Byggemåte
Byggemetode:
Fundamentert på faste masser av komprimert sprengstein/grov pukk på fast grunn. Støpt betong plate på mark og betong grunnmur
Yttervegg konstruksjoner over grunn er oppført i trekonstruksjoner, utvendig er veggene kledd med liggende trekledning.
Vinduer med tolags isolerglass i trekarmer. Terrassedør og ytterdører i tre. Takkonstruksjonen er utført som saltaks konstruksjon av synlige taksperr, taket er tekket med undertak, lekter, rekter og teglstein.
Eiendommen fremstår for det meste i original tilstand i fra byggeår og har behov for noe oppgradering og vedlikehold. Det er ikke registrert endringer etter byggeår foruten ny varmtvannsbereder og nye sikringer i sikringsskap.
Beskrivelse av innvendige overflater (vegger, tak og gulv):
VEGGER:
-Panel på vegger i entre, stue, kjøkken og wc.
-Malte plater på vegger på soverom.
HIMLING:
-Malte plater og synlig takkonstruksjon
GULV:
-Fliser på gulv i entre, wc, stue og kjøkken.
-Parkett på soverom
Eldre originalt baderom med fliser på gulv og våtromstapet på vegger. Innredning med nedsenket vask og et greps blandebatteri. Gulvstående toalett, badekar og dusjsone med garnityr og forheng
Grunn og fundamenter: TG 1
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet:
Byggegrunn er kjent.
Det er ikke påvist synlige skader eller skjevheter på fundamentet.
Det er ikke påvist riss, sprekker eller skader på grunnmuren.
Det er ikke påvist skader slik at drenering og annen sikring mot vann og fuktighet er utett.
Fundamentering på faste masser av fjell. Synlig fjellformasjon rundt hytte. På befarings dagen ble det ikke registrert noen tegn til setninger i bygget og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile. Betong grunnmur og støpt dekke mot grunn
Terrengforhold: TG1
Fall fra grunnmur vurderes som tilstrekkelig. Drenerende masser rundt bolig og fall bort i fra bygningsdeler
Yttervegger: TG 2
Det er ikke påvist deformasjoner og/eller fuktskader i ytterveggens konstruksjoner.
Det er ikke påvist avvik på vannbord over og under vindu, eller i overgangen mellom grunnmur og fasade og i etasjeskillere.
Det er påvist skader, sprekker og råteskade på kledningen.
Det er ikke påvist tilstrekkelig lufting for kledningen.
Det er ikke påvist noen nevneverdige konstruksjonsfeil.
Det er utført stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkanten av panelet og i områdene rundt vinduene.
Det er observert materialvalg ved yttervegg som kan gi forkortet levetid.
Yttervegg konstruksjonene over grunnmur er oppført i trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning.
Merknader:
Det er påvist lufting bak kledning og musebørster. Eldre bygninger har normalt sett lite lufting bak kledning i forhold til dagens byggemåte. Det er flere steder påvist råteskader på kledning og kledning ligg stedvis tett mot grunn som gjør kledning utsatt for vann
Vinduer og ytterdører: TG3
Det er påvist punkterte glass. Det er ikke påvist avvik ved beslag, vannbord, omramming, karm eller ytre tetting. Dører og vinduer vurderes som sikre mot vanninntrengning i konstruksjonen. Vinduer og ytterdører består i hovedsak av trevinduer i eik med to lags isolerglass fra byggeår. Innerdører som slette finer dører i fra byggeår.
Merknader: Det er påvist flere punkterte glass i vinduer og dører. Tilfeldig valgte vinduer er mekanisk testet og funnet i god tilstand. En del vinduer er ikke testet pga manglende nøkkel til håndtak. Treverk i vinduer virker til å være i god tilstand.
Tak: TG2
Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak:
Det er ikke påvist svanker/svai i mønet.
Det er ikke påvist nevneverdige fuktskjolder.
Det er ikke påvist råteskade eller skadedyr.
Det ser tett ut rundt gjennomføringer.
Det er påvist ventilering/lufting.
Synlig takkonstruksjon med sperrer av treverk. Undertak og lufting er ikke tilgjengelig for kontroll innvendig. Det er utvendige lufterister som er tegn på lufting av undertak. Skorstein i teglstein med blytetting og utvendig murpuss.
