Velkommen til Brattlien 28 - en bolig som gir deg noe helt spesielt: stillhet og utsikt, rett utenfor bykjernen. Her bor du i møtet mellom fjell og by, høyt og skjermet over sentrum, men med alt du trenger bare noen minutters gange unna. Her kan du velge fjellstøvler eller pensko, treningstur eller kulturopplevelse - alt ut fra dagsformen. Og det er nettopp denne valgfriheten, denne brytningen mellom byfjell og byliv, som gjør beliggenheten så spesiell.

Fra eiendommen har du en fantastisk utsikt som favner hele byen og innseilingen. Husene, kirkespirene og fjorden under deg blir til et levende bilde som endrer seg med lys, vær og årstid. Når skipene glir inn mot havnen, eller byen lyser opp på kvelden, sitter du på første rad.

Solen finner veien til hagen litt utpå dagen, og blir hos deg til den glir ned i horisonten. De ulike terrassene gjør at du alltid kan velge deg en plass i solen, eller trekke inn i skyggen når du ønsker. På varme sommerkvelder kan du nyte roen på en av de høyere nivåene, mens byen summer svakt under deg. Her kan du lage små soner tilpasset både ro og sosialt liv. Om du vil trekke deg tilbake med en bok, eller samle familie og venner til middag i kveldssolen, finner du en plass som passer. Drivhuset i hagen gir deg også muligheten til å dyrke egne vekster og forlenge hagesesongen.

Bor du her, har du naturen rett utenfor døren. En kort spasertur tar deg til Fjellveien - Bergens kanskje mest populære turvei - der du kan rusle i ro og mak, eller finne veien opp i høyden for en lengre turer opp til Fløyen og videre innover. Vil du ha mer utfordring, ligger Stoltzekleiven bare noen minutter unna. De 800 trappetrinnene gir deg en solid treningsøkt, og på toppen venter utsikt og god samvittighet. Her kan du starte dagen med frisk luft og mosjon, og likevel rekke en kaffekopp på en av byens kafeer før arbeidsdagen begynner.

Til tross for den rolige beliggenheten er veien kort til sentrum. Du kan gå ned på få minutter, via små stikkveier og trapper. Der venter alt Bergen har å by på: butikker, daglige servicetilbud, kultur, restauranter og byens yrende folkeliv. Offentlig transport er lett tilgjengelig, med både tog, buss og bybane i gangavstand. Det gir deg stor fleksibilitet, enten du jobber i sentrum eller reiser videre ut i regionen.

Som beboer i Brattlien 28 har du også gode praktiske rammer rundt deg. Det er barnehager og skoler i nærområdet, dagligvarebutikker i gangavstand og kort vei til byens mange fritidstilbud. Du kan med andre ord bo tilbaketrukket og rolig, uten å gi avkall på det praktiske.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Brattlien ligger høyt i fjellsiden over Bergen sentrum, der husene er lagt i terrasser oppover skråningen og åpner for utsikt mot både byen og innseilingen. Bebyggelsen er variert og mangfoldig, noe som gir nabolaget et særpreget uttrykk.

Utbyggingen skjøt fart etter reguleringsplanen fra 1895, da området - den gang kalt «Skrænten» - ble lagt til rette for småhus. Her ble det reist alt fra tradisjonelle trehus i bergensk byggeskikk til større villaer og tomannsboliger. De eldste bygningene bærer preg av sveitserstil og jugend, med detaljer som karnapper, utskårne ornamenter og bratte saltak. Senere ble området supplert med funksjonalismens enklere former, og etter krigen har moderne småhus og tomannsboliger kommet til.

Rundt Brattlien 28 finner du frodige hager, trapper og steinmurer som følger terrenget. Mange av eiendommene har uteplasser og terrasser vendt mot utsikten, og i sommerhalvåret rammes nabolaget inn av blomstring og grønt.

