Manglende membran i sisternekasse.
- Krakkelering i servant.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør monteres Aquastop eller lignende for synliggjøring av evt. lekkasjer fra innebygget sisterne.
- Avvik er av visuell betydning. Sanitærutstyr og innredning skiftes etter ønske/behov.
Ventilasjon
Elektrisk vifte i himling på befaringsdagen (ville bli fjernet ifb. med salg). Merk: Ventilasjonsaggregatet var
koblet ut på befaringsdagen (ville bli utbedret ifb. med salg). TG2.
Vurdering av avvik:
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det ble foretatt kontroll fra luke på badet (hvor stoppekran er plassert). Merk: Måling av fukt gjelder kun for
det aktuelle området hvor målingen ble foretatt, og forholdene kan variere i andre deler av konstruksjonen.
TG2.
Vurdering av avvik:
Det ble registrert noe fuktighet grunnet sannsynligvis kondens eller lignende fra stoppekran.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjøres nærmere undersøkelser og evt. tiltak etter behov.
KJØKKEN
Stue/kjøkken 47,5 M²
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra Mobalpa med glatte fronter, formstøpt benkeplate og underlimt vask med ett-greps
blandebatteri m/uttrekksfunksjon. Glassplate over benkeplate og belysning under overskap. Integrerte
hvitevarer: Stekeovn med dampfunksjon fra Zug, induksjonstopp (80 cm bred) fra Gaggenau,
oppvaskmaskin fra Electrolux og kjøleskap med frysedel fra Siemens. Takhengt designventilator fra
Falmec. Kjøkkeninnredning fra 2013.
Konf. eier/megler vedr. medfølgende hvitevarer.
Avtrekk
Takhengt ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. TG2.
Vurdering av avvik:
Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak.
WC 2,0 M²
Overflater og konstruksjon
Keramiske fliser på gulv, malte flater på vegger og i himling. Inneholder: Baderomsmøbel med slett front,
heldekkende servant og ett-greps blandebatteri og gulvstående toalett. Avtrekksventil i himling. WC ble
modernisert i 2013. Dokumentasjon er ikke fremvist. TG2.
Vurdering av avvik:
Ikke synlig membran i kasse (ved inspeksjon i luke fra badet).
Konsekvens/tiltak:
Det anbefales å montere lekkasjestopper.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger
Vannforsyningsrør av kobber. Vanninstallasjoner i rom uten sluk anbefales å utstyres med
lekkasjesensor som stenger vanntilførsel ved en evt. lekkasje. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle
leiligheten. Felles rør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. TG2.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør
Synlige avløpsrør av plast. Vurdering gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Felles avløpsrør,
stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Hovedstamme/avløpsrør er skjult. TG2.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon
Mekanisk ventilasjon, med avtrekk fra bad og vaskerom. Tilluft via div. ventiler. Kjøkkenavtrekk er frakoblet
grunnet kullfilter. Aggregat fra byggeår. TG2.
Vurdering av avvik:
- Begrenset ventilering i stue/kjøkken grunnet at det er montert kullfilter.
- Ventilasjonsanlegget har en alder som tilsier at det nærmer seg eller har passert forventet levetid på
15-20 år. - Selv om anlegget fungerer på befaringstidspunktet, innebærer alderen økt risiko for
funksjonssvikt, redusert effektivitet og behov for hyppigere vedlikehold
Konsekvens/tiltak:
- Løsningen fungerer per i dag, men det bør luftes jevnlig. For å få TG1 må det gjøres tiltak.
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak utover vanlig service per i dag. Det anbefales imidlertid å
planlegge for fremtidig oppgradering eller utskifting av anlegget, da alderen kan medføre økt risiko for
funksjonssvikt.
Varmtvannstank
Varmtvannsbereder på 116 liter fra Oso Hotwater, plassert på vaskerom. Bereder fra 1992. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert i entré / hall. Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 40A, 1 kurs på 25A, 7
kurser på 16A og 3 kurser på 10A. El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisninger.
Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til installasjonene og kompetansekrav
til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift
om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til elektriske anlegg og elektrisk kontroll. Merk at
takstmann ikke har elektrofaglig kompetanse. Det anbefales å foreta en utvidet kontroll av el-anlegg ved
eierskifte dersom dette ikke nylig er utført. Ved nærmere ettersyn av autorisert personell kan det
forekomme avvik og kostnader til utbedring som ikke vil bli oppdaget ved en forenklet gjennomgang iht.
NS3600 (forskrift til ny avhendingslov). Det tas forbehold om skjulte feil/mangler på el. anlegg. Dersom
det ikke foreligger dokumentasjon på ombygging/endring av el.anlegg må kjøper ta en viss risiko vedr.
overnevnte forhold. TG2.
Branntekniske forhold
Røykvarslere og brannslukningsapparat. I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal
alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat
eller brannslange. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om
problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.