Merknader: Det er påvist råteskadde i en sperre utvendig. Det bør kontrolleres nærmere ang blytetting av pipe. Det er ikke kontrollert av takstmann pga manglende tilkomst til pipe.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): TG2
Undertaket antas å være i fra 1978.
Det er ikke sikkerhetsforsvarlig å inspisere undertak, lekter og yttertekking.
Det er ikke påvist nevneverdige sprekker, mose, pløser eller andre symptomer på svekkelser.
Taket vurderes slik at det er tilstrekkelig helning.
Detaljer knyttet til oppkanter, beslag, overlys (lysåpninger), skorsteiner og rørgjennomføringer vurderes som tilfredsstillende.
Innfesting og overganger vurderes som tilfredsstillende.
Vedlikeholdsnivået vurderes som tilfredsstillende.
Det anses ikke som sikkerhetsforsvarlig å inspisere skorstein. Høyden på skorstein er forskriftsmessig.
Teglstein som yttertak i fra byggeår med undertak av taktro med papp.
Takrenner og beslag i plast fra byggeår. Ingen snøsikring av tak
Merknader: Teglstein er kontrollert fra bakkeplan pga manglende trinn og snøsikring på tak. Alder på taktekking er over 50% av beregnet levetid og utskifting nærmer seg, men vanskelig å si nøyaktig når det må skiftes. Takrenner har noe skade i skjøt. Det var ikke krav om snøsikring av tak i byggeår. ved utskifting av tak er det krav om trinn og snøsikring på tak
Loft (konstruksjonsoppbygging): TG1
Loftet er innredet samtidig som boligen ble bygget.
Det er ikke påvist biologiske skadegjørere fra kaldt-, kne-, hanebjelke-, eller kryploft.
Det er ikke påvist lekkasjer, fuktskjolder, kondens og lignende ved piper, overganger, i bjelker eller takluker.
Det er påvist lekkasje rundt rør- eller kanalgjennomføringer.
Det er påvist ventilering av yttertaket.
Innredet hems med kott. Tilkomst til kontroll av luftehatt for avløp og avtrekk.
Balkonger, verandaer og lignende: TG3
Vannavrenning vurderes som tilstrekkelig.
Terrasse på mark med skiferheller og fall bort i fra bygning.
Rekkverk med liggende treverk og topprekke.
Merknader: No skade på skiferheller. Rekkverkshøyde er målt til 0,76m Dagen krav til rekkverk er på 1,0m. Åpninger i rekkverk er over standard.
Våtrom:
Bad:
Overflate vegger og himling: TG2
Det er ikke påvist riss og sprekker.
Det er ikke påvist sprekker i fuger.
Det er påvist avvik på skjøter og underkant av plater.
Det er ikke påvist fuktskader eller spor etter skadedyr.
Det er vindu eller dør som er laget av uegnet materialer i våtsonen.
Det er ventiler som kan åpnes.
Baderom med malt strietapet på vegger og tak. Innredning med nedsenket vask og et greps blandebatteri.
Gulvstående toalett, badekar og dusjsone med garnityr.
Merknader: Eldre standard på baderom. Vindu i dusjsone og mangel i overgang vegg/gulv. Baderom bærer preg av lite bruk.
Overflate gulv: TG2
Det er ikke påvist riss og sprekker.
Det er ikke påvist sprekker i fuger.
Skjøter og underkant av plater på gulv er inspisert.
Det er ikke påvist bom (hulrom) under fliser.
Det er ikke påvist spor etter råteskade, muggvekst eller skadedyr.
Det er påvist tilfredsstillende fall til sluket.
Terskel er vurdert som tilfredsstillende.
Det er ikke påvist knirk i gulvet.
Det er ikke påvist flekker eller andre skader.
Keramiske fliser på gulv med sokkelflis.
Fall er målt til 25mm fra høyeste punkt på gulv til topp sluk.
Terskel høyde er målt til 55mm over sluk
Det er ingen tettesjikt på gulv.
Merknader: Det er ikke egen sluk for dusjsone, vann renn til sluk under badekar
Membran, tettesjiktet og sluk: TG3
Det er påvist avvik i forhold til sluk, rørgjennomføringer, mansjetter eller klemring.
Det er muligheter for å rengjøre sluk.