Området oppleves rolig og tilbaketrukket, men samtidig levende. Smale gater og trapper gir en intim atmosfære, og kombinasjonen av ulike tidsepoker og stilarter gjør at Brattlien fremstår som et område med både historie og sjel. Navnet Brattlien ble vedtatt i 1911, men den historiske konteksten fra slutten av 1800-tallet er fortsatt tydelig og bidrar til følelsen av kontinuitet og tilhørighet.

Fra sentrum finner du veien opp enten via Cappes vei eller via trapper og stikkveier som kobles til Fjellveien.

Følg merkenavn Brattlien oppover skråningen. Dette gir både en naturnær og atmosfærisk ankomst, med trær og små hager innrammet rundt deg. Når du kommer til Brattlien 28, vil du merke husets skjermede og høytliggende plassering - med utsikt over byen og fjorden som storslagent bakteppe.

Kommer du i bil, søker du opp og lokaliser nærmeste boligparkering. Betal via app og gå langs små gater eller trapper oppover mot Fjellsiden og Brattlien-området.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 280 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tomten ligger høyt i terrenget, tilbaketrukket fra byens gater og med en utsikt som favner både sentrum og innseilingen. Beliggenheten gir eiendommen et særegent preg - en kombinasjon av fred og ro, med byens pulserende liv bare et kort stykke unna.

Utearealene er gjennomtenkt disponert med flere terrasser i ulike nivåer, som gir fleksibilitet og valgmuligheter gjennom dagen. Her kan du følge solen fra den når eiendommen litt utpå dagen til den går ned i vest, og skape egne soner for både rekreasjon, sosiale sammenkomster og stille stunder.

Hagen er frodig og skjermet, med plass til både blomster og nyttevekster. Drivhuset forlenger sesongen og gir mulighet for å dyrke egne grønnsaker eller planter, selv i de kjøligere månedene. Steinmurer og trapper binder utearealene sammen og understreker tomtens terrasserte karakter.

Adkomsten er opparbeidet via trapper fra gateplan, noe som gir en lun og privat ramme rundt boligen. Tomten oppleves som et grønt pusterom i byen - en liten oase der du kan trekke deg tilbake og samtidig ha Bergen sentrum innen rekkevidde.

Bolighus med to leiligheter og innredet underetasje og loft. Boligen har en normal standard ut fra byggeskikk og tekniske krav som gjaldt ved oppføringstidspunktet, samt for de tidspunktene det er utført oppgraderinger og renoveringer. Det er gjort jevnlige oppgraderinger gjennom årene. Det henvises for øvrig til rapportens enkeltpunkter for

nærmere detaljer. Boligen er jevnlig vedlikeholdt.

Taktekking med sutak, lekter og takstein av skifer. Taktekking fra byggeår.

Nedre del av taket ble gjennomgått av fagfolk ifb. med montering av nye takrenner i 2017.

På grunn av takets alder bør det gjennomføres regelmessige kontroller, og utskifting av beslag eller andre detaljer som viser tegn til aldersslitasje for å forebygge lekkasjer

Takrenner og nedløp i sortlakkert metall. Takrenner og nedløp ble skiftet i 2017. Det ble også montert snøfangere på nordsiden av taket i den forbindelse. Pga. sikkerhetsmessige årsaker ble takrenner og nedløp vurdert fra bakkenivå med de begrensninger det innebærer. Det anbefales regelmessig kontroll av takrenner og nedløp for å avdekke skader, lekkasjer eller blokkeringer. Rensing bør utføres minimum én gang i året, og hyppigere ved mye løvfall eller nedbør, for å sikre god vannavrenning og hindre fuktskader på bygningen. Slitte eller skadde deler bør skiftes ved behov.

Veggkonstruksjon, TG2:

Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er opprinnelig oppført som reisverk (trekonstruksjon). Veggene er senere isolert og kledd utvendig med liggende,

enkeltfalset trekledning. Vestvegg ble skrapt og malt i 2024. Det ble skiftet enkelte bord i den forbindelse. Ukjent/varierende alder/kvalitet på kledning forøvrig. Manglende lufting bak kledning. Løsningen var vanlig da bygget ble oppført, men medfører økt risiko for fukt og råte i kledning samt bakenforliggende konstruksjoner.

