Standard
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Takstmannen har følgende konklusjon:
Antall TG 0-3
TG 0: 1 stk
TG 1: 6 stk
TG 2: 18 stk
TG 3: 1 stk
TGIU: 3 stk
Bygningsdeler med TG3:
- Elektrisk. Totalvurdering: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert
etter 01.01.1999. Det er uisolerte ledninger med berøringsfare i soverom og kjøkken. Pga manglende/
ikke fremlagt samsvarserklæring eller annen dokumentasjon anbefales det en utvidet el kontroll av en
elektrofaglig person og nødvendige tiltak vurderes deretter.
Bygningsdeler med TGIU:
- Loft. Totalvurdering: Det er ingen adkomst til loftet da dette tilhører den andre seksjonen.
- Kjøkken (avtrekk). Totalvurdering: Ventilasjon er ikke funksjonstestet da det ikke var strøm i boligen på
befaringsdagen.
- Bad (ventilasjon). Totalvurdering: Ventilasjon er ikke funksjonstestet da det ikke var strøm i boligen på
befaringsdagen.
Bygningsdeler med TG2:
- Drenering. Totalvurdering: Dreneringen/fuktsikring har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden
som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca. 30 år. Det er foretatt kontroll med
fuktindikator mot tilgjengelige murflater/ gulv på grunn. Undersøkelsen viser indikasjoner på fukt i
kjellergulv og nedre del av grunnmur. Boligen er oppført på et tidspunkt hvor det ikke ble benyttet
fuktsikring under kjellergulv og fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at
konstruksjoner mot grunn trekker fukt og får forhøyede fuktverdier.
Terreng rundt boligen er flatt. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt
belastning på dreneringen.
Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres
drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.
- Grunnmur og fundament. Totalvurdering: Innvendig registreres det noe riss/sprekker mot i nedre del mot
grunnmur i bod nærmest gang/trapp, det
er ukjent om dette kun foreligger i murpuss eller om dette er gjennomgående. På befaringsdagen
framsto riss/sprekk uten noe særlig konstruksjonsmessig betydning. Det anbefales allikevel en
gjennpussing av overflater for å se om sprekk er under utvikling.
Utover overnevnte avvik registreres det mindre riss i grunnmur. Dette er ikke uvanlig og vurderes ikke å ha
vesentlig konstruksjonsmessig betydning slik dette fremstår i dag.
- Rom under terreng. Totalvurdering: Det er foretatt hulltaking i nedre del av vegg i gang/trapp. Ved
fuktmåling i treverk i forbindelse med hulltaking, måles det et fuktinnhold som er under faregrensen for
utvikling av skader.
Det registreres mineralutslag (salt/kalkutsalg) i overflater som er et symptom på fuktvandring gjennom
grunnmur. Ved bruk av fuktindikator mot fritt eksponerte murflater indikeres fukt, avvik ble registrert i bod
ved vaskerom.
Påforede vegger mot terreng har feil byggemåte med bruk av plastfolie som dampsperre. Dette øker
risikoen for magasinering av fukt inne i konstruksjonen med påfølgende fare for en utvikling av skader.
Ved stikkprøver måles et fuktinnhold i treverk over faren for en utvikling av skader, dette gjelder sponplate
gulv ved pipe og panel mot nedre del av vegg i kjellerstue. Til opplysning ble det registrert en lukt i
kjellerstue og trapp/gang på befaringsdagen, årsak til lukt er ukjent. Ytterligere undersøkelser må foretas
for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader.
- Balkong, terrasse, platting. Totalvurdering: Rekkverkshøyden er målt til 90 cm. Dette er lavere enn
dagens forskriftskrav på 100 cm, men tilfredsstiller
krav på oppføringstidspunktet. Ingen tiltak er påkrevd. Utover normal aldringsmessig slitasje ble det ikke
påvist vesentlige skader eller avvik. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og slitasje.
- Vinduer og dører. Totalvurdering: Balkongdør ved spisestue har slått seg og lot seg ikke åpne på
befaringsdagen. Justering/utskifting må påregnes.
TG 2 er satt med bakgrunn i alder (isolerglass over 30år) og det vil være risiko for at vindusglass
punkterer. Dette gjelder vinduer i kjeller. Vinduer og dører for øvrig er TG-1
- Yttervegger. Totalvurdering: Det registreres stedvis råteskader eldre kledningsbord under skyvedør.
Utskifting må påregnes. Videre registreres det noe malingsavflassing på kledning ved raftkasse over
inngangsparti. Skraping og overflatebehandling må påregnes. Kledning for øvrig framsto i god stand.
- Takkonstruksjon. Totalvurdering: Takkonstruksjon er Ikke inspisert pga. manglende adkomst. Det er
ikke registrert luftespalte ved takutstikk. For eldre typer takkonstruksjoner er det ikke uvanlig at lufting av
konstruksjonen mangler eller er begrenset. Dette behøver ikke nødvendigvis å bety at det er et problem
pr. d.d. For å undersøke dette nærmere må det foretas kontroll av takkonstruksjonen også ved kald årstid/
vinter, da dette vil gi et bedre grunnlag for å avdekke forhold som tyder på om det er utilstrekkelig ventilert.
