Byggemåte
BESKRIVELSE - BYGGEMÅTE:
Grunn og fundamenter: Bygningen er fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på
fjell. Grunnmur i betong med sparestein.
Yttervegger: Yttervegger av sannsynligvis laftet plank med utvendig liggende, enkeltfals kledning.
Takkonstruksjon: Sperretak. Taktekking med sutak, papp, lekter og takstein av betong. Takrenner og
nedløpsrør i plast.
Etasjeskillere: Etasjeskillere av trebjelkelag.
UTVENDIG
Taktekking TG2
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.
Taktekking med sutak, papp, lekter og takstein av betong. Eldre taktekking.
Vedr. levetid: Vindskier og dekkbord har en normal brukstid på 15 til 25 år. Betongtakstein har en normal
brukstid på 30 til 60 år.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet
for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag TG2
Takrenner og nedløp i plast. Takrenner og nedløp er av sannsynligvis nyere, men ukjent alder. Evt. drypp
fra skjøter er ikke kontrollert (oppholdsvær på befaringstidspunktet).
Vedr. levetid: Takrenner og nedløp i plast har en normal brukstid på 20-30 år.
Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
Veggkonstruksjon TG2
Yttervegger av sannsynligvis laftet plank med utvendig liggende, enkeltfals kledning.
Merk: Yttervegger er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt for oppføringsåret, som vil avvike fra dagens
krav/anbefalinger. Ved oppussing eller ombygging de konstruksjoner åpnes vil det kunne avdekkes feil og
mangler. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på dette undersøkelsesnivået.
Vurdering av avvik: Manglende lufting bak kledning. Løsningen var vanlig da bygget ble oppført, men
medfører økt risiko for fukt og råte i kledning samt bakenforliggende konstruksjoner. Elde/slitasje.
Tiltak: Lufting bør etableres ved framtidig utskifting av kledning. Det anbefales jevnlig tilsyn med dagens
løsning. Det må påregnes vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft TG2
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.
Takkonstruksjon med tresperrer.
Merk: Oppbygging av eldre takkonstruksjoner tilfredsstiller ikke dagens krav mtp. isolasjon o.l. og vil
avvike fra dagens byggeskikk. Fuktskjolder, aktivitet etter mit/borebille, skjeve takstoler,
punktert/manglende dampsperre, fuktskjolder, mangelfull lufting, aktivitet etter skadedyr og lignende er
avvik som kan forekomme i eldre takkonstruksjoner.
Vurdering av avvik: Fuktskjolder rundt vinduer og gjennomføringer. Spor etter stripet borebille (mit). Synlige
eternittkanaler (inneholder etter all sannsynlighet asbest).
Tiltak: Det må påregnes tiltak på sikt etter behov. Ved innredning av loftet eller utskifting av taktekking vil
det være naturlig å gjøre tiltak. Ved ombygging/fjerning av eternittkanaler må disse behandles iht.
gjeldende regelverk for fjerning. En må være oppmerksom på at det sannsynligvis er skjulte kanaler da
dette var et vanlig byggemateriale da boligen ble oppført.
Vinduer TG2
Vinduer med hovedsakelig to-lags isolerglass i malte trekarmer i hele boligen. Takvinduer med ett-lags
blyglass på loft. Vinduer fra hovedsakelig 80-tallet (samt enkelte vinduer fra byggeår).
Vurdering av avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Eldre vinduer
bærer preg av elde/slitasje. Eldre vinduer har normal sett dårligere isoleringsevne og dårligere vindtetting
rundt karmer enn nyere vinduer. Flere punkterte vinduer. Indikasjoner på utettheter rundt loftsvinduer.
Tiltak: Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av vinduer på sikt eller etter behov.
Entrédører TG2
Entrédører i tre med blyglassfelt. Dører av eldre årgang.
Vurdering av avvik: Elde/slitasje.
Tiltak: Det må påregnes vedlikehold/justeringer eller evt. utskifting av dører på sikt eller etter behov.
Dører TG2
Ytterdør i teak med glassfelt. Dør av eldre årgang.
Vurdering av avvik: Elde/slitasje.
Tiltak: Det må påregnes vedlikehold/justeringer eller evt. utskifting av dører på sikt eller etter behov.
Balkongdører TG2
Sidehengslede balkongdør med to-lags isolerglass i malte trekarmer. Balkongdører fra 80-tallet.
Vurdering av avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Balkongdøren
bærer preg av elde/slitasje. Eldre balkongdører har normalt sett dårligere isoleringsevne og dårligere
vindtetting rundt karmer enn nyere balkongdører.
Tiltak: Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av balkongdør på sikt eller etter behov.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger TG2
Nordvestvent balkong på 18,2 m² med utgang fra stue i 1. etasje.