• Dels værslitt kledning med sporadiske råteskader.

• Stedvise luftbobler under malingen.

• Dels kort avstand mellom terreng og kledning. Over tid kan dette før til økt fuktopptrekk og skader på kledning.

Takkonstruksjon med tresperrer. Takkonstruksjonen er fra byggeår og oppført etter datidens byggestandarder. Isolasjonsverdi, lufting og fuktsikring er ofte mangelfull sett opp mot dagens krav. Det må påregnes risiko for kondens, fuktskjolder, svekkelser fra slitasje, og manglende eller punktert dampsperre. Skader fra mit, borebille, insekter

eller gnagere kan forekomme. Det er ikke foretatt prøvetaking for mugg eller soppsporer. Regelmessig tilsyn anbefales.

Vinduer med to-lags isolerglass i malte trekarmer.

Underetasje:

Vinduer fra sannsynligvis slutten av 90-tallet.

Orginale vinduer i bod.

Vindu på bad er "blendet" igjen.

1. etasje:

Vinduer fra rundt 1980. TG2.

Vinduer fra 2017 mot vest (se eget punkt). TG1.

2. etasje:

Vinduer fra rundt 1980. TG2.

Det ble skiftet glass i to vinduer i stue ble skiftet rundt 2008. TG2.

Vindu i karnapp fra 2017 (se eget punkt). TG1.

Loftsetasje:

Takvinduer fra rundt sannsynligvis rundt 90-tallet. TG2.

Glass ble skiftet i 2017. Eier opplyser at vinduskarmer er lakket for et par år siden i følge eier. Original takvindu i bod.

Dører, TG3:

Profilerte tredører med ett-lags glass fra byggeår.

• Elde/slitasje.

• Manglende beslag under dører.

• Råteskader i dørterskel på hovedinngangsdør (TG3).

Kostnadsestimat: Under 10 000,-.

Sidehengslet balkongdør med to-lags isolerglass i malte trekarmer. Dør fra sannsynligvis slutten av 90-tallet.

Entredører, TG2:

Entredører med frostet dørblad.

Nord-vestvendt terrasse på ca. 14,0 m² med utgang fra stue. Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk med stående bord. Rekkverkshøyde ble målt til

0,93 meter. Terrassen ble bygget i to omganger. Først på 90-tallet og senere utvidet rundt 2017/2018. Det er også en terrasse på et nivå over hovedterrassen på ca. 4,0 m². Trykkimpregnerte terrassebord og rekkverk i stål. Rekkverkshøyde ble målt til 1,04

meter.

Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje.

Etasjeskillere av trebjelkelag. Det er montert lydbøyler mellom 1. og 2. etasje i hele stuen. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom per etasje.

Underetasje:

- Gang: 0-10 mm (TG1).

- Soverom: 0-10 mm (TG1).

1. etasje:

- Stue: 0-14 mm

- Hovedsoverom: 0-10 mm (TG1).

2. etasje:

- Stue: 0-22 mm (TG2).

- Soverom: 0-30 mm over en lengde på 2,0 meter (TG3).

- Lokal svikt på soverom (TG2).

Loftsetasje:

- Loftsstue: 0-35 mm (TG3).

Kostnadsestimat: 10 000,- - 50 000,-.

Etasjeskiller fra eldre byggeår tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Møbler og innredning kan påvirke måleresultater og skjule avvik.

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Radon er en usynlig og luktfri gass som finnes naturlig i berggrunn og jord. Langvarig eksponering for høye radonnivåer kan øke risikoen for lungekreft. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger, særlig i områder med kjent forekomst. Måling bør gjøres i vinterhalvåret for mest pålitelige resultater.

Teglsteinspipe. Feieluke på loft og sotluke i underetasjen.

Vedovn fra Contura i stue i 2. etasje. Rentbrennende type fra 2008.

