Trollsvingen 23 ligger i et ettertraktet og barnevennlig boligområde på Heksebergåsen i Lillestrøm kommune, i en blindvei uten gjennomgangstrafikk. Området Heksebergåsen/Frogner har en svært sentral beliggenhet med enkel tilgang til E6, som gir rask kommunikasjon mellom Oslo sentrum og Oslo Lufthavn, samt videre forbindelser til resten av Østlandet. Frogner togstasjon ligger kort unna, og gjør det lett å pendle til Oslo.

Fra boligen er det kort vei til både skoler, barnehager og offentlig transport, i tillegg til et variert utvalg av servicetilbud. Du finner også nærhet til fritidstilbud som golfbane, treningssenter og idrettshall.

Friluftsområdene på Heksebergåsen, inkludert Vardefjellet, byr på fine turmuligheter i lett skogsterreng, mens Romeriksåsen og Vilbergfjellet har et godt nettverk av turstier og skiløyper både sommer og vinter. I nærheten av Frogner skole finnes det flere uteområder med lekeplass, idrettsplass, fotballbane, skateramp og svømmehall.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Fjellbo, som ligger innen gangavstand, samt Rema 1000, Coop og Meny på Skedsmokorset. Frogner sentrum er også nært. For mer omfattende shoppingmuligheter finner du Skedsmo Senter, Romerikssenteret på Kløfta og Strømmen Storsenter, som er et av landets største kjøpesentre med over 200 butikker.

Området har gode kollektivforbindelser med både buss og tog. Nærmeste bussholdeplass, Fjellbo, ligger bare noen minutters gangavstand fra boligen. Med bil tar det ca. 6 minutter til Skedsmokorset, 12 minutter til Lillestrøm, 15 minutter til Jessheim, 19 minutter til Oslo Lufthavn og 20 minutter til Oslo S. Togreisen til Oslo tar ca. 21 minutter. Det går også busser fra Fjellbo til togstasjonen på Frogner (med pendlerparkering) og til Skedsmokorset, som er et viktig knutepunkt for busskommunikasjonen i området.

Det er skolebussordning til Frogner barneskole og Melvold ungdomsskole, og flere videregående skoler ligger i nærliggende områder, inkludert Skedsmo, Lillestrøm og Sørumsand videregående skoler. I tillegg finnes det et godt utvalg av både private og kommunale barnehager i området.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Hovedsakelig boligbebyggelse.

Boligen på Trollsvingen 23, har adkomst via følgende veier:

Trollsvingen - Den lokale veien som gir direkte tilgang til boligen.

Frognerveien - Hovedveien i nærheten som forbindner området med andre deler av Frogner og Lillestrøm kommune.

E6 - Den nærliggende motorveien som gir rask rilgang til større byer som Oslo og Gardermoen.

 

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 1 519 kvm, Eierform: Eiet tomt

Eiet tomt på 1 519,50m². Tomten er bebygd med hovedhuset og en dobbel garasje. Videre er tomten opparbeidet med belegningsstein, støttemurer, platting, gressplen og enkel beplantning. Tomten grenser til naturen med ytterligere turmuligheter på vardefjellet.

Parkering i egen dobbelgarasje på tomten og biloppstillingsplasser på tomten foran garasjen. Ellers gateparkering etter gjeldende regler.

Enebolig over 2 etasjer beliggende på Frogner i Lillestrøm kommune, Viken fylke. Eneboligen holder en eldre men funksjonell standard. Kombinasjon av mekanisk og naturlig ventilasjon. Oppvarming fra peisovn i stuen, varmepumpe og elektriske panelovner. Det er i tillegg vannbåren varme i deler av underetasjen. Boligen har 3 flislagte baderom med moderniseringsbehov. Vaskerom med egen ytterdør. Badstue i tilknytning til det ene baderommet. Eget kjølerom. Egen dobbelgarasje med el-bil lader og et uinnredet rom over garasjen. Støpt såle i kjeller, antatt fundamentert på fast grunn eller komprimerte faste masser. Det er ikke foretatt noen geotekniske undersøkelser og det er dermed begrensede muligheter for nøyaktig kunnskap om byggegrunn og stabilitet.

Rapporten/befaringen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende forskrift, instruks og retningslinjer.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Boligen inneholder:

1.etasje: trappegang, bad, 3 soverom, kjøkken, stue.

