Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Tilliggende konstruksjoner våtrom (bad).
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: Radon og innvendige trapper.
TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkonger/terrasser og rom undet balkonger, andre
utvendige forhold, overflater gulv på vaskerom og bad.
Utvendig
Taktekking - TG1
Opplektet tekking av dobbeltkrum betongstein.
Nedløp og beslag - TG1
Pipetrekk, renner, nedløpsrør og beslag av metall. Fastmonterte stigetrinn til pipen. Snøfangere langs
takfoten.
Veggkonstruksjon - TG1
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av tre.
Takkonstruksjon/loft - TG1
Saltak av prefabrikkerte takstoler, med "knekte valmer". Opplett mot nord og sør. Innredet loft med isolerte
skrå takflater. Lite kryploft med adkomst via luke med nedfellbar stige. Isolasjon mellom takstolenes
undergurter. Forenklet, dampåpnet undertak. Ikke ventilert kryploft.
Vinduer - TG1
Vindene har karmer av tre og to lag isolerglass, fra byggeåret.
Dører - TG1
Ytterdøren har karmer av tre og malt dørblad med vindusfelt. Verandadøren har karmer og dørblad av tre,
vindusfelt med isolerglass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Understøttet veranda av trekonstruksjoner foran loftsetasjen mot sør. Spaltegulv av terrassebord.
Rekkverk av tre. Montert plater mellom gulvbjelkene, som tak over deler av underliggende terrasse.
Markterrasse foran 1.etasje mot sør. Dekke av impregnerte terrassebord. Rekkverk og levegg av tre.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket på verandaen er for lavt iht
dagens regelverk. Målt høyde ca 95 cm. Dagens krav til rekkverkshøyder er 100 cm.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverket er utført iht
regelverk fra byggeåret. Det er ikke krav om oppgradering til nytt regelverk.
Andre utvendig forhold - TG2
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. For å lukke
avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholsplan for fellesdeler i
bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater - TG1
Parkett og fliser på gulvene. Malt tapet på veggene. Sparklede og malte bygningsplater.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Støpt gulv på trykkfast isolasjon mot grunnen. Etasjeskille av trebjelkelag. Målt inntil 3mm høydeforskjell
gjennom hele rommet, stue/kjøkken.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det bør gjennomføres radonmålinger. Det er ikke krav om radonmåling, men det anbefales likevel å
utføre måling.
Pipe og ildsted - TG1
Elementpipe fra byggeåret. Heldekkende trekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt inne i
huset. Vedovn i stuen. Sotluken er plassert i stuen.
Innvendige trapper - TG2
Innvendig trapp som 1/2 åpen svingtrapp av tre mellom etasjene. Malte vanger, malt rekkverk. Trinn av
beiset og lakkert furu.
Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. Trappetrinnene har en del
bruksmerker, hakk og bulker på overflaten.
Det bør gjøres lokale tiltak. Trappen fungerer med dagens tilstand men trinnene kan med fordel
overflatebehandles.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og profilerte, formpressede dørblad.
Våtrom
1.etasje > Vaskerom
Generell
Vaskerom fra 2012. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller produkter.
Overlfater vegger og himling - TG1
Malte vegger. Sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt lokalt fall rundt sluken. Resten av
gulvet er tilnærmet flatt. Høydeforskjell fra sluken til gulvet foran døren ble målt til 14 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Gulvet
har lokalt fall til sluk, men ikke tilstrekkelig fall iht gjeldende regelverk.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Vaskerommet fungerer med dagens tilstand.
Sluk, membran og tettesjikt - TG1
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller
for utførelsen.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Reol-system på vegg.
Ventilasjon - TG1
Avtrekk til balansert ventilasjonsanlegg.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull i veggen fra tilstøtende rom, stue/kjøkken. Målt fukt i bunnsvillen med motstandsmåler i
"Protimeter mms 2" uten utslag (måleren har nedre begrensing på ca 8%)
Ingen indikasjon på fukt i veggen.
Loft > Bad
Generell
Flislagt bad fra 2012. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene, sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk ca 1:100, mindre på
deler av gulvet. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran døren ble målt til ca 15
mm.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er midnre enn
25 mm. Deler av gulvet har lite fall. Høydeforskjellen fra slukristen til gulvet foran døren ble målt til 15 mm.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Badet fungerer med dagens bruk. Det dusjes i et badekar.
Sluk, membran og tettesjikt - TG1
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller
for utførelsen.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med folibelagte fronter og laminert benkeplate med nedfelt servant. Speil og lys på veggen
over servanten. Høyskap med speil. Innebygd badekar med dusjvegg av glass. Blandebatteri og
dusjgarnityr på veggen. Vegghengt wc.
Ventilasjon - TG1
Avtrekk til balansert ventilasjonsanlegg.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG IU
Badets våte soner ligger mot yttervegg og mot naboleiligheten. Hulltaking var ikke praktisk mulig og ble
ikke gjennomført.
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt
ut ifra manglende mulighet for hulltaking.
Kjøkken
1.etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål.
Integrert oppvaskmaskin, plass for komfyr og kjøl/fryseskap.
Avtrekk - TG1
Uttrekkbar avtrekksvifte over komfyren.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG1
Rør i rør system for tappevann. Fordelingsskap, reduksjonsventil og stoppekran for vann på
vaskerommet.
Avløpsrør - TG1
Avløpsrør av plast. Det ble ikke påvist stakeluker i boligen. Staking kan evt utføres fra sluk eller toalett.
Ventilasjon - TG1
Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstank, ca 200 liter fra byggeåret, på vaskerommet.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbrytere.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektrisek anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn
Byggegrunn er ikke kjent, ikke vurdert.
Drenering - TG1
Dreneringen antas å være utført med drenerende masser langs og under grunnmuren, sammen med
perforerte plastrør.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Grunnmur av istøpte ringsmurselementer på ukjent fundament mot grunnen.
Terrengforhold - TG0
Tilnærmet flat tomt.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG1
Utvendige vann- og avløpsrør av plast, fra byggeåret.
Halvpart av dobbel garasje
Oppført med ringmur av betong og støpt gulv på grunnen. Ytterveggene over grunnmuren er av
bindingsverk med utvendig kledning av tre. Leddporter av stål, besiktiget del har automatisk portåpner.
Sidedør i utførelse lik porten. Tak som saltak av loftstakstoler, tekket med betongstein. Kryploft, delvis
med gulv, over garasjen. Adkomst via luke med nedfellbar stige. Loftet har ikke målbart areal men likevel
mulighet for oppbevaring.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 21.02.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.