Rom under terreng, TG2:

Det ble foretatt hulltaking fra soverom i underetasjen. Fuktmålinger ble gjennomført i treverk ved hjelp av egnet måleutstyr. Målingene viste en verdi på 17,6% (vektprosent) i trevirket. Vektprosent på 16-19.5% defineres som fuktig.

Hovedtrapp:

Lukket tretrapp med belegg i trinn og spilerekkverk.

Belegg i trapp ble lagt rundt 2000-tallet (noe usikkert årstall).

Trapp mellom 2. etasje og loftsetasje:

Lukket tretrapp med spilerekkverk.

Vurdering av avvik:

• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

• Bratt trapp opp til loftet (til boligrom).

Underetasje;

Profilerte lettdører i furu. Profilerte heltredører til omkledningsrom og soverom.

1. etasje:

Profilerte heltredører.

2. etasje:

Profilerte heltredører. Blyglassvindu i dør til stue.

Loftsetasje:

Profilerte heltredører

Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speil, vegglampe, vegghengt toalett og steambadekar. El. varmekabler, plastsluk og avtrekksventil på vegg. Badet ble oppført i 2002. Det foreligger ikke dokumentasjon. Det må påregnes oppgraderinger dersom en skal oppnå dagens krav til standard.

Overflater vegger og himling, TG1:

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Gulv, TG1:

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Fallforhold vurderes som tilfredsstillende.

Sluk, membran og tettesjikt, TG2:  Støpejernssluk. Smøremembran smurt ned på sluk. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon er ikke mottatt/kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll.

Sanitærutstyr og innredning, TG2:

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Det vegghengte toalettet har en innebygd sisterne uten drensåpning eller spalte nederst. Dette betyr at hvis det oppstår lekkasje inne i sisternen, kan vann samle seg bak veggen og føre til skjulte skader som ikke oppdages umiddelbart.

Ventilasjon, TG1:

Mekanisk ventilasjon. Avtrekksventil på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.

Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG3:

Det ble foretatt hulltaking fra tilligende rom mot dusjsone. Det ble foretatt kontroll av fukt i treverk med pigger. Trevirket ble målt til over 33,6% (vektprosent). Vektprosent over 27% defineres som vått. MERK: Måling av fukt gjelder kun for det aktuelle området hvor målingen ble foretatt, og forholdene kan variere i andre deler av konstruksjonen. Kostnadsestimat: Over 300 000

Keramiske fliser på gulv og vegger. MDF-panel i himling. Baderomsmøbel med slette fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, innfliset speil, veggskap, vegghengt toalett og dusj med innfellbare dører i herdet glass samt dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte i himling. Badet ble pusset opp i 2015. Utført av firma i følge eier. Det foreligger div. kvitteringer.

Overflater vegger og himling, TG1:

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Overflater gulv, TG1:

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest.

Fallforhold vurderes som tilfredsstillende.

Sluk, membran og tettesjikt, TG1:

Plastsluk m/vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran.

Sanitærutstyr og innredning, TG1:

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Ventilasjon, TG1:

Elektrisk vifte i himling. Tilluft via luftespalte under dør.

Tilliggende konstruksjoner våtrom, IU:

Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, dusjvegg grenser mot yttervegg og heltrevegg. Hulltaking er ikke utført mot heltrevegg da risikoen for å punktere tettesjiktet blir for høy.

Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling. Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, innfliset speil, vegglampe, veggskap, vegghengt toalett og dusj med foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og ventil på vegg. Badet er sannsynligvis fra 90-tallet. Det foreligger ikke dokumentasjon. Det må påregnes oppgraderinger dersom en skal oppnå dagens krav til standard. Toalett med veggsisterne og fliser bak denne samt dusjdører med dusjgarnityr i 2015.

Overflater vegger og himling, TG2:

Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik. Hull etter tidligere innfesting av dusjdører i dusjsone.

Overflater gulv, TG2:

Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Hull etter tidligere innfesting av klosett i gulv.