Underetasjen: trapperom, kjellerstue, 3 boder, kjølerom, bad, badstue, vaskerom og soverom.

- BRA-i (internt bruksareal): 224 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal):

- Totalt BRA: 224 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 53 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 197 kvm, Bruksareal: 224 kvm, BRA-i: 224 kvm , TBA: 53 kvm

Følgende rom inngår i P-rom: Gang, bakgang, 2 bad, 4 soverom, kjøkken, stue, kjellerstue, bad og vaskerom

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført . Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen inn!

Ditt første møte med denne hyggelige boligen er entén. Her er det rikelig med plass til å henge av seg yttertøy. Videre inn møtes du av den romslige trappeoppgangen, med innganger til kjellerstuen, soverom, baderom, vaskerom, boder, samt oppgang til hovedetasjen.

Stue:

Stuen er romslig, lys og åpen, med en koselig og luftig atmosfære. Peisen fungerer som en naturlig romdeler og skaper en varm og innbydende stemning. Her er det god plass til en stor sofagruppe, perfekt for avslapning, og rommet gir gode muligheter for innredning til flere soner. Dette er et allsidig rom som både fremmer sosialt samvær og gir plass til rolige, stille stunder. Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på ca. 41 m², som gir et flott uteområde med sol- og kveldslys.

Kjøkken:

Det separerte kjøkkenet har en lys og innbydende innredning med profilerte, folierte fronter og noen vitrinedører som gir rommet et elegant preg. Kjøkkenet er fra Ikea og ble skiftet i 2017/2018, og holder en jevn og god standard. Den laminat benkeplaten med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål gir både et moderne og praktisk uttrykk, mens flisene over kjøkkenbenken og det praktiske lyset under overskapene bidrar til et funksjonelt arbeidsområde. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, som platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og et frittstående kjøl/fryseskap. Det er rikelig med benkeplass og god oppbevaringsplass i skuffer og skap, noe som gir både plass til matlaging og oppbevaring, og skaper et ideelt rom for husets kokk å boltre seg fritt.

3 soverom i 1.etasje:

Hovedsoverommet er romslig, med god plass til en stor dobbeltseng, nattbord på begge sider, samt et stort garderobeskap for oppbevaring av klær. De helhvite veggene gir rommet et lyst og luftig preg, som skaper en åpen og innbydende atmosfære. Det naturlige lyset fra utsiden reflekteres vakkert på de hvite flatene, og gir rommet en følelse av romslighet og friskhet. Fra soverommet er det direkte utgang til den sydvendte verandaen, som gir enkel tilgang til utendørsområdene. Verandaen slipper inn ekstra lys og gir en flott mulighet til å nyte frisk luft og utsikt, rett fra soverommet.

Soverom nr. 2 ligger vegg i vegg med hovedsoverommet og vender ut mot samme veranda. Rommet er av god størrelse, med plass til en dobbeltseng og nattbord på begge sider. Veggene i rommet er en flott kombinasjon av halvt hvite og halvt ubehandlede treverk, som gir en naturlig og varm atmosfære. Denne kontrasten mellom det lyse og det rustikke treverket skaper et unikt preg, som passer perfekt til både moderne og tradisjonelle interiørstiler.Det er god plass til et garderobeskap, perfekt for oppbevaring av klær eller annet du måtte ønske. Et praktisk og romslig soverom med fine lysforhold.

Det siste rommet har vakre vegger i ubehandlet treverk, som gir en rustikk og naturlig atmosfære. Det ubehandlede treverket gir rommet en autentisk og varm følelse, og skaper en hyggelig og jordnær stemning. Soverommet har god plass til seng, pult og et lite garderobeskap, og kan også fint brukes som et kontor om ønskelig. Et fleksibelt rom med flere bruksområder, som gir deg muligheten til å tilpasse det etter dine

Kjellerstue:

Fra den romslige trappeoppgangen har du inngang til en stor og hjemmekoselig kjellerstue som gir god plass til avslapning og sosialt samvær. Rommet har en innbydende atmosfære, perfekt for filmkvelder, familieaktiviteter eller som et ekstra oppholdsrom. Her er det god plass til en stor sofagruppe med tilhørende mediebenk, samt et stuebord.

I hjørnet av kjellerstuen finner du en koselig liten bar, et perfekt sted for å samle venner og familie til hyggelige kvelder. Baren gir rommet en ekstra touch av stemning og gjør det ideelt for både avslapning og sosialt samvær.

behov.