Det er boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden.
Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy.
Det er ikke påvist tettesjikt på baderom.
Sluk av plast under badekar.
Merknader: Det er ikke påvist tettesjikt på baderom. Det er utført hulltaking i tilstøtende rom uten tegn til fukt
Kjøkken: TG1
Vanninstallasjonen er fra 1978.
Det er ikke påvist knirk, skader eller fuktskjolder på gulvet.
Det er ikke påvist fukt ved kjøleskap, vaskemaskin, varmtvannsbereder eller andre vanninstallasjoner.
Det er ikke påvist avvik i forhold til trykk i vannkran.
Det er ikke påvist avvik i forhold til avrenning fra avløp.
Det er ikke påvist symptomer på fukt og råte i nabokonstruksjoner.
Kjøkken med profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedsenket vask og et greps blandebatteri.
Integrert koketopp og steikeovn. Plass til frittstående kjøleskap.
Fliser mellom benkeplate og overskap.
Mekanisk avtrekk over komfyr.
Merknader: Overflater fremstår i god tilstand i forhold til alder. Det er påvist eldre fuktmerker langs gulv under kjøkkenøy. Det ble ikke avdekket noe mekaniske mangler på kjøkken ved tilfeldig kontroll av skap og skuffer. Det registreres normalt vanntrykk med god avrenning fra vannkran.
Rom under terreng / kjellerrom:
Veggenes og himlingens overflater: TG2
Det vurderes som tilstrekkelig med ventiler i vegger og/eller vinduer.
Rom under terreng er innredet samtidig som boligen ble bygget.
Det er ikke påvist noen nevneverdige riss eller sprekker.
Det er ikke påvist setninger eller jordtrykk.
Det er ikke påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og/eller skadedyr.
Det er tilstrekkelig med ventiler i vegger og/eller vinduer.
Tilluft og avtrekk er vurdert som tilfredsstillende.
Malte betong overflater på vegger og tak i kjellerrom.
Innredet med synlig røropplegg, sikringsskap, varmtvannsbereder og utslagsvask.
Ventiler i yttervegg
Merknader: Det er påvist noe avflassing av maling, noe eldre sprekker og noe saltutslag på overflater.
Gulvets overflate: TG2
Det er ikke påvist knirk i gulvene.
Det er ikke påvist setninger.
Det er ikke påvist sprekker i fuger.
Det er ikke påvist avvik overganger og skjøter.
Det er ikke påvist sopp, råteskade og skadedyr.
Støpt dekke mot grunn med fall til sluk i gulv.
Merknader: Noe avflassing av maling på gulv.
Fuktmåling og ventilasjon: TG1
Det er ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy.
Det er påvist tilstrekkelig med ventiler i vegger eller vinduer som er mulig å åpne.
Tilluft og avtrekk vurderes som tilstrekkelig.
Fuktmåling på synlig betong uten tegn til fukt på overflater.
VVS:
WC og innvendige vann- og avløpsrør: TG2
Innvendige vann og avløpsrør er fra 1978. Hovedstoppekranen er lokalisert og funksjonstestet.
Materiale, sammenkoblingspunkter, kondensisolasjon og termisk isolasjon vurderes som tilfredsstillende.
Vannrør: Anlegget er skjult og uten dokumentasjon, men kan likevel fungere greit.
Materiale og sammenkoblingspunkter vurderes som tilfredsstillende.
Stakeluker og lufting vurderes som tilfredsstillende.
Avløpskapasiteten vurderes som tilfredsstillende.
Lukt fra avløpssystemet vurderes som tilfredsstillende.
Avløp: Anlegget er skjult og uten dokumentasjon, men kan likevel fungere greit.
Det er ingen WC med innebygget sisterner.
Røropplegg av kobberrør i fra byggeår ligg synlig i underetasje og er isolert.
Avløp i plast med stakeluke i underetasje.
Stoppekran og varmekabel på rør inntak.
Merknader: Alder på kobberrør er grunnlag for tilstandsgrad.
Varmtvannsbereder: TG1
Varmtvannsbereder er fra 2025.
Det er ikke påvist avdrypp og fuktskjolder ved bereder.
Berederens plassering er tilfredsstillende.
Berederen er lekkasjesikret.