Sluk, membran og tettesjikt, TG2:

Plastsluk m/vannlås. Synlig smøremembran. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

• Ufullstendig tetting rundt avløp fra servant.

Sanitærutstyr og innredning

Sanitærutstyr og innredning, TG2:

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Det vegghengte toalettet har en innebygd sisterne uten drensåpning eller spalte nederst. Dette betyr at hvis det oppstår lekkasje inne i sisternen, kan vann samle seg bak veggen og føre til skjulte skader som ikke oppdages umiddelbart.

Ventilasjon, TG2:

Naturlig ventilasjon. Ventil på vegg. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres.

Tilliggende konstruksjoner våtrom, IU:

Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, dusjvegg grenser mot yttervegg og heltrevegg. Hulltaking er ikke utført mot heltrevegg da risikoen for å punktere tettesjiktet blir for høy.

Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Belysning//stikk under overskap. Det er montert komfyrvakt.

Integrerte hvitevarer fra IKEA:

• Stekeovn

• Induksjonstopp

• Oppvaskmaskin

Frittstående kjøleskap med frysedel Samsung.

Vegghengt ventilator fra IKEA.

Kjøkkeninnredning fra 2022/2023.

Avtrekk, TG1:

Vegghengt ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.

Kjøkken i 2. etasje (8,1 M²):

Overflater og innredning, TG1:

Kjøkkeninnredning fra Vitali (italiansk) med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i stein og nedfelt stålvask med skyllekum, avrenningsbrett og ettgreps blandebatteri. Fliser over benkeplate som er av granitt og belysning/stikk under overskap.

Integrerte hvitevarer:

• Stekeovn fra Gorenje

• Keramisk platetopp fra Indesit

• Oppvaskmaskin med synlig front fra Bosch

• Kjøleskap med frysedel fra Samsung

Integrert ventilator.

Kjøkkeninnredning fra 2002.

De integrerte hvitevarene og frittstående kjøleskap kan medfølge etter nærmere avtale.

Avtrekk, TG1:

Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.

WC på loft (ikke målbart areal):

Overflater og konstruksjon, TG3:

Parkett på gulv, malt panel på vegger og i himling. Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri og gulvstående toalett. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Kostnadsestimat: Under 10 000,-.

Vannledninger, TG2:

Vannforsyningsrør av kobber. Rør-i-rør på bad i 1. etasje.

Avløpsrør, TG2:

Avløpsrør av plast/støpejern.

Ventilasjon, TG1:

Underetasje:

Mekanisk avtrekk på gang, bad, bod og vaskerom. Ny viftemotor med tilhørende utstyr fra 2025. Naturlig ventilasjon forøvrig.

Ingen ventilering på omkledningsrom.

1. etasje:

Naturlig ventilasjon. Perdiodisk avtrekk fra kjøkken og bad.

2. etasje:

Naturlig ventilasjon. Periodisk avtrekk fra kjøkken.

Loftsetasje:

Naturlig ventilasjon.

Varmepumpe i 2. etasje, TG2:

Luft-til-luft varmepumpe fra Panasonic (2008) med innedel i stue.

Varmepumpe i 1. etasje, TG1:

Luft-til-luft varmepumpe fra Panasonic med innedel i stue, montert rundt 2024

Varmtvannsbereder i loftsetasjen, TG1:

Varmtvannsbereder på 120 liter fra Oslo Hotwater, plassert i bod i loftsetasjen. Berederen er fra 2007.

Varmtvannsbereder i underetasje, TG2:

Varmtvannsbereder på 194 liter fra Oso Hotwater, plassert i kott under trapp.

Bereder ble produsert i 2020.

Hoverdsikringsskap er plassert i bod på loft.

Eget sikringsskap i gang i 1. etasje.

Automatsikringer (jordfeilautomater).

Automatisk strømmåler m/fjernavlesning (x2).

Elbillader v/vei.

I hht. byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygget er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell.

Fuktsikring og drenering, TG2:

Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.