Soverom underetasje:

Soverommet i 1. etasje er romslig og gir god plass til både seng, pult og garderobeskap. Et praktisk og funksjonelt rom som kan tilpassses dine behov, enten om du ønsker et rolig soverom, gjesterom eller flerbruksrom.

Baderom underetasje:

Baderomsinnredningen har profilerte folierte fronter og en praktisk heldekkende servant som gir en rustikk sjarm. Over servanten henger et speil med en integrert lysarmatur, som gir et behagelig og funksjonelt lys for både daglig bruk og kveldsstellet. Dusjhjørnet, delt med vakre glassbyggerstein og en dusjdør i glass, gir en luftig og åpen følelse.

Vaskerom:

Vaskerommet har en standard baderomsinnredning fra byggeåret med glatte, folierte fronter og en praktisk heldekkende servant. Rommet er utstyrt med opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, og har egen ytterdør for enkel tilgang. I tillegg er det montert en skyvedørsgarderobe med speilfronter, som gir både oppbevaringsplass og et stilfullt preg. For ekstra komfort er det også installert en varmepumpe i rommet. Det finnes tørkesnorer i taket, som gir praktisk plass for opphenging av klær og håndklær. Dette gir ekstra funksjonalitet til rommet, og gjør det enklere å tørke klær på en effektiv måte.

Kjølerom:

Kjølerommet har belegg på gulvet og panel i både himling og på veggene, som gir et praktisk og lettstelt rom. Rommet er utstyrt med plassbygde hyller, som gir god oppbevaringsplass. I tillegg har kjølerommet en kjølemodul.

Baderom underetasje:

Baderomsinnredningen har stilige, profilerte folierte fronter og en praktisk heldekkende servant, som gir rommet et moderne og ryddig utseende. Over servanten finner du et speil med lysarmatur, som både lyser opp og fremhever rommets detaljer. Dusjhjørnet er utstyrt med praktiske skyvedører, som skaper et funksjonelt og behagelig baderom. Fra badet har du direkte inngang til badstue.

Badstue:

Badstuen har belegg på gulv, panel på både vegger og himling, og gir et funksjonelt og koselig rom. Det er to nivåer med sitteplasser, som gir muligheter for både avslapning og sosialt samvær. Rommet har en avtrekksluke som leder ut til boden, og er utstyrt med en elektrisk badstueovn, som gir ekstra komfort og varme til rommet.

2 boder i underetasjen:

Fra gangen har du tilgang til en stor bod, som gir rikelig med lagringsplass. I boden finner du en mindre avdeling, som blant annet huser et kjølerom, ideelt for oppbevaring av matvarer eller andre behov som krever et kjølig miljø. Denne praktiske løsningen gir ekstra organisering og funksjonalitet til hjemmet.

Terrasse:

Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på 43 kvm, bygget med impregnerte trekonstruksjoner. Terrassen strekker seg rundt huset mot nord og gir et romslig uteområde, perfekt for avslapning og sosialt samvær, med gode solforhold på ettermiddagen og kvelden.

Dobbeltgarasje:

Garasjen er på ca. 43 m², bestående av solide heltre garasjeporter som er elektriske, og gir enkel tilgang til rommet. Inne i garasjen er det god plass til parkering av to personbiler. I tillegg er det installert en el-billader, som gir praktisk og effektiv lading av elbilen din direkte i garasjen. Over garasjen har du i tillegg et loft.

Hage:

Pent opparbeidet og frodig hage med en rekke beplantninger og gressplen. Det er å en markterrase på nordsiden av huset målt til ca. 27 m², denne er ikke medberegnet i arealoversikten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:

Våtrom, 1.etasje, bad, sluk, membran og tettesjikt:

Membranen er synlig, men avslutningen ved sluket er utett. Sluket i rommet mangler klemring og det er ikke tett overgang mellom sluk og membran. Det er i tillegg synlige fuktskader på himlingen i innvendig bod (over badstuen). Sluket og membranen i boligen har passert sin forventede levetid og er i denne inspeksjonen tilstandsvurdert til TG3. Med alderen på sluket og membranen øker risikoen for vanninntrenging, noe som kan medføre skader på tilstøtende områder. Konsekvens/tiltak: Badet/våtrommet må utbedres for å oppnå tilfredsstillende tettesjikt/membranløsning. Det er observert at det ikke er tilfredsstillende membran/tettesjikt på badet. Dette kan ha konsekvenser for fuktighetskontrollen og lekkasjer kan forekomme over tid. Det anbefales derfor å skifte/legge ny membranen på badet da det ikke oppfyller kravene til et tilfredsstillende tettesjikt. Det anbefales at det dusjes i badekar eller dusjkabinett inntil baderommet moderniseres. Dette hindrer direkte vannpåkjenning på gulv samt at det gir et kontrollert avløp til sluk. Kostnadsestimat: Over 300 000,-.

