Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurderer bygningskomponenter på følgende måte:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Badevindu, dører, bad/vaskerom generell og branntekniske forhold.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft,
vinduer, utvendige trapper, overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, pipe og ildsted, rom under
terreng, innvendige trapper, andre innvendige forhold, overflater og innredning på kjøkken, avtrekk på
kjøkken, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg, grunnmur og fundamenter,
terrengforhold og utvendige vann. og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taktekkingen er av skiferstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Loft er besiktiget. Der viser fuktmerker
etter lekkasjer.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Tidspunkt for utskiftning av taktekkingen nærmer seg.
Nedløp og beslag - TG2
Metall takrenner av eldre dato og plast taknedløp som er vurdert noe nyere.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler
tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
Veggkonstruksjon - TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon/trekonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende
bordkledning.
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i
bordkledningen.
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Råteskader trekledning må skiftes ut.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med taktro. Loft er fellesareal og her er det delvis kledning i
himling. Deler av konstruksjonen er skjult.
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget.
Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Tidspunkt for oppgradering av taktekking og tettesjikt står for tur.
Vinduer - TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Badevindu - TG3
Baderomsvindu med malte trekarmer og 2-lags isolerglass.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Badevindu må skiftes.
Dører - TG3
Bygningen har malt hovedytterdør.
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist avvik rundt
innsettingsdetaljer. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Gjelder ytterdør.
Det må påregnes noe vedlikehold og at det enkelte dører må skiftes ut. Døren(e) står foran utskiftning.
Skifte dør evt. skifte karm og vedlikehold dør. Dette gjelder felles ytterdør til felles trappegang så oppgitt
kostnad er halvparten av kostnaden med å bytte ytterdør.
Entrèdør - TG1
Entredør til leiligheten er brann/lyddør.
Utvendige trapper - TG2
Støpt trapp til felles inngang med rekkverk i ytre vange.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke krav om utbedring av
rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Innvendig
Overflater - TG2
På gulvene er det laminat unntatt i entrè og bad med fliser. Vegger er malt tapet/malt strie. Himlinger er
hvitmalte.
Slitasje overflater - mangler bl. annet dørlister dør fra soverom til stue.
Generelt oppussingsbehov maling overflater.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er målt 15mm høydeforskjell på gulv i kjøkken og tilsvarende 10 mm i
stue over en lengde på ca 2m.
Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller
rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som
dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon - TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke foretatt
radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke foretatt radonmålinger, og
bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
Boligen har mursteinpipe og vedovn fra byggeår - ukjent om omsøkt piperehabilitering er utført.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipe bør
rehabiliteres om den ikke er det. Vedovn bør skiftes. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Tidspunk for
piperehabilitering nærmer seg.
Rom under terreng - TG2
Kjeller er fellesareal. Det er støpte golv og malte murvegger. Skiftet vindu i trappegang og pusset inn.
Kjent at det var en skade her i 2001 etter påkjørsel av lastebil og gjort diverse tiltak der. Synlige murvegger
i kjeller.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe
fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er saltutslag/løsnin maling/murpuss på yttervegger.
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling ver tid, og eventuelt
foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Innvendige trapper - TG2
Det er malt tretrapp med rekkverk i indre vanger fra byggeår i felles trappegang. Dette er trapp til
fellesareal i kjeller og til 2.etasje. Bratt åpen trapp uten rekkverk til kryploft.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trpaper. Det mangler håndløper på vegg i
trappeløpet. Gjelder trapp til kjeller og 2.etasje. Trapp til kryploft er nørmest som en trappestige å regne.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Håndløper bør monteres, men det
var ikke krav på byggetidspunktet. Ikke vurdert nødvendige tiltak. Ikke avhengig av trapp til boligens
1.etasje.
Innvendige dører - TG1
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Andre innvendige forhold - TG2
Vanlig garderobeskap med brun finert front i soverom. Slitt skap. Skjeve dører. Sokkel i front knekt.
Våtrom
1.etasje>Bad/vaskerom
Generell - TG3
Bad av eldre dato sannsynligvis 1980-tallet med fliser på gulv med kantflis. Varmekabler. Badet er utstyrt
med wc, baderomsinnredning med servant over underskap. Flislagt dusjnisje med veggmontert dusj.
Plastsluk. Ventil i vegg. Råteskadet vindu. Badet står foran omgående renovering.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Det er sprekker i flisfuger og ikke synlig membran i sluk. Ingen informasjon om alder på bad - ingen
dokumentasjon. Det er en samlet vurdering av badet. En må forvente generell oppgradering av
våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det
er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG1
Hulltaking er forettatt uten å påvise unormale forhold.
Kjøkken
1.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG2
Kjøkkeninnredning med hvite fronter og laminat benkeplate.
Slitt blandebatteri.
Avtrekk - TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Kjøkkenventilator bør skiftes.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør - TG2
Det er avløpsrør av plast. Plastsluk i bad og i kjeller. Rørene i kjeller ser ut til å være skiftet - antas ca
20-25 år.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon - TG1
Boligen har naturlig ventilasjon med ventilspalter i overkarm vinduer i tillegg til lufting via vinduer.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstanken er på ca 200 liter og er felles med andre seksjon
Det er påvist av varmtvannstank er over 20 år.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg - TG2
Elanlegg er tydelig oppgradert med automatsikringer. El.tilsyn sjekk i juli 2022. Anmerkes løs stikkontakt i
kjøkkenskap og i stue.
Pga løse stikkontakter så anbefales det en utvidet kontroll av det elektriske anlegget(kostnadsestimat
gjelder kun kontroll og ikke utbedringer som eventuelt kommer som et resultat av kontrollen). Kursoversikt
i sikringsskap mangler. Dokumentasjon på el.anlegg mangler.
Branntekniske forhold - TG3
Tomteforhold
Byggegrunn - TG1
Det er ukjent byggegrunn.
Drenering - TG2
Drenering fra byggeår er tydelig oppgradert en del. Sannsynlig etter påkjørsel i 2001.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.
Det er synlig fuktsikring mot mur unntatt på vestsiden.
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det bør gjøres lokale tiltak. Fuktsikring av muren
må etableres inkl. klemlist. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Bygningen har betongmur. Det er registrert løs puss på muroverflater. Gjelder innside mur i kjeller. Det
må foretas lokal utbedring.
Terrengforhold - TG2
Tomten er omtrendt flatplanert rundt selve huset - lett skrånende mot øst i bakkant. Det ligger i område
med forhøyde støyverdier fra biltrafikk.
Evt. støydempende vinduer og ekstra støyisolasjon i yttervegger.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Utvendige avløpsrør er av plast. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger
er av plast (PEL). Bygningen har offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpsledninger. Synlig noe
fukt ved vanninntak.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Andre tomteforhold - TG1
Boligen ligger nært vegen med gangveg/fortau mellom bolig og kjøreveg.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 09.09.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.