Byggemåte
Bygget er fra 1964. Borettslaget består av 188 leiligheter fordelt på 5 lavblokker og 1 høyblokk. Høyblokken
er oppført i murkonstruksjon. Brl. ble utvendig rehabilitert på slutten av 1980-tallet med bla. vinduer, dører,
fasader, parkeringsplass og utenomhusanlegg mm. Altanene ble utbygget 1998/99.
Adkomst til leiligheter via heis/trappeoppgang. Den aktuelle leiligheten har egen adkomst fra bakkeplan.
Felles vaskeri og tørkerom i underetasje. Laget har felles selskapslokale.
FELLES BYGNINGSMASSE
Bærekonstruksjoner
Bygningen er oppført med bærevegger og dekker i plasstøpt betong
Yttervegger
Fasadevegger av isolert bindingsverk med fasadeplater
Vinduer
Fabrikkmalte vinduer med isolerglass i trekarmer
Taktekking
Flatt tak tekket med papp eller folietekking
Balkong
Vestvendt balkong på 15,5 m²
LEILIGHETEN
Generelt om leiligheten
Leiligheten er i dårlig forfatning (original standard) og bærer preg av manglende vedlikehold. Det må
også påregnes kostnader for punkter som er vurdert til TG2 i denne rapporten. Bygnings-/bestanddeler
har TG1/0 dersom ikke annet er angitt.
UTVENDIG
Vinduer
Fabrikkmalte vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Utvendig beslått med aluminium. TG2.
Vurdering av avvik:
En del slitasje/irr på alu.beslag på vinduer/balkongdør.
Tiltak:
Det er ikke behov for tiltak per i dag. Konferer borettslaget.
Dører
Eldre ytterdør med finert dørblad. TG2.
Vurdering av avvik:
Karm rundt låsemekanisme er skadet pga. antatt benyttelse av brekkjern eller lignende (ifb adkomst til
leiligheten).
Tiltak:
Det må påregnes reparasjon eller utskiftning av dør. Konferer borettslaget.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkong på 15,5 m². Betongdekke med terrassebord, rekkverk med glassfelt i øvre del. Rekkverkshøyde
ble målt til 1,2 meter. TG2.
Vurdering av avvik:
Avskalling i tak på terrasse.
Tiltak:
Det må påregnes vedlikehold. Konferer borettslaget.
INNVENDIG
Overflater
Vurdering/konklusjon:
Overflater ble visuelt kontrollert. Generelt er overflater i leiligheten av eldre dato og bærer stedvis preg av
sterk slitasje. TG3
Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på
overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke
er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
Overflater i hele leiligheten er i svært dårlig forfatning.
Tiltak:
Kostnadsestimat er grovt anslått og avhenger av kvaliteter etc. ifb. med oppussing.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller av betong. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved lasermåling uten å avdekke avvik utover
standardens krav. Det ble målt ca. 5-10 mm høydeforskjell gjennom i målte rom. Merk at det var noe
vanskelig å måle høydeforskjell i stue pga. teppe.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendige trapper
Eldre, lakkert trapp med belegg i trinn. Stående spiler. TG2.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- En del slitasje på trapp.
Tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Det må påregnes vedlikehold
VÅTROM
Bad - 3,2 m²
Eldre bad med støpt gulv, malte vegger av plater/lettbetong og malt himling. Inneholder servant, speil,
belysning, badekar og gulvstående toalett. TG3.
Vurdering/konklusjon: Badet er av eldre alder og i dårlig forfatning. Det må påregnes oppgraderinger.
Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av veiledning til ny forskrift for våtrom oppført før 1997, uten at det blir
gjort en fullstendig tilstandsvurdering.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet på oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
- En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en
normal bruk etter dagens krav (tett våtsone), En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder,
beskaffenhet og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner
Det ble gjort forsøk på hulltaking, men dette var ikke mulig grunnet vegger av siporex/mur mot dusjsone.
TGIU.
KJØKKEN
Kjøkken - 9,8 m²
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask. Kjøkkenet mangler
hvitevarer. Avtrekk via ventil i vegg. TG3.
Vurdering/konklusjon: Kjøkkenet er av eldre alder og har en forfatning som tilsier at det er behov for
rehabilitering.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på
et kjøkken
- Kjøkkenet fremstår som svært utdatert og mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et
kjøkken
- Det må påregnes snarlig oppgradering av kjøkkenet. Kostnadsestimat er vanskelig å anslå da dette
avhenger av løsninger/kvaliteter etc.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Avtrekk
Det er ikke montert kjøkkenhette på kjøkkenet. Ventilering via sentralavtrekk (ventil i vegg). TG2.
Vurdering av avvik:
Kjøkkenet mangler kjøkkenhette
Tiltak:
Det vil være naturlig å montere ventilator ved oppgradering av kjøkken. Kostnadsestimat er medtatt under
"overflater og innredning". Det kan være at borettslaget har vedtekter som hindrer mekanisk avtrekk fra
rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslaget før det eventuelt kan
gjennomføres.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannledninger av kopper. Stoppekran er plassert i kott ved soverom mot vest. TG2.
Vurdering av avvik:
Vannledninger er av elder alder. Det ble registrert en del irr på synlige rør ved kjøkken.
Tiltak:
Det må påregnes utskiftning av vannrør inne i leiligheten. Konferer borettslaget i forhold til tilstand på
fellesledninger. Merk at vurdering er satt til TG2, kostnadsestimat inngår under "kjøkken" og "våtrom" for
rørutskiftning i disse rommene.
Avløpsrør
Avløpsrør av støpejern. Stakeluke er antatt i fellesområde. TG3.
Vurdering av avvik:
- Sluk er svært rusten
- Avløp til kjøkken er antatt fra byggeår, forventet brukstid er oppbrukt.
Tiltak:
Skadet del av sluk/avløpsrør må skiftes
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Ventilasjon
Naturlig ventilasjon. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning
- Det bør monteres luftespalte under fører og tilstrekkelig luftsirkulasjon i alle rom
Tiltak:
Bedre ventilering må etableres
Varmtvannstank
130 L varmtvannsbereder fra Ozo. Det er montert lekkasjestopper i tilknytning til bereder. Årstall: 2010
Elektrisk anlegg:
El.anlegg av eldre alder. Sikringsskap er plassert i gang i 1.etasje. Skrusikringer. TG2.
Belysning: Vanlig belysning.
Oppvarming: elektrisk oppvarming.
Vurdering er gitt på bakgrunn av at anlegget er svært gammelt. (Antatt fra byggeår).
Det må påregnes generell oppgradering/ev. utskiftning av elder el.kompontenter hvis man ønsker dagens
standard.
Det er opplyst at ny eier må få foretatt el sjekk fra BKK ved ferdigstillelse av nytt anlegg.
Branntekniske forhold. Det mangler røykvarslere og brannslukningsapparat i leiligheten. TG3.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 11.01.23 av takstmann Patrick Bang, hvor ovennevnte opplysninger
er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.