Grunnmur og fundamenter, TG2:

Grunnmur i betong med sparestein. Store deler av grunnmuren er skjult. Det er ikke mulig å si noe om tilstand på bakenforliggende konstruksjoner uten destruktive inngrep. Denne type undersøkelser utføres aldri ifb. med tilstandsrapport på dette undersøkelsesnivået.

Terrengforhold, TG2:

Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

Utvendige vann- og avløpsledninger:

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger av antatt eldre alder. Utvendige vannledning (inkl. bunnledninger) ble rørfornyet i 2025 av Vitek.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.08.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Fellesgang (14,0 m²)

Skiferfliser/teppe på gulv, malte flater på vegger og i himling.

Omkledningsrom/pikeværelse (8,4 m²)

Teppe på gulv, malte flater på vegger og i himling.

Bad (5,3 m²)

Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling.

Kott under trapp (ikke målbart areal)

Betonggulv og overflatebehandlede murvegger.

Varmtvannsbereder.

Soverom (7,4 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Bod (3,5 m²)

Keramiske fliser på gulv, malte flater på vegger og i himling.

Bod (11,3 m²)

Betonggulv, malte flater på vegger og i himling.

Fellesgang (5,6 m²).

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Gang (4,3 m²).

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Kjøkken (5,8 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Soverom (12,4 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Stue (16,5 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling. Varmepumpe.

Soverom (12,2 m²)

Laminat på gulv (heltre under laminaten), malte flater på vegger og i himling.

Bad (2,4 m²)

Keramiske fliser på gulv og vegger. MDF-panel i himling.

2. etasje:

Fellesgang (2,8 m²)

Malte flater på vegger og i himling.

Entré / gang (7,6 m²)

Fliser på gulv, malte flater på vegger og himling.

Bad (2,4 m²)

Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling.

Stue (30,0 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Vedovn og varmepumpe.

Kjøkken (8,1 m²)

Fliser på gulv, malte flater på vegger og i himling.

Soverom (10,5 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Skyvedørsgarderobe.

Gang (1,2 m²)

Heltregulv, malte flater på vegger og i himling.

Kott (1,0 m²)

Heltregulv, panel på vegger og duk i himling.

Loftsstue (16,5 m²)

Heltregulv, malt panel på vegger og i himling.

WC (ikke målbart areal)

Parkett på gulv, malt panel på vegger og i himling.

Bod (2,9 m²)

Heltregulv, panel på vegger og i himling.

Sikringsskap og varmtvannsbereder.

- BRA-i (internt bruksareal): 206 kvm

- Totalt BRA: 206 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 14 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Kjeller:

- Totalt BRA: 55 m²

- BRA-i: 55 m²

Første etasje:

- Totalt BRA: 64 m²

- BRA-i: 64 m²

Andre etasje:

- Totalt BRA: 64 m²

- BRA-i: 64 m²

- TBA: 14 m²

Loft:

- Totalt BRA: 23 m²

- BRA-i: 23 m²

Underetasje:

Fellesgang (14,0 m²), omkledningsrom (8,4 m²), bad (5,3 m²), kott under trapp (ikke målbart areal), soverom (7,4 m²),

bod (11,3 m²) og bod 2 (3,5 m²).

1. etg.:

Fellesgang (5,6 m²), gang (4,3 m²), kjøkken (5,8 m²), soverom (12,4 m²),

stue (16,5 m²), soverom (12,2 m²) og bad (2,4 m²).

2. etg.:

Fellesgang (2,8 m²), entré / gang (7,6 m²), bad (2,4 m²), stue (30,0 m²),

kjøkken (8,1 m²) og soverom (10,5 m²)

Loft:

Gang (1,2 m²), kott (1,0 m²), loftsstue (16,5 m²), WC (ikke målbart areal) og bod (2,9 m²).

Merk:

Innvendige vegger utgjør ca. 4,6 m² av bruksarealet i underetasjen.

Innvendige vegger utgjør ca. 4,3 m² av bruksarealet i 1. etasje.

Innvendige vegger utgjør ca. 4,0 m² av bruksarealet i 2. etasje.

