Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter på følgende måte:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Rom under terreng, bod generell og drenering.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Taktekking, takkonstruksjon/loft, eldre vindu i underetasje, dører,
balkonger/terrasser og rom under balkonger, andre utvendige forhold, overflater gulv på bad/vaskerom,
overflater vegger og himling på bad, overflater gulv på bad og sanitætutstyr og innredning på bad.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Nedløp og beslag, utvendige trapper, radon, innvendige
trapper, overflater vegger og himling på bad/vaskerom, sluk/membran/tettesjikt på bad/vaskerom,
sluk/membran/tettesjikt på bad, vannledninger, avløpsrør og grunnmur og fundamenter.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taket er tekket med stålpanner som er byttet etter byggeår. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Undertaket
er av bygningsplater. Det er ikke kjent hvilke tetting det er brukt over bygningsplatene.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid
er oppbrukt på taktekkingen.
Det er observert stedvise rustflekker på taktekkingen.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
Nedløp og beslag - TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er skiftet etter byggeår. Beslag på taket er fra 1980 og
takrenner er i følge eier trolig byttet i 2014 i følge eier. Eier er litt usikker på det siste tidspunktet. Kontroll er
utført fra bakkenivå.
Vurdering basert på alder. Tisltandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid
på renner/nedløp/beslag er oppbrukt. Punktet gjelder primært beslag på taket.
Eventuell utbedring må vurderes fortløpende.
Veggkonstruksjon - TG1
Yttervegger ble etterisolert i 2014 og malt i 2021. Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende
kledning og visuell kontroll av vegger sannsynlliggjør følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtette
plater, 100mm etterisolert bindingsverk, 100 mm isolert bindingsverk, damsperre og veggplater.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Det er saltakskonstruksjon med w-takstoler og kaldt loft. Takkonstruksjonene er tilgjengelige for
besiktigelse, men det er begrenset tilkomst på grunn av lagring eller lite gulvflate. Kun deler av loftet er
inspisert.
Det er begrenset dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Isolasjonen er tynn og ligger stedvis noe ujevnt. Det ble obsertvert fuktskade ved siden av en bjelke på
sørsiden av taket, rett bortenfor loftsluke. Eier har i etterkant av befaring fått Vidar Godø AS til å finne
lekkasjestedet. Antatt lekkasjeplass skal være tettet. Det kan være behov for ytterliggere utbedringer.
Lufting/ventilering bør forbedres. Lokal utbedring bør utføres. Kostnadsestimat gjelder lokal utbedring.
Vinduer - TG1
Boligen har vinduer ca 2007, er av pvc med 2-lags glass. Teknisk løsning over vindu er ikke feil, men det
er en løsning som krever en velfungerende fuge for å holde tett.
Eldre vindu i underetasje - TG2
I underetasje mot vest er det et gammelt vindu som er blendet fra innsiden.
Vinduet kan med fordel fjernes.
Der må foretas tiltak for å lukke avviket.
Dører - TG2
Terrassedør er fra 2007, er av PVC, med 2-lags glass. Ytterdør er fra byggeår og har malt trevirke.
Det er påvist avik rundt innsettingsdetaljer.
Det mangler belistning over ytterdør til bod.
Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
Balkonger,terrasser og rom under balkonger - TG2
Det er veranda med utgang fra stue i trevirke, samt en terrasse på terreng mot vest. Veranda er bygget på
eksisterende veranda og utvidet til sidene i ettertid. Terrassen ble bygget i 2010 og veranda ble bygget i
perioden 2004 til 2010. Terrassen er delvis overdekt.
Uklar beslag/membranløsning. Mose under veranda bør fjernes.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid
er oppbrukt på tettesjikt/membran.
Veranda er bygget opp i forskjellige perioder med litt forskjellige teknikker og på forskjellige grunnlag. Det
er observert skjevheter, slitte terrassebord, bobler i maling og ujevne overganger. I fremkant av
underliggende betongveranda er det en del mose, som er uheldig for konstruksjonen. I overgang mellom
vegg og veranda er det stedvis observert en membranduk. Løsning er uvanlig og det stilles spørsmål til
formål/funksjon. På innsiden av rekkverk er det observert noen luftbobler i maling. Det trolig fordi det er
malt på alle andre sivder av trevirker, noe som hindlrer utluftning av eventuell fukt.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Tidspunt for utskiftning av
tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Utvendige trapper - TG2
Det er utvendig trapp i betong opp og ned til inngangsparti. Det er en tretrapp til veranda.