Våtrom, underetasje, bad, sluk, membran og tettesjikt:

Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Sluket og membranen i boligen har passert sin forventede levetid og er i denne inspeksjonen tilstandsvurdert til TG3. Med alderen på sluket og membranen øker risikoen for vanninntrenging, noe som kan medføre skader på tilstøtende områder. Konsekvens/tiltak: Våtrommet står foran full oppgradering. Det er observert at det ikke er tilfredsstillende membran/tettesjikt på badet. Dette kan ha konsekvenser for fuktighetskontrollen og lekkasjer kan forekomme over tid. Det anbefales derfor å skifte/legge ny membranen på badet da det ikke oppfyller kravene til et tilfredsstillende tettesjikt. Det er en god løsning for badet at det dusjes i badekar eller dusjkabinett inntil baderommet moderniseres. Dette hindrer direkte vannpåkjenning på gulv samt at det gir et kontrollert avløp til sluk. Kostnadsestimat: Over 300 000,-.

Våtrom, underetasje, vaskerom, sluk, membran og tettesjikt:

Vaskerom med standard fra byggeåret. Vaskerommet anses å ha overskredet forventet levetid for dets underliggende konstruksjoner. Levetiden er beregnet i henhold til Norsk Standard og SINTEF sine levetidstabeller. Vurderingene av tilstanden tar høyde for dette. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000,-.

Rommet har originalt plastsluk. Det er ingen synlig membran i sluket. Det er en del støp/mur over klemring i sluk. Dette kan være uheldig om man ved senere tidspunkt er nødt til å løsne klemringen av en eller annen grunn. Merk at sluk må renses jevnlig for å unngå lukt og tett sluk samt for å forlenge slukets levetid. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Sluket og membranen i boligen har passert sin forventede levetid og er i denne inspeksjonen tilstandsvurdert til TG3. Med alderen på sluket og membranen øker risikoen for vanninntrenging, noe som kan medføre skader på tilstøtende områder. Konsekvens/tiltak: Våtrommet står foran full oppgradering. Kostnadsestimat: Over 300 000,-.

Tomteforhold, forstøtningsmurer:

Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Det er i løs murpuss på forstøtningsmuren i betong. Konsekvens/tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Kostnadsestimat: Under 10 000,-.

TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Utvendig, balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konstruksjonene har skjevheter. Det er påvist sprekker i treverket. Konsekvend/ tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det må påberegnes vedlikehold og oppretting av terrassen. Fundamenteringen av stolper bør også vurderes ytterligere

Innvendig, rom under terreng:

Tilstandsgrad 2 er satt grunnet påforing med organiske materialer på innsiden av Termomuren. Dette vurderes generelt som en risikokonstruksjon. Konsekvens/tiltak:  Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men konstruksjonen bør overvåkes

Våtrom, 1.etasje, bad, overflater gulv:

Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Gulvet anses som relativt flatt og dusjhjørnet er fuget. Tilstandsgrad er i tillegg satt ut ifra alder på de underliggende konstruksjonene. Konsekvens/tiltak: Å endre tilstandsgrad krever forbedring av fallforholdene.

Våtrom, underetasje, bad, overflater vegger og himling:

Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Tilstandsgrad er i tillegg satt ut ifra alder på de underliggende konstruksjonene. Konsekvens/tiltak: Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av baderommet.

Våtrom, underetasje, bad, overflater gulv:

Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Tilstandsgrad er i tillegg satt ut ifra alder på de underliggende konstruksjonene. Konsekvens/tiltak: Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Å endre tilstandsgrad krever forbedring av fallforholdene. Likevel opprettholder baderommet sin tiltenkte funksjonalitet på tross av dette avviket. Oppgradering av overflatene vil være naturlig ved modernisering av baderommet.