Asfaltpapp på dekke og terrassebord av impr. materialer. Rekkverk med liggende bord. Rekkverkshøyde
ble målt til 0,98 meter.
Nordvestvent balkong på 18,2 m² med utgang fra stue i 2. etasje.
Asfaltpapp på dekke og «terrassefliser» i kunststoff. Rekkverk med liggende bord.
Rekkverkshøyde ble målt til 0,90 meter.
Til informasjon:
Ihht. avhendingslovens paragraf 2-13 skal rekkverkshøyde og åpninger undersøkes mot gjeldende
byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet.
Fra TEK 17 (paragraf 12-17):
Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde;
a) minimum 1,20 m der nivåforskjellen er mer enn 10 m
b) minimum 1,00 m der nivåforskjellen er inntil 10 m.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket
er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Tidspunkt for
utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
Utvendige trapper TG2
Utvendig trapp i betong på gavlsiden av boligen.
Vurdering av avvik: Sprekker/skjevheter.
Tiltak: Det må påregnes oppgraderinger.
Garasje
Beskrivelse: Vegger mot grunn i betongkonstruksjoner. Saltak med tresperrer tekket med betongtakstein.
Vippeporter og dører med trådglass.
Samlet areal på 27,7 m² (halvparten er tilknyttet aktuell bolig). Garasjen er av eldre standard med
oppgraderingsbehov. Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av garasjen. Det betyr at det kan være feil,
mangler eller vedlikeholdsbehov som ikke er videre omtalt i denne rapporten. Årstall: 1964. Kilde: Andre
opplysninger: Ca. byggeår basert på byggetegninger.
INNVENDIG
Overflater TG2
Boligen har eldre overflater med stedvis en del slitasje og oppgraderingsbehov.
Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc.
Vurdering av avvik: Overflater bærer preg av elde/slitasje.
Tiltak: Det er påregnelig med oppgradering av overflater.
Etasjeskille/gulv mot grunn TG2
Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av
skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje.
Merk: Det ble ikke flyttet på tunge møbler eller fast innredning under befaringen. Målingene er derfor
basert på stikkprøver, og avvik kan forekomme. I eldre boliger må man påregne skjevheter, knirk, lokale
svanker og nedbøyninger i etasjeskiller, særlig der nytt gulv er lagt uten fullstendig avretting. Etasjeskiller
fra eldre byggeår tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Møbler og innredning
kan påvirke måleresultater og skjule avvik. Skjulte forhold i underliggende konstruksjoner som krypkjeller
er ikke vurdert her - se eventuelt eget punkt. Vurderingen omfatter ikke skjulte forhold i underliggende
konstruksjoner som krypkjeller - se eventuelt eget punkt.
Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad
2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Mellom 0-10 mm i stue og mellom 0-30
mm på det største soverommet i 1. etasje og mellom 0-12 mm i stue og mellom 0-20 mm på det største
soverommet i 2. etasje.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være
økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal
renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon TG2
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted TG2
Pipe: Teglsteinspipe. Sotluke i kjeller. Feieluke på loft.
Ildsteder:
1. etasje: Peis i stue med innsats. Eldre årgang.
2. etasje. Vedovn med glassfront. Rentbrennende type. ca. 15 år gammel.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Sprekker i ildfast stein inne
i ovnen. Rennemerker fra feieluke på loft.
Tiltak: Det bør gjøres jevnlig tilsyn av pipeløp. Konf. feier. Ildfast stein må skiftes for å lukke avviket.
Rom under Terreng TG2
Punktet må sees i sammenheng med `Drenering`.
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng.
Merk: Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet
etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig at
kjellergulv og grunnmur trekker fukt. Det registreres mineralutslag (salt/kalkutslag) i overflater, som
indikerer at det er en fuktgjennomgang i grunnmur. Dette er ikke uvanlig for boligen fra denne
tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser.
Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og i kjellermur.
Tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og
eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Innvendige trapper TG2
Felles trapperom: Lukkede tretrapper med belegg i trinn. Profilert rekkverk.
Trapp mellom 1. etasje og underetasje. Tretrapp med lukkede trinn. Teppe i trinn. Returrekkverk med
spiler.
Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens
forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er liten frihøyde i trappeløp. Elde/slitasje.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Det er påregnelig med
oppgraderinger. Liten frihøyde på trapp til loft. Ved evt. fremtidig bruksendring av loft (forutsatt
godkjenning) må dette sannsynligvis hensyntas. Det er ikke krav om montering av håndløper på trapper
fra byggeår. Det må monteres håndløper på trapp ned til kjeller for å tilfredsstille kravene i forhold til når
trappen ble etablert/flyttet.
Innvendige dører TG2
Underetasje:
Profilerte tredører og kompaktdører.
1. etasje:
Finérte kompaktdører. Glassdør til kjøkken, soverom og stue.
2. etasje:
Formpressede innerdører. Kompaktdør til soverom v/stue.
