Byggemåte
Leilighetsbygg som er oppført med ringmur/plate i stedstøpt betong.
Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig kledd med liggende trepaneler.
Betongdekke mellom etasjer
Valmet saltak i tre som er tekket med betongtakstein.
Takrenner/nedløp i plast.
Vinduer og dører med isolerglass.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er
vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2.
Antall TG2: 17 stk
Antall TG3: 0 stk.
Bygningsdeler med TG2:
Balkong, terrasse, platting - Oppsummering
Eier opplyser at deler av balkong ble isolert, og ny tekking lagt i 2022. Arbeid ble utført i regi av
Byggmester Harry Danielsen.
Det ble ikke registrert skader på synlig del av sarnafil membran på befaringsdagen. For nærmer kontroll
må
terrassedekke demonteres/fjernes.
Anbefaler å konferer med selger/byggmester ift. konstruksjons oppbygging/løsning.
Rekkverk målt til 89 cm, krav på oppføringstidspunktet var 90 cm. Dagens krav er 100cm.
Normal slitasje/tørkesprekker i overflater terrasse og rekkverk.
Anbefalte tiltak
For å lukke avviket må høyden på rekkverket heves til dagens krav på 100 cm.
Vinduer og dører - Oppsummering
Vinduer og dører fra byggeåret.
Merknader:
-Registrert nedbrytning og tørkesprekker i karmer/glasslister som er mye utsatt for sol og fuktighet.
Enkelte glasslister har råte om må påregnes skiftet på korte sikt. Ingen registrert innvendig følgeskade.
-Ytterdør entre henger, enkelte vindu tar i karm og har behov for mindre justering.
-Kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften.
-Stedvis iring/korrodering i beslag/hengsler, påregnelig normalt ift. alder.
Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 - 50 år.
Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.
Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiums dører er 20 - 40 år.
Anbefalte tiltak
Overflatebehandlinger må påregnes.
Generell justeringer/smøring anbefales.
Skifte av skadet glasslister. Ift. alder på vinduer bør det vurderes utskiftning av enkelte vinduer opp mot
utbedring.
Loft (konstruksjonsoppbygging) - Oppsummering
"Klemte" luftespalter ved takfot loft, manglende ventilering i takutstikk, dette kan føre til kondensering.
Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering på
loft.
Kloakkluftning er ikke tilstrekkelig isolert på kaldt loft, fare for kondensering.
Loftsluke er ikke isolert og mangler pakninger, kondensering vil oppstå ved bruksendring.
Stedvise "bom" av innfestningskramper, samt skader i sutak, sett fra loft. Ingen registrert lekkasje på
befaringsdagen.
Anbefalte tiltak
Luftespalter ved takfot kan med fordel åpnes opp.
Isolere kloakk luftning til takhatt.
Montere isolert loftsluke.
Etasjeskille og gulv på grunn - Oppsummering
Gulv i betong kan ja forskjellig krymping/nedbøy, mindre ujevnheter er ikke unormalt.
Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i stedstøpte gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv.
Toppdekker og overflater i fremstår i normal stand iht. alder, stedvis noe brukslitasje, spenninger og knirk.
-Parkett på loft er stedvis ikke montert i forband.
-Enkelte gulvlister gliper fra toppdekke.
-Parkett i 1. etasje pusset og behandlet i senere tid.
-Gjenstående listing i bod rom.
-Innvendige vegg og takflater hovedsakelig oppmalt i senere tid.
Enkel nivellering
Ved enkel og vilkårlig nivellering registreres det høydeforskjell på mellom 0-20 mm avvik på total planhet.
Anbefalte tiltak
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget,
må tiltak påregnes.
Kjøkken - Oppsummering av overflater og innredning
Kjøkkeninnredning med lys profilerte fronter og laminert benkeplate.
Innredning fremstår i normal stand iht. alder, stedvis noe bruksmerker i overflater.
(Kompressor til kjølehjørne, samt hengsler til dør er opplyst skiftet)
Merknader:
-Svelling i bunnplate under vaskekum, ingen utslag på fukt ved overflatemåling.
-Begynnende svelling i underside benkeplate ved oppvaskmaskin/vaskekum.
Generell info:
Avløpsrør under kjøkkenvask bør etter strammes med jevne mellomrom, dette fordi disse over tid glir fra
hverandre ved bruk av varmt og kaldt vann, og kan forårsake fuktskade i skap og eventuelt nærliggende
gulv.
Anbefaler montering av komfyrvakt og waterguard.
Avløpsrør - Oppsummering
Bygningens avløpsrør fra byggeåret, ingen spesielle avvik registrert på synlig opplegg.
Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå.
Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av
eldre årgang.
Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.
Ledningsnett
Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år.