Våtrom, underetasje, vaskerom, overflater vegger og himling:

Det er påvist andre avvik: Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av baderommet

Våtrom, underetasje, vaskerom, overflater gulv:

Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Gulvet er relativt flatt og har noe motfall imot døren. Konsekvens/tiltak:  Å endre tilstandsgrad krever forbedring av fallforholdene. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av rommet

Kjøkken, 1.etasje, kjøkken, overflater og innredning:

Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det mangler komfyrvakt på kjøkkenet, noe som er obligatorisk når det elektriske tilkoblingspunktet for komfyren endres eller oppgraderes, selv om selve komfyren erstattes likt mot likt, for å sikre overholdelse av gjeldende sikkerhetsforskrifter. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. For å rette opp i avviket, må en sertifisert elektriker installere en komfyrvakt i henhold til gjeldende sikkerhetsforskrifter. Kostnadsestimat: Under 10 000

Spesialrom, underetasje, badstue, overflater og konstruksjon:

Det er ikke tilfredsstillende ventilering fra rommet. Det er mulig fuktskade i konstruksjonen. Ventilasjonen i rommet er ført ut i boden og må bedres. Himlingsplatene i innvendig bod (der ventilasjonen er ført ut til) har svellet opp. Det er ingen fukt i platene på befaringstidspunktet. Konsekvens/tiltak: Endring av ventilasjonen fra badstuen må utbedres.

Tekniske installasjoner, elektrisk anlegg:

Utvidet el-kontroll anbefales. Anlegget er eldre og det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførte arbeider ved anlegget. Det anbefales at det gjennomføres en EL-kontroll i boligen, av anlegget i sin helhet eller deler av det. EL-kontroll er en grundigere og omfattende kontroll av EL-anlegg enn kun tilsyn. I henhold til gjeldende forskrift og standard må alle eventuelle avvik, store og små, utbedres for å oppnå TG1 på det elektriske anlegget. Det påpekes at dette kun er en anbefaling da takstmann ikke har kompetanse eller lov til å utføre full vurdering av det elektriske anlegget. Kostnadsestimatet tar for seg el-kontrollen og ikke eventuelle utbedringer av det elektriske anlegget. Kostnadsestimat: Under 10 000,-.

Tomteforhold, drenering:

Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Tomteforhold, grunnmur og fundamenter:

Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Det er påvvist skjevheter i lecamuren som står under terrassen, samt spekk i overgang betong (huset og lecamuren). Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Ytterligere undersøkelser av Lecamur anbefales

Tomteforhold, terrengforhold:

Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Dette gjelder fra nordsiden av huset. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer.

TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK:

Utvendig, taktekking:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig, nedløp og beslag:

Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig, veggkonstruksjon:

Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Utbedring av lufting bak panel vil være naturlig ved utstkifing av utvendig ytterkledning.

Utvendig, takkonstruksjon/loft:

Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Det er påvist tidligere fuktmerker i sutakplater på loftet samt noe nedbrytning av plater. Dette kan tyde på at platene har vært fuktige på et tidspukt. Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Det var ingen tegn til fuktighet ved befaringstidspunktet, men det bemerkes at dette kan være sesongbasert.

Utvendig, vinduer:

Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist andre avvik: Det ene vinduet i stuen kan ikke åpnes. Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer. Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av alle vinduer. Det påpekes at de fleste vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt.

Utvendig, dører:

Det er påvist andre avvik: Ingen unormale avvik registrert sett ut fra bygningsdelenes alder. Det påpekes at dørene er over 20 år gammle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da døren har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye dører. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt.

Innvendig, overflater:

Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflatene i boligen viser tegn på slitasje som er typisk for alderen og kan derfor betraktes som "gått ut på dato" eller i behov av modernisering. Normal slitasje er forventet etter en viss tidsperiode, og det kan være nødvendig å oppgradere eller modernisere overflatene for å gi boligen et oppdatert utseende og funksjonalitet. Konsekvens/tiltak: Oppussing eller modernisering av overflatene i boligen må påberegnes. Overflatene fungerer med disse avvikene pr. idag.

Innvendig, etasjeskille/gulv mot grunn:

Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt en høydeforskjell på 20mm gjennom gangen i 2.etasje. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Rommene fungerer med det avvik som er beskrevet.

Innvendig, radon:

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak:  Radon målinger blir anbefalt de fleste plasser for å danne seg et bilde av situasjonen angående risiko knyttet til eventuelt radon eksponering. Det kan ikke utelukkes at det kan finnes forhøyede verdier. Målinger er eneste reelle mulighet for påvisninger. I borettslag og sameier pleier dette å gjøres som et felles tiltak.