Loft:
Plankedører.
Vurdering av avvik: Flere dører tar i karmer.
Tiltak: Det må påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører. En må være oppmerksom på at
justeringer kan være vanskelig på eldre dører, hvor utskifting ikke kan utelukkes.
VÅTROM
Underetasje (Tilknyttet leilighet i 1. etasje) - Vaskerom
Generell TG3
Betonggulv, malte flater på vegger og i himling.
Inneholder: Utslagsvask i stål med blandebatteri samt opplegg for vaskemaskin. Støpejernssluk.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsgrad er
satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader.
Vaskerommet anses som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert
tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å
skifte, vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med en eventuell oppgradering. Dersom våtrommet
har varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering. Estimat omfatter utskifting til tilsvarende standard
som i dag. Ved oppgradering med fliser må det påregnes en høyere kostnad. Merk at det kan forekomme
avvik på estimat (grovt estimert). Kostnadsestimat: kr. 100.000-300.000,-.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Det er ikke foretatt hulltaking da aktuelle vegger for dette er av betong.
Underetasje (Tilknyttet leilighet i 1. etasje) - Bad
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speilskap, gulvstående toalett og dusj med
dusjgarnityr samt hånddusj. El. varmekabler og plastsluk. Kontaktperson opplyser at badet ble pusset
opp på 2000-tallet en gang.
Overflater vegger og himling TG2
Overflater ble visuell kontrollert.
Vurdering av avvik: Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen).
Tiltak: Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være oppmerksom på evt.
fuktsvelling og vise forsiktighet med vannsøl.
Overflater Gulv TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
Tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til
sluk.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Plastsluk m/vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig
dokumentasjon er ikke mottatt/kontrollert. Det gjøre spesielt oppmerksom på at tekking (membran og
mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type
destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Tiltak: Installering av tett dusjkabinett anbefales. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1
må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Sanitærutstyr og innredning TG1
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon TG3
Rommet har ingen ventilering utover åpning av vindu.
Vurdering av avvik: Rommet har ingen ventilasjon.
Tiltak: Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
Kostnadsestimat: Under kr. 10.000,-.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer (yttervegger/plankevegger mot dusjsone). Det ble foretatt søk med
fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold.
Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med
fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg,
alder og andre opplysninger som foreligger. Det er benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta
fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan
indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens plassering i forhold til membranen.
1. Etasje - Leilighet - Bad
Generell TG3
Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speilskap, gulvstående toalett og dusj med
foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og naturlig
ventilasjon.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsgrad er
satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader. Badet
ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert
tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
For å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes utgifter til oppgradering. Det anbefales også å
skifte vann- og avløpsledninger og sluk i forbindelse med eventuell oppgradering. Dersom våtrommet har
varmekabler bør disse skiftes ved oppgradering.
Kostnadsestimat: kr. 100.000-300.000,-.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer (yttervegger/plankevegger mot dusjsone). Det ble foretatt søk med
fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold.
Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med
fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg,
alder og andre opplysninger som foreligger Det er benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta
fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan
indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens plassering i forhold til membranen.
2. etasje - Leilighet - Bad
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speilskap, gulvstående toalett, opplegg for
vaskemaskin og dusjkabinett. El. varmekabler, plastsluk og naturlig ventilasjon.
Badet er sannsynligvis rundt 15 år gammelt ifølge kontaktperson.
Oppgraderinger: Toalett og dusjkabinett er nylig skiftet.
Overflater vegger og himling TG1
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater Gulv TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
Tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til
sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Sluk, membran og tettesjikt TG2
Ukjent slukløsning m/antatt smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon er
ikke mottatt/kontrollert.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette
bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelse blir aldri tatt ved en
tilstandskontroll.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har
begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Tiltak: Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få
tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om. Det må påregnes å benytte dusjkabinett frem til en evt. oppgradering av rommet.
Sanitærutstyr og innredning TG1
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon TG2
Naturlig ventilasjon via klaffeventil på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Tilliggende konstruksjoner våtrom TGIU
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer (yttervegger/plankevegger mot dusjsone). Det ble foretatt søk med
fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten at det ble registrert unormale forhold.
Merk: Når det ikke er mulig å foreta hulltaking grunnet bygningsmessige årsaker, gjøres det kontroll med
fuktindikator. Den bygningssakkyndige vurderer også konstruksjonen ut fra observasjoner, materialvalg,
alder og andre opplysninger som foreligger Det er benyttet fuktmåler (Protimeter MMS3) for å foreta
fuktsøk på overflater. Det er viktig å merke seg at denne metoden har begrensninger; fuktindikatoren kan
indikere fukt i overflaten, men den gir ikke informasjon om fuktens plassering i forhold til membranen.
