Byggemåte
Enebolig oppført i 1991
Grunnmur i stedstøpt betong.
Etasjeskiller i trebjelkelag og betong.
Yttervegger i lett bindingsverk som utvendig er bordkledd med liggende trepaneler.
Vinduer og dører med 2 lags isolerglass.
Saltak i tre som er tekket med betongtakstein.
Takrenner/nedløp i plast.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
TG0: Ingen avvik.
TG1: Mindre avvik.
TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.
Det er registrert totalt 7 stk. TG3, 15 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
TG3
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Terrasse/balkong med varierende alder.
Det er registrert råte i deler av rekkverket/levegg, hovedsakelig mot sør/vest, samt i øvre terrasse ved hagestue.
Terrassebord er stedvis montert tett, noe som gir redusert lufting og drenering, med økt risiko for fukt, råte og oppsprekking.
Det er registrert saltutslag i overgang mellom tak og vegg i underliggende garasje. Tekkingen og fallforhold er ikke kontrollert.
Bom, sprekk og enkel løse fliser i platting ved entre.
Avskalling i dekkekant betong balkong.
Terrasse montert opp etter kledning, dette øker fuktbelatning på treverket, og hindre ventilering.
Konsekvens/tiltak: Råteskader og mangelfull drenering kan føre til videre nedbrytning av konstruksjonen og redusert levetid.
Det anbefales utskifting av skadet treverk, etablering av tilstrekkelig lufting/drenering og nærmere kontroll av tekkefunksjon og fallforhold.
- Rom Under Terreng
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Fuktmålinger viser fuktverdier over faregrense for utvikling av sopp/ råteskader. Påforede vegger mot terreng har feil byggemåte med bruk av plastfolie som dampsperre. Dette øker risikoen for magasinering av fukt inne i konstruksjonen med påfølgende fare for en utvikling av skader.
Høyere fuktnivå er konsentrert i hjørne mot sør/øst.
I juni 2015 oppstod det en vannskade som ble meldt til forsikringsselskap og utbedret. Se nærmere i egenerklæring, konferer med eier/eiers representant for nærmere informasjon.
Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Påviste skader må utbedres. Feil oppbygging av utlektet vegg med dampsperre kan redusere konstruksjonens uttørkingsevne og øke risiko for fuktakkumulering og utvikling av fuktskader over tid.
Det anbefales forbedring av ventilasjon og luftutskifting i rommet, herunder etablering av tilstrekkelige luftspalter i dører.
Ved ombygging eller oppgradering av veggkonstruksjonen bør dampsperre fjernes og veggen bygges opp i tråd med anbefalte løsninger for utlektede vegger mot grunnmur.
- 1. Etasje - Bad - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Bad fra byggeåret, oppgradert i overflater og deler av utstyr i senere tid. Ukjent om det montert ny membran ved oppgradering.
Flis på gulv, sokkel flis og våtromsplater på vegg.
Utstyr: Dusjkabinett(ikke funksjonstestet), toalett, og servant i innredning.(Innredning montert på på 77 cm)
Mekanisk avtrekk.
Varmekabler i gulv.
Ca 8 mm fall fra topp sluk til gulv ved dør til soverom.
Ca 4,7 mm fall fra topp sluk til topp terskel. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Merknader:
-Det er ikke tilfredstillende avsug ved enkel test av ventil.
-Begrenset tilkomst til sluk, "klemt" membran i sluk kan ikke konstateres. På oppføringstidpunktet var det vanlig med bruk av primer som heft og tetting. Primer tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet.
- Det er ikke tilstrekkelig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant.
-"Treg" oppsamling av vann i sisternen, trolig på grunn av slitasje eller avleiringer i innløpsventilen. Løs spyleknapp. Løs festet dolokk.
-Rengjøring eller utskiftning av innløpsventilen anbefales.
-Vindu står i våtsone, funksjon ivaretatt ved bruk av dusjkabinett.
-Motfall på avløpsrør under servant.
-Avskalling/hakk i nedre del av speil.
-Riss i fuge i overgang servant/vegg.
-Utett vannlås under servant, mindre drypplekkasje ved funksjonstesting. Begynnende svelling i bunnplate under vask.