Innvendige vegger utgjør ca. 1,0 m² av bruksarealet i loftsetasjen.

TAKHØYDER

Underetasje: mellom ca. 2,11-2,33 meter målt i gang (nivåforskjell).

1. etasje: ca. 2,55 meter målt i stue.

2. etasje: ca. 2,61 meter målt i stue.

Loftsetasje: mellom ca. 0,40-2,32 meter målt i loftsstue.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Brattlien 28 er en klassisk tomannsbolig som over tid er jevnlig vedlikeholdt og oppgradert. Huset er registrert med to boenheter, hvor eier har disponert kjeller, 2. etasje og loft, mens 1. etasje har vært leid ut og gitt gode inntekter. Felles inngang via kjeller knytter etasjene sammen, men planløsningen gir tydelig skille mellom hoveddel og utleie.

Kjelleren gir boligen flere funksjonelle rom. Her finner du blant annet omkledningsrom, pikeværelse, bad  og boder. Selger har opplyst om noe tilsig av fukt mot yttervegger, noe som er vanlig i denne typen eldre konstruksjoner, men arealet fungerer godt til oppbevaring og som tilleggsrom.

I 2. etasje åpner boligens hoveddel seg med entré, et lyst oppholdsrom og praktisk kjøkken. Stuen på 30 m² har store vindusflater, vedovn og varmepumpe som gir både stemning og varme. Kjøkkenet er stilfullt og solid, og her er det lagt vekt på funksjonalitet. Videre finnes et soverom med skyvedørsgarderobe samt et bad med fliser.

Loftet er innredet med loftsstue, wc og bod. Loftsstuen er et fleksibelt rom som fungerer like godt som ekstra oppholdsrom, hjemmekontor eller hobbyrom. Her finner du også sikringsskap og varmtvannsbereder.

Utleiedelen i 1. etasje har egen stue med varmepumpe, kjøkken, bad og to soverom. Rommene oppleves lyse og arealeffektive, og boligen har vært attraktiv for leietakere. Badet er flislagt, og det er utført oppgraderinger på både rør og elektrisk anlegg over tid.

Tilstandsrapporten viser at huset generelt er i god stand, med TG 1 og TG 2 på de fleste bygningsdeler. Enkelte punkter, som drenering og loftsrom innredet uten formell godkjenning, har fått TG 2-3, men helhetsinntrykket er en bolig som er tatt vare på og brukt aktivt gjennom flere tiår.

Elbillader (2022)

Varmepumper i 1. og 2. etasje

Varmekabler på bad og vaskerom

Ny varmtvannstank (2020)

Drivhus i hagen

Flere terrasser i ulike nivåer

Romslige boder og god lagringsplass

Vedovn i stue i 2. etasje. Rentbrennende type.

Luft-til-luft varmepumpe i stuer i 1. og 2. etasje.

Elektrisk oppvarming.

El. varmekabler på bad og bod "vaskerom".

El. varmekabler på begge bad.

El. varmekabler i flislagt del i 2. etasje.

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Eiendommen er knyttet til offentlig vei.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 898 736 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 7 594 943 per 31.12.23

Ligningsverdien er oppgitt av Skatt Vest

Kr. 30 935 pr. år

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Antatte løpende kostnader for denne bolig pr. år: ca. kr. 83.700,-

Kostnadene er fordelt som følger:

Kommunale avgifter: kr. 30.935,- pr. år

Forsikring: ca. kr. 8.000,- pr. år (estimert beløp)

Bredbånd: kr. 818,- pr. mnd. (NextGenTel) = ca. kr. 9.800,- pr. år

Strøm: ca. 25.000 kWh pr. år. Ved en gjennomsnittlig pris på 1,40 kr/kWh utgjør dette ca. kr. 35.000,- pr. år (inkl. nettleie og avgifter, estimert).

Det ble gitt tillatelse til innflytting den 11. april 1932.