KJØKKEN
1. Etasje - Leilighet - Kjøkken
Overflater og innredning TG1
Kjøkkeninnredning med finérte fronter, benkeplate i laminat og heldekkende stålvask med skyllekum,
avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under overskap.
Hvitevarer:
- Stekeovn fra Bosch.
- Oppvaskmaskin med synlig front fra LG.
Frittstående kjøleskap med frysedel fra Gram.
Integrert ventilator fra Electrolux.
Avtrekk TG2
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering av avvik: Ventilator fungerer bare på ett trinn.
Tiltak: Det bør gjøres nærmere undersøkelser.
2. Etasje - Leilighet - Kjøkken
Overflater og innredning TG2
Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter, benkeplate i laminat og heldekkende stålvask med
skyllekum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under
overskap. Det er montert komfyrvakt.
Integrerte hvitevarer:
- Stekeovn fra Gorenje.
- Mikrobølgeovn fra Bosch.
- Induksjonstopp fra IKEA (ny i 2024).
- Oppvaskmaskin med synlig front fra Siemens.
Frittstående kjøleskap med frysedel fra Siemens.
Integrert ventilator.
Noen hakk/merker på innredning. Normal slitasje, alder tatt i betraktning forøvrig. Konf. megler vedr.
medfølgende hvitevarer.
Kjøkkenet ble montert for ca. 10 år siden ifølge eier (kjøkkeninnredning er opprinnelig noe eldre).
Vurdering av avvik: Slitasje/skader på innredning.
Tiltak: Avvik av visuell betydning. Innredning skiftes etter ønske/behov.
Avtrekk: TG1
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger: TG2
Vannforsyningsrør av kobber.
Stoppekran på vaskerom i kjeller. Vanninstallasjoner i rom uten sluk anbefales å utstyres med
lekkasjesensor som stenger vanntilførsel ved en evt. lekkasje.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon: TG1
Naturlig ventilasjon. Merk at løsningen er vurdert opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må
ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon, som boligen ikke vil innfri.
Varmepumpe: TG2
Luft-til-luft varmepumpe fra Fujitsu med innedel i stue. Kontaktperson opplyser at denne er mellom 10-15
år gammel. Varmepumpe er kun enkelt, visuelt kontrollert (det er ikke gjort funksjonstest). Det er ikke
opplyst om problemer med anlegget. Det anbefales å foreta jevnlig service og kontroll etter leverandørens
anbefalinger.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonene fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.
Varmtvannstank: TG2
Varmtvannsbereder på 287 liter fra Oso Hotwater, plassert i bod under trapp i kjeller.
Årstall 1986. Kilde: Produksjonsår på produkt.
Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Merk at det ikke var krav om fast el-tilkobling av
varmtvannstank ved monteringstidspunktet.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg: TG2
ELEKTRISK ANLEGG:
Boligen har tre sikringsskap.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning.
Sikringsskap i underetasjen inneholder hovedsikring på 32A, 4 kurser på 16A og 2 kurser på 10A.
Sikringskap i 1. etasje med skrusikringer.
Sikringsskapet i 2. etasje hovedbryter på 32A, 1 kurs på 20A og 7 kurser på 15A. Måler fra 2018.
BELYSNING:
Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse).
EL. OPPVARMING:
Elektrisk oppvarming.
El. varmekabler på alle bad.
Det ble også registrert gulvvarme i deler av underetasjen (sannsynligvis ikke i bruk eller ikke fungerende).
Deler av anlegget er av eldre alder. På bakgrunn av nevnte forhold anbefales det å foreta en utvidet
kontroll av anlegget.
Branntekniske forhold: TG0
Røykvarslere og brannslukningsapparat.
TOMTEFORHOLD:
Byggegrunn:
I hht. byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygget er fundamentert på kultede masser
av grov pukk eller sprengstein på fjell.
Det er ikke gjort nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht.
NS3600.
Fuktsikring og drenering: TG2
Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'.
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Drenering er nedgravd og skjult, og av
den grunn må estimert tilstand vurderes ut ifra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et
betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand,
men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut,
men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være
avgjørende. Det kan ikke utelukkes behov for å gjøre tiltak med drenering/fuktsikring ved innredning av
underetasjen.
Grunnmur og fundamenter: TG2
Grunnmur i betong med sparestein.
Vurdering av avvik: Stedvise sprekker/avskallinger.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold.
Terrengforhold: TG2
Se kommentarer under avvik.
Kommentar: Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert pga. oppholdsvær på befaringsdagen.
Vurdering av avvik: Begrenset terrengfall vekk fra bygningen.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres terrengfall vekk fra bygning. Anbefalt 1:50 fall på 3 meter.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger.
Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent alder/type. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det
må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på
utvendige vann- og avløpsledninger.
Oljetank:
Det er opplyst at det ikke er nedgravd oljetank på eiendommen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 01.05.25 09:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.