Ny varmtvannsbereder på ca 200l plassert i rom med sluk.
Merknader: Bereder er ikke tilkoblet strøm på befaringen
Ventilasjon: TG2
Det er ikke påvist lukt fra anlegget.
Ventilasjonsanlegget var nytt i 1978.
Boligen har naturlig ventilasjon.
Boligen har mekanisk ventilasjon.
Boligen har ikke balansert ventilasjon.
Tilluft, avtrekk og luftutveksling vurderes som ikke tilfredsstillende.
Naturlig ventilasjon i bygningen med ventiler i vinduer og enkelte vegger.
Mekanisk avtrekk fra kjøkken.
Merknader: Ventiler i vinduer er ikke tilstrekkelig tilluft til oppholdsrom. Det bør etableres ventiler i vegger for tilstrekkelig tilluft.
Elektrisk anlegg og samsvarserklæring:
Det elektriske anlegget ble installert i 1978. I følge eier/oppdragsgiver har det ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget. Se eventuelt
egenerklæringsskjema fra selger.
I følge eier/oppdragsgiver løses ikke sikringene ut ofte. Se eventuelt egenerklæringsskjema fra selger.
I følge eier/oppdragsgiver finnes det kursfortegnelse.
I følge eier/oppdragsgiver er antallet sikringer i samsvar med kursfortegnelse.
Det er ikke påvist at plugg på varmtvannsbereder er brunsvidd.
Det er ikke observert synlige tegn på termiske skader på kabler, brytere, downlights, stikkontakter eller elektrisk utstyr.
Kabler er tilstrekkelig festet.
Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap er tette.
Det er ikke fremlagt samsvarserklæring.
Sikringsskap i underetasje med automatsikringer og 12 kurser iht kursoversikt.
Hovedsikring på 50A og overbelastningsvern.
Egen sikring på 40A som går til naust.
Det er ikke kjent at det har vert kontroll av elektrisk anlegg siste 5år
Sikringsskap er oppgradert med nyere automatsikringer. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på installasjon.
Merknader: Varmtvannsbereder er ikke tilkoblet. Det er anbefalt med kontroll av det elektriske anlegget ved eierskifte om det er lenge siden det har vert
El kontroll. Anlegget er visuelt undersøkt på befaringen pga en må ha spesial kompetanse for en fullstendig kontroll av anlegget.
TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2:
2.1 Yttervegger: TG2 med grunnlag av påvist råteskader flere steder. Kledning bør skiftes på skadde steder for å hindre videreutvikling av råteskader
4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak: TG2 med grunnlag av råteskade i en sperr. Råteskade bør utbedres for å hindre videreutvikling av skade.
4.2 Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen): TG2 med grunnlag av alder på taktekking og takrenner. Det bør følges med om det oppstår lekkasjer i tak eller om det oppstår sprekker og riss i teglstein. Takrenner bør skiftes ut innen få år.
7.1.1 Bad Overflate vegger og himling: TG2 med grunnlag alder på overflater, vindu og uegnede materialer i våtsone. Bruk av våtrom kan føre til skader på overflater.
7.1.2 Bad Overflate gulv: TG2 med grunnlag av alder på overflater og behov for oppgradering av bad for å stette dagens krav til våtrom.
9.1.1 Kjellerrom Veggenes og himlingens overflater: TG2 med grunnlag av noe slitasje på overflater.
9.1.2 Kjellerrom Gulvets overflate: TG2 med grunnlag av noe avflassing av maling på gulv.
10.1 WC og innvendige vann- og avløpsrør: TG2 med grunnlag av alder på røropplegg. Eldre kobberrør bør følges med om det oppstår lekkasjer som kan føre til skader i konstruksjon.
10.5 Ventilasjon: TG2 med grunnlag av manglende ventiler i oppholdsrom. Det bør etableres ventiler i vegger for tilstrekkelig tilluft.
TAKSTMANNENS VURDERING VED TG3:
3.1 Vinduer og ytterdører: TG3 med grunnlag av punkterte glass. Punkterte glass bør skiftes ut. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.
6.1 Balkonger, verandaer og lignende: TG3 med grunnlag av lavt rekkverk i forhold til krav. Manglende høyde på rekkverk og åpninger over standard har en sikkerhetsmessig risiko ved å ikke utbedre. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.