Konsekvens/tiltak: Badet er fra 1991 og har nådd forventet teknisk levetid, hvor membran og tettesjikt må anses som utgått. Registrerte forhold som mangelfull ventilasjon, utilstrekkelig tetting og lekkasje fra installasjoner medfører økt risiko for fuktskader. Det anbefales full rehabilitering av badet på kortere sikt.
- Kjeller - Bad - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Oppgradert i overflater i 1995.
Bad fra byggeåret.
Flis på gulv og vegg.
Utstyr: Dusjkabinett, toalett, og servant i innredning.(Innredning montert på på 80 cm)
Mekanisk avtrekk, tilfredstillende avsug ved enkel test.
Varmekabler i gulv.
Ca 18 mm fall fra topp sluk til gulv ved dør til gang.
Ca 11,2 mm fall fra topp sluk til topp terskel. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Merknader:
-Membran/belegg er ikke synlig ført under klemringi sluk.
-Bom/sprekk i flis ved sokkel dør, trolig utløst av spenning.
-Stedvis bom på flislagt gulv, enkelte bruksmerker/avskalling.
-Avskalling i nedre del av speil.
- Det er ikke tilstrekkelig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant.
-Påregnelig med justering av dusjdører.
-"Treg" oppsamling av vann i sisternen, trolig på grunn av slitasje eller avleiringer i innløpsventilen. -Løs festet dolokk.
-Rengjøring eller utskiftning av innløpsventilen anbefales.
-Avskalling/hakk i nedre del av speil.
-Gjennomslag av kvist i panelt himling.
Konsekvens/tiltak: Manglende eller usikker membranføring, utilstrekkelig tetting og øvrige registrerte forhold medfører økt risiko for fuktskader og videre nedbrytning.
Badet er fra 1991 og har nådd forventet levetid, og oppgradering må påregnes.
- Kjeller - Vaskerom/bi-inngang - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vaskerom fra byggeåret.
Belegg på gulv og panel på vegg.
Utstyr: Vannuttak for vaskemaskin, bereder, stoppekran, vannmåler, og utslagsvask i benk.
Mekanisk avtrekk. Tilfredstillende avsug ved enkel test.
Varmekabler i gulv.
Ca 33mm fall fra topp sluk til topp gulv ved dør gang.
Ca 80 mm fall fra topp sluk til topp sokkel i dør til gang. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Belegg på gulv er ikke ført under klemring i sluk, noe som medfører risiko for utettheter.
Panel rundt vannuttak tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet i våtrom.
Det er registrert gjennomslag av kvist i panelt himling.
Lav oppbrett av membran omliggende røroppstikk i gulv.
Riss i sveiset skjøt på gulv.
Konsekvens/tiltak: Manglende tetting ved sluk og gjennomføringer medfører økt risiko for fuktskader i konstruksjonen.
Vaskerommet er fra byggeåret og har nådd forventet levetid, og oppgradering må påregnes.
- Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er påvist andre avvik:. Bereder er tilkoblet med støpsel i stikkontakt. Løsningen er ikke i samsvar med dagens krav, da varmtvannsberedere skal ha fast tilkobling.
Det er påvist svimerke i støpsel tilknyttet bereder, noe som kan indikere varmgang og økt brannrisiko.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales kontroll av elektriker og utbedring av tilkobling.
- Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er påvist andre avvik:. Synlig grunnmurplast er ikke avsluttet over terrenget. Dersom fuktsikring avsluttet under terrenget uten klemlist kan dette føre til at overflatevann/regn kan komme mellom mur og grunnmurplast og føre til fukt i nedre del av vegg.
Se nærmere kommentar under terrengforhold og rom under terreng.
Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det er ikke tilgang for kontroll av terrengforhold og fuktsikring på øvre side av bolig. Ift. registrert fukt i kjellerrom på befaringsdagen anbefales det nærmere kontroll av fallforhold, drenering og fuktsikring.
Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.
Nærmere kontroll av fuktsikring, drenering må påregnes.
Boligen har fått følgende TG2:
- Utvendig > Taktekking
- Utvendig > Nedløp og beslag
- Utvendig > Veggkonstruksjon
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Utvendig > Vinduer
- Utvendig > Dører
- Innvendig > Overflater
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Tekniske installasjoner > Varmesentral
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Tomteforhold > Terrengforhold
- Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
- Våtrom > Kjeller > Vaskerom/bi-inngang > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