Konstruksjonene har skjevheter. Tretrapp til veranda har mindre skjevheter. Lokal utbedring må utføres.
Andre utvendige forhold - TG2
Under trapp til inngangsparti er det tilrettelagt for lagring av ved. Tekking over vedskjul er mangelfull.
Tekking er mangelfult utført og det er en mangelfull overgang mellom betong og tekking. Det må foretas
tiltak for å lukke avviket.
Innvendig
Overflater - TG1
På gulvet er det laminat, fliser. På vegger er det malte flater og ferdigmalt panel. I himling/innvendig
takflate er det panel og malte flater.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Det er etasjeskiller av betong og støpt plate mot grunn. Det kan ikke utelukkes at ikke enkelte av
rommene har tilfarer gulv over betongdekke. Det ble funnet skjevheter av betydning. Det er observert
skjevheter på ca +/- 10mm.
Radon - TG2
Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor forekomst
det er av radon. Det er ikke et krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette anbefalt.
Ved utleie er det et krav til måling av radon. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG1
Pipe er bygd opp av teglstein/murstein men har etter 2004 fått blitt rehabilitert med nytt røykrør. Ildsted er
montert i stue. Sotluke er montert på bad/vaskerom.
Rom under terreng - TG3
Hele underetasjen befinnes seg under terrenget. Det er målt etter fukt i nedre del av vegg og målt resultat
er 22 vektprosent i trevirke. Verdiene som er avdekket er over grenseverdiene som er anbefalt.
Vektprosent blir gradert slik:
-Tørt: under 11,9%
-Akseptabelt: 12-15,9%
-Fuktig: 16-19,9
-Meget fuktig: 19,6-27%
-Vått: Over 27%
Innvendige trapper - TG2
Det er trapp av trevirke med tette opptrinn.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører - TG1
Det er innerdører som er fra perioden etter 2004.
Våtrom
Underetasje > Bad/vaskerom
Generell
Rommet er pusset opp i 2010. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Det
er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse. MERK. Det er valgt å vurdere bad og vaskerom som et da de
er tilstøtende til hverandre med samme utførelse og evt. avvik.
Overflater vegger og himling - TG2
På vegger er det fliser i himling/innvendig takflate er det panel.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Kommentar til bom: Gjelder i et par plasser i vaskeromsdelen. Merk: Dble observert noen merknader til
fuger under befaring, men i følge eier skal disse nå være utbedret. Det er mottatt bilder av utbedringer.
Generelt: Flistypen umuliggjør fine og rette fuger.
Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til
ca 10 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at noen
fliser som har bom(hulrom under). Kommentar til hulrom: Observert i delen med vaskerom, midt på
gulvet. Det er forhøyet terskel og hvis det er etablert tettesjikt opp bak list, bil avvik kunne fjernes.
Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Sluk er laget av plast og det er smøremembran.
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er
oppbrukt på membranløsningen. Rengjøring gjelder sluk under boblebadekar.
Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Installering av tett dusjkabinett anbefales.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med boblebadekar, dusjvegger, baderomsinnredning, utslagsvask, opplegg for
vaskemaskin og vegghengt toalett.
Ventilasjon - TG1
Det er elektrisk styrt vifte.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG0
Det er gjennomført hullboring, og det er ikke påvist unormale forhold. Det ble målt 10 vektprosent fuktighet
i trevirke.
Vektprosent blir gradert slik:
-Tørt: Under 11,9%
-Akseptabel: 12-15,9%
-Fuktig: 16-19,5%
-Meget fuktig: 19,6-27%
-Vått: 27%
Underetasje > Bod
Generell - TG3
Rommet er fra byggeår og ut ifra retningslinjene som norsk takst følger, kvalifiserer rommet til TG3 på
bakgrunn av alder. Det er blant annet konstatert avvik på membran. Rommet er fra byggeår, og har grove
overflater. Varmtvannsbereder og fordelerstamme er plassert her. Rommet brukes som bod.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle
forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Fukt i tilliggende konstruksjoner
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Hovedetasje > Bad
Generell
Badet er pusset opp i 2004. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Det er
ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse.
