Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av
Bygningssakkyndig /Takstingeniør Torgeir Wiig. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller
tegn på skader/avvik på boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige
undersøker rom og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven.
Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med
enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre
bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for
eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0 : Ingen avvik
Tilstandsgrad 1 : Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2 : Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2 : Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3 : Store eller alvorlige avvik
Tilstandsgrad IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
BYGGEMÅTE
- Tak: Taktekking er av betongtakstein. Sperrekonstruksjon av trevirke.
- Kledning: Fasade/kledning har liggende bordkledning. Deler av byggets hovedplan har murverk/betong.
Sokkeletasje har yttervegger av betong og naturstein.
- Vinduer: Bygningens eldste vinduer er av malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Bygningen har flere
PVC vinduer med 3-lags glass.
- Etasjeskiller: Etasjeskille er av trebjelkelag. I underetasje er det gulvbjelker av trevirke på terreng.
- Grunnmur: Bygningen har grunnmur i natursteinsmur.
TILSTANDSGRADER
TG0 (1 av 52 punkter)
- Branntekniske forhold
TG1 (20 av 52 punkter)
- Vinduer - nyere
- Ytterdør underetasje
- Balkonger, terrasser og rom under balkong
- Utvendige trapper
- Innvendige dører
- Underetasje: Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Overflater vegger og himling
- Sanitærutstyr og innredning
- Hovedplan vaskerom: Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hovedplan bad: Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Hovedplan kjøkken: Overflater og innredning
- Hovedplan kjøkken: Avtrekk
- Underetasje kjøkken: Overflater og innredning
- Underetasje kjøkken: Avtrekk
- Ventilasjon
- Utvendig spylekran
- Varmesentral
- Elektrisk anlegg
- Grunnmur og fundamenter
- Forstøtningsmurer
TG2 (23 av 52 punkter)
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkontruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Tilstandsgrad 2 er gitt på
grunn av konstruksjonens alder.
- Overflater: Oppgraderinger og en del overflater har slitasje/avvik. Fug, tilpasninger og listverk.
- Etasjeskille: Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder på skorstein.
- Våtrom: Våtrommets oppbygging har passert mer enn 50% av forventet brukstid.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ventilasjon: Det anbefales alltid å ettermontere mekanisk ventilasjon i våtrom. God ventilering med
mekanisk avtrekk og tilluft med god luftgjennomstrømning i rom som produserer mye fukt er fornuftig.
- Overflater vegger og himling: Våtrommets oppbygging har passert mer enn 50% av forventet brukstid.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn 50% av forventet levetid for denne type oppbygging i våtrom er
passert. Misfargede og slitte fuger i dusjsone.
- Sanitærutstyr og innredning: Krakkelering i vaskens emalje.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilering via ventil eller vindu i luftestilling.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Andre VVS-installasjoner: Det er avvik på avslutning av vann/foringsrør i kjøkkenbenk samt klamring av
rør. Kostnadsestimat: Under 10.000
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra
varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-kobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tilstandsgrad er gitt pga berederens alder som har passert mer enn 50% av forventet levetid/brukstid.
Statistisk levetid/brukstid for varmtvannsberedere er 20 år. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Varmtvannstank - 2: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-kobling av varmtvannstank iht. gjeldende
forskrift.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vann. og avløpsledninger.
- Andre tomteforhold: Sprekker i hjørner. Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000.
TG3 (8 av 52 punkter)
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Påvist vinduer med fukt/råteskader.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirke. Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000.
- Takvinduer: Vinduene kunne ikke åpnes. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Kostnadsestimat: under
10.000
- Overflater underetasje: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Knuste fliser på kjøkkengulv.
Slitasje på veggflater og gulv. Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000
- Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen,
men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i
underetasje/kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000
- Innvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000
- Våtrom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Kostnadsestimat: 100.000
- 300.000
- Overflater gulv på våtrom: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Deler av gulvet har motfall. Kostnadsestimat: 100.000 - 300.000
Rapporten er datert 28.04.2024