Normal levetid på avløpsledninger av støpejern er 30 til 40 år.
Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten, og kontrollen stopper ved sluket/etasjeskille.
Det er krav til at hovedkloakk skal luftes over tak. Vakumventil kan benyttes som sekundær lufting av
kloakken.
Vannledninger - Oppsummering
Vannrør fra byggeår, ingen spesielle merknader utover stedvis iring på kobberrør.
Merknad:
-Røropplegg i skap er ikke tilstrekkelig merket, og det montert sprut plate. Ved en ventuell lekasje vil
omliggende konstruksjon kunne påføres skade.
Ledningsnett
Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år.
Normal levetid for lodding er 25 til 75 år.
Normal levetid for tappe batterier er 10 til 25 år.
Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten, og kontrollen stopper ved vegg gjennomføringer.
Anbefalte tiltak
Utbedre påpekte merknader.
Det ble ikke registrert videre behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på
anlegg av eldre årgang.
Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken.
Elektrisk - Oppsummering
Elektriske anlegget hovedsakelig fra byggeåret, det har blitt foretatt stedvis noe oppgraderinger av
elanlegget
i bolig, dokumentasjon ikke fremvist på befaringsdagen.
Boligen har stedvis eldre el-anlegg uten dokumentasjon, og feil kan ikke utelukkes.
Elektriske anlegg må jevnlig undersøkes av fagperson, dette ansvaret hviler til enhver tid på eier av
bygningen.
Normal levetid for elektrisk anlegg er 20 til 40 år.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova
(tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig
myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og
begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller
få
en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Anbefalte tiltak
Boligen har et eldre el anlegg uten dokumentasjon. Det anbefales el-kontroll i forbindelse med eierskifte.
Varmtvannsbereder - Oppsummering
Bereder fra byggeåret.
Merknad:
-Berederen har passert 20 år og har usikker rest levetid.
-Iring på blande ventil, ingen registrert lekkasje.
Utstyr sanitær installasjoner
Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år.
Normal levetid for blande ventil for beredere er 10 til 25 år.
Anbefalte tiltak
Bereder er over 20 år og usikker restlevetid.
Ventilasjon - Oppsummering
Naturlig ventilering via spalteventil i vindu og mekanisk avtrekk på våtrom og kjøkken.
-Kondensering i vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften.
Anbefalte tiltak
Klaffventiler på yttervegg anbefales etablert. Det presiseres at det bør avklares med sameiet om
muligheten for dette.
Våtrom: Bad - Oppsummering av overflater
Flislagte overflater fra byggeåret.
Merknader:
-Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået.
-Det er ikke tilfredsstillende høydeforskjell mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Fare for skade i
sideliggende rom ved eventuell lekkasje.
-"Bom", manglende dekning/heft av enkelte gulvfliser. Dette fører til at fliser vil tåle mindre ift. støt. Ingen
umiddelbar behov for tiltak.
Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år.
Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5 - 10 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er 10 - 20 år.
Anbefalte tiltak overflater
-Sillikonere overgang membran i dørterskel som midlertidig løsning.
-Badet fungerer med dagens tilstand, men på grunn av påviste forhold anbefales det fortsatt å benytte
dusjkabinett for å unngå ytterligere fuktbelastning i påvente av en oppgradering.
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk
Membran er ikke synlig sluk.
Det er ikke synlig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant.
Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker.
Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk
Nærmere kontroll av tilslutning membran/klemring i sluk under dusjkabinett.
Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Lokal utbedring må
vurderes.
Med bakgrunn i alder og slitasje står våtrommet foran en utbedring/utskiftning.
Oppsummering av sanitærutstyr
"Treg" oppsamling av vann i sisternen.
Utett vannlås.
Stedvis noe brukslitasje i overflate innredning, påregnelig normalt.
Anbefalte tiltak sanitærutstyr
Nærmere kontroll/utbedring av flottør/pakning.
Utbedre/etterstramme vannlås.
Våtrom: Vaskerom - Oppsummering av overflater
Overflate i normal stand iht. alder.
Merknader:
-Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Tilfredsstillende høydeforskjell mellom
topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Funksjon ivaretatt.
Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5 - 10 år.
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk
Membran ikke synlig ført under klemring.
Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker.
Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk
Nærmere kontroll av tilslutning membran/klemring i sluk.
Med bakgrunn i alder og slitasje står våtrommet foran en utbedring/utskiftning.
Oppsummering av sanitærutstyr
Ingen spesielle merknader utover normal slitasje.
Øvrig: Skorstein over tak - Oppsummering
Salutslag omliggende pipe i overgang takkonstruksjon.
Anbefalte tiltak
Nærmere kontroll/utbedring av overgang pipebeslag/bly over tak.