Overflater vegger og himling - TG2
På vegger er det fliser og i himling/innvendig takflate er det malte flater.
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Observert i dusj.
Fuger bør skiftes ut. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør
observeres jevnlig for å vurdere utvikling.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet.
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift
på byggetidspunktet.
Kommentar til flisfuger: Gjelder i dusjsone.
Kommentar til fall: Det er målt fall fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til ca 0 mm. Det er en forhøyning
midt på gulvet og stedvis motfall. Kommentar til andre avvik: Det er terskel inn til dusjsone som hindrer
eventuelt lekkasjevann og trekke mot sluk.
Fuger bør skiftes ut. Det må foretas utbedring av fallforhold. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Sluk er laget av plast og det er smøremembran.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Installering av tett dusjkabinett anbefales. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Rommet er innredet med dusjvegger, baderomsinnredning, og vegghengt toalett.
Det er ikek påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke
observert drenshull fra sisterne. Merk: Det finnes også system for fjerner behovet for drenshull, men det
er ikke avklart om slikt system er brukt her.
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Ventilasjon - TG1
Det er elektrisk styrt vifte.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG0
Det er gjennomført hullboring, og det er ikke påvist unormale forhold. Det ble målt 7 vektprosent fuktighet i
trevirke. Vektprosent blir gradert slik:
-Tørt: Under 11,9%
-Akseptabel: 12-15,9%
-Fuktig: 16-19,5%
-Meget fuktig: 19,6-27%
-Vått: Over 27%
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen er fra 2004 og det er pusset opp litt i 2020. Kjøkkenet har overskap, underskap og
høyskap, benkeplate av laminat (malt opp i 2020), belysning under overskap, vask, oppvaskmaskin,
platetopp og stekeovn, kjøleskap og fryser.
Avtrekk - TG1
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Det mangler en bryterknott på vifte, men det utløser ikke tg2.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Det er rørteknisk opplegg av en kombinasjon mellom kobber og plast/støpejern, samt "rør i rør-system" i
boligen. Det er badet nede som har rør i rør system.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Gjelder
kobberinstallasjoner.
Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør er av plat. Merk: Det er ikke avklart hva som eventuelt er nedstøpt.
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Det må gjøres nærmere undersøkelser.
Ventilasjon - TG1
Det er kun naturlig ventilasjon i boligen.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannsberederen er fra 2004 og er på ca 300 liter. Plassert på bod.
Elektrisk anlegg - TG1
Det er sikringssap med automatsikringer og skap er plassert i gangen oppe og i gang nede.
Branntekniske forhold - TG1
Tomteforhold
Byggegrunn - TG1
Det er ikke avklart hvordan grunnforhold og fundament er bygd opp, men det er trolig leirholdige masser,
komprimert med pukk og fyllmasse.
Drenering - TG3
Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og der er observert knotteplast på veggen mot nord.
Dreneringen skal i følge eier være etablert på denne veggen. Resterende er fra byggeår.
Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet. Det er ut ifra observasjoner
konstatert at dreneringen/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Det bør gjøres lokale tiltak. Drenering må byttes der den ikke er etablert.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Grunnmur er av betongblokker. Det er ikke kjent hvilken type fundament det er.
Grunnmuren har sprekkdannelser. Gjelder blant annet en plass hvor det tidligere har vært plassert en dør
eller et vindu. Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold - TG1
Tomten ligger i en slak nordhelling.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG1
Det er kommunalt vannforsyning og avløp, via private stikkledninger. Det er ifølge eier lagt ny vannledning
fra hus til kommunalt anlegg i 2010.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Underetasje er stort sett ikke beskrevet for varig opphold, og planløsningen i begge etasjer er mer eller
midre ulik det som faktisk er bygget. Det påregnlig med søknad om bruksendring for å få bruken godkjent.
Det foreligger ikke godkjenninger på veranda og carport. Innflyttingstillatelse ble gitt 10.08.1966.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 30.08.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.