Innvendig, innvendige trapper:

Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er åpning i rekkverket på ca. 15cm. Det er åpning i opptrinn på ca. 15cm. Tilstandsgrad er satt ut fra nevnte avvik. Trappene fungerer slik de er i dag, men oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Bygningsdelen fungerer med dette avviket, selv om det ikke tilfredsstiller dagens krav i forskriften

Innvendig, innvendige dører:

Det påpekes slitte terskler og eldre dører/kamer. Konsekvens/tiltak: Utskifting av de innvendige dørene kan ikke utelukkes. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av overflatene i boligen

Våtrom, 1.etasje, bad, overflater vegger og himling:

Det er påvist andre avvik: Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatenes alder samt underliggende konstruksjoner. Konsekvens/tiltak:

Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Oppgradering vil være naturlig ved modernisering av baderommet.

Tekniske installasjoner, vaannledninger:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Tekniske installasjoner, avløpsrør:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med

utskiftning av rør.

Tekniske installasjoner, ventilasjon:

Det er påvist andre avvik: Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Det er pr. idag ikke behov for tiltak da løsningen fungerer som tiltenkt. Endret bruk kan endre behovet for endring av ventilasjonsløsningen. Det anbefales å ytterligere kontrollere IVT 590 varmepumpesystem for å se om denne fungere som tiltenkt.

Tekniske installasjoner, varmtvannstank:

Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det anbefales en kontrolll av rørlegger på anlegget for å kartlegge behovet for utskifting.

Tekniske installasjoner, vannbåren varme:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.

- Peis

- Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin

Oppvarming fra peisovn i stuen og varmepumpe. Det er i tillegg vannbåren varme i deler av underetasjen.

Ikke innhentet.

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Gode parkeringsmuligheter i dobbelgarasje med elektriske åpnere, samt biloppstillingsplass på tomten framfor garasjen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Ikke mottatt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Eiendomsskatt per 2024 var kr. 4.813,-

Beregninger fra takstrapport:

Kommunale avgifter: Kr. 20 000

Eiendomsskatt: Kr. 10 000

Normale stipulerte vedlikeholdskosnader: Kr. 25 000

Forsikring: Kr. 10 000

Velforening (Heksebergåsen vel): Kr. 2 100

Sum Årlige kostnader (Avrundet): Kr. 67 000

Kommunale gebyrer fra 2023:

Avløp: kr. 4.777,66,-

Feiing: kr. 608,63,-

Renovasjon: kr. 4.489,26,-

Vann: 3.331,86,-

Totalt: kr. 13.206,41

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 29.04.1985

Det foreligger tidligere byggetillatelse på garasje/terasse, men foreligger dog ikke ferdigattest.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er konsesjonspliktig: NEI

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

0/901648-1/9  Opprettelse av realsameie  

Denne matrikkelenhet har andel i: 

Knr:3205 Gnr:282 Bnr:332  1/252 

Heftelser

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift.

Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette servitutter eldre enn festekontrakten.

1986/1640-2/9  Bestemmelse iflg. skjøte  

25.02.1986  

Pliktig medlemskap i velforening m.v.

 

Grunndata

1986/1170-1/9  Registrering av grunn  

07.02.1986 

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:3205 Gnr:282 Bnr:56

 

2020/1225460-1/200  Omnummerering ved kommuneendring  

01.01.2020 00:00 

 

2024/253215-1/200  Omnummerering ved kommuneendring  

01.01.2024 00:00

Området reguleres for følgende formål:

- boligområder

- forretningsområde

- allmenn-nyttige formål

- landbruksområder

- trafikkområder

- fellesarealer for flere eiendommer.

Reguleringsplan under arbeid:

- Det er for tiden ingen reguleringssaker under arbeid som berører denne eiendommen.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

Gnr. 282 Bnr. 67 i Lillestrøm kommune

6 490 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 162 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 6 490 000,-)) 18 900,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) 182 500,- (Omkostninger totalt) 6 672 500,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 10 000 000,-. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringen ligger alltid med som en del av salgsprospektet. Boligselgerforsikringen sikrer at selger er søkegod og en motpart som håndterer eventuelle reklamasjoner faglig og ryddig.

Proaktiv har i samarbeid med If lansert et gunstig forsikringskonsept, som innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert i en pakke til en meget konkurransedyktig pris.

Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rente dekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.