Det foreligger byggemelding av terrasse i terreng med forbindelse/tilkomst fra huset datert 6. feb. 1997, samt byggetillatelse datert 17. mars 1997.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Loft er innredet til loftstue og det er satt inn WC i denne etasjen. Det er også satt inn takvinduer. Deler av kjeller er tatt i bruk som som rom varig opphold. Bruksendring fra bod til rom for varig opphold er søknadspliktig. Oversendte byggetegninger tilsier at bruksendring ikke er omsøkt/byggemeldt. Heller ikke innsetting av takviduer fremkommer i søknad eller godkjenninger oversendt fra byggesaksmappen. Godkjennelse foreligger dermed ikke. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette, kfr. megler for ytterligere informasjon

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Leilighet i første etasje var leid ut til Vacant helse for kr 15.000 pr mnd. Avtalen utløp 31.08 2025.

Selger opplyser at det er planlagt ny tomannsbolig på andre siden av veien. Blir bygget

nedover i terrenget og bør derfor ikke berøre denne eiendommen. Noe usikkert om prosjektet blir realisert.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

- 1931/990522-1/106 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

08.05.1931 Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område

- 1935/910714-1/106 ERKLÆRING/AVTALE

03.09.1935 Refusjonsplikt til kommunen

- 1958/619-1/106 BEST OM GARASJE/PARKERING

25.01.1958 Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven

 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Grunndata:

- 1931/900259-1/106 REGISTRERING AV GRUNN

08.05.1931 DENNE MATRIKKELENHET OPPRETTET FRA: KNR:4601 GNR:166 BNR:84

OGSÅ UTSKILT FRA GNR. 166, BNR. 193

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2018 (KPA 2018), som ble vedtatt 19. juni 2019. Området er her avsatt til sentrumsformål innenfor byfortettingssone BY1. Dette innebærer at området er prioritert for fortetting og videre byutvikling, med klare føringer for høy arealutnyttelse, bymessig bebyggelse og funksjonsblanding.

Videre omfattes eiendommen av kommunedelplan Fjellsiden sør (vedtatt 2001), der arealet i hovedsak er avsatt til boligformål. Mindre deler av grunnen berører LNF-område og veiareal.

Eiendommen ligger innenfor flere hensynssoner:

Fjellsiden (H570_2) og Historisk sentrum (H570_7). Dette medfører særlige krav til estetikk, utforming og bevaring av eksisterende kulturhistoriske kvaliteter ved nye tiltak.

Faresone for ras (H310_2): En del av eiendommen omfattes av faresonen, hvilket innebærer at geotekniske vurderinger og sikringstiltak kan bli påkrevd ved fremtidige byggeprosjekter.

Eiendommen omfattes av detaljreguleringsplan for Bergenhus, Cappes vei 30 (PlanID 61740000). Planen fastsetter bestemmelser for bebyggelse og arealbruk i området og er styrende for fremtidige byggetiltak.

Det pågår arbeid med Kommuneplanens arealdel 2027 (KPA 2027) samt detaljregulering Bybanen, delstrekning Kaigaten - Sandviken. Sistnevnte har en dekningsgrad på 99,3 % for eiendommen, og kan derfor få direkte betydning for både eiendommen og nærområdet når planen vedtas.

Innenfor en radius på 100 meter fra eiendommen er det registrert flere bygge- og påbyggingstiltak de senere år, blant annet tilbygg på tomannsbolig (rammetillatelse gitt februar 2025) samt oppføring og endringer av småhus og garasjeanlegg. Dette vitner om en aktiv utvikling i området. Spesielt løftes frem pågående byggesak i Cappes vei 30, på nedsiden av eiendommen hvor det er søkt om å oppføre et bygg som kan påvirke utsikten ned mot bykjernen.

Merk og at det er pågående arbeider og utbedringer av kommunalt VA nett.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler.

Gnr. 166 Bnr. 82 i Bergen kommune

10 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger 272 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 10 900 000,-)) 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 16 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 290 750,- (Omkostninger totalt) 11 190 750,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.