Inspeksjon og vurdering av takkonstruksjonen anbefales når forholdene gjør det mulig.
- Taktekking. Totalvurdering: Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av at det registreres stedvis noe mose på
taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak. Kontrollen er kun utført fra bakkenivå. Det er derfor
ikke foretatt kontroll av alle beslag og overganger.
- Etasjeskille og gulv på grunn. Totalvurdering: Det registreres knirk i gulv. Knirk i gulv er ikke uvanlig for
eldre boliger, og skyldes erfaringsmessig at
innfestingen av undergulv gir bevegelse i konstruksjonen. Det registreres målbare skjevheter, men tiltak
anses ikke som nødvendig. Målt avvik ca. 10mm
- Ildsted/skorstein: Hoveddel. Totalvurdering: Stige til taket er ikke forskriftsmessig oppsatt. Pipa er derfor
ikke kontrollert utvendig over tak. Det registreres ikke noen sprekker eller tegn til skader ved en visuell
inspeksjon av innvendige overflater på pipa. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for
rehabilitering etter Ca. 50 år. Pipa er innkledd på en side. Dette er mot luftkanalen i pipa og en godkjent
løsning
- Trapp. Totalvurdering: Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Det
anbefales å redusere avstanden mellom rekkverksspirer slik at åpningen ikke overstiger 10cm. Trappen
er en åpen tretrapp. Åpninger mellom trinn er over 10cm og utgjør en risiko for små barn og dyr. Det
anbefales å redusere avstanden mellom trinn slik at åpningen ikke overstiger 10cm. Trappen mangler
håndløper langs veggen som er et krav iht dagens forskrift. Håndløper på veggen for bedre sikkerhet
anbefales etablert.
- Avløpsrør. Totalvurdering: Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan
oppstå. Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på
anlegg av eldre årgang. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å
skifte avløpsrør. Avløpsrør fra leiligheten og ut til offentlig kloakk eller septik ligger under bakken og er ikke
vurdert
- Vannledninger. Totalvurdering: Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader /
lekkasjer kan oppstå. Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig
oppstå på anlegg av eldre årgang. Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av
våtrom/kjøkken. Stoppekran er plassert i bod, denne er ikke funksjonstestet da den går til begge
boenhetene. Utvendige stikkledninger er ikke vurdert.
- Varmesentral. Totalvurdering: Det er ikke kjent om det er noen oljetank på eiendommen. Tilstandsgrad 2
er satt på grunn av manglende dokumentasjon på service av anlegget. For lengst mulig levetid er det
viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke
eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke gjøres
ofte nok, er dette hovedårsak til havari på pumper da feil gassmengde ikke blir oppdaget før kompressor
ryker.
- Bad (overflater). Totalvurdering: Det er ikke tilfredsstillende fall til sluk. Det er målt lokalt fall til sluk, gulv
for øvrig er relativt flatt. Det registreres motfall ved åpning i dusjvegg. Høydeforskjell fra topp sluk til
tettesjikt ved dør er mindre enn 25 mm med risiko for at vann renner ut gjennom døråpning. Vindu er
plassert i våtsone. Vindu med karmer og listverk vil ikke tåle belastningen av fritt vann. Det registreres
misfarging i fugemasse som kan skyldes feil type silikon (uten soppdreper). Misfarget fugemasse i
overgang gulv/ vegg bør utbedres. På grunn av registrerte avvik bør dusjvegg fjernes og installere et
dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann.
- Bad (Membran, tettesjikt og sluk). Totalvurdering: Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er
restlevetiden på rommet usikker. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for
belastning med fritt vann. Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran / mansjetter over gulvet.
Membran / tettesjikt bør være avsluttet minimum 25 mm over gulvoverflate rundt rørføringer. Dette er ikke
etablert og gulvet kan være
utsatt for lekkasjer
- Bad (sanitær). Totalvurdering: Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell
lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning.
- Vaskekjeller. Totalvurdering: På grunn av utførelse/materialvalg tilfredsstiller rommet ikke dagens krav til
våtrom. Dette gjelder blant annet malte overflater og utett overgang gulv/vegg Direkte fuktbelastning på
gulv og vegger må unngås. Rommet vurderes likevel å fungere som tiltenkt. Det kreves jevnlig tilsyn av
overflater og forsiktig bruk av rommet. Ved framtidig oppgradering anbefales det å oppgradere
vaskerommet i henhold til dagens krav til våtrom. Det anbefales å utbedre mekanisk avtrekk og skifte
støpejernsluk fra byggeår.
Det gjøres oppmerksom på at ovennevnte er et utdrag fra tilstandsrapporten som er vedlagt i komplett
salgsoppgave. Det gjøres også oppmerksom på at rom kan ha flere forskjellige tilstandsgradert (isolert
TG på enkelte bygningselementer). Interessenter plikter til å sette seg inn i tilstandsrapporten, samt
selgers egenerklæring før inngivelse av bud.
For videre omtale av tilstanden henvises det til de respektive punkter i tilstandsrapporten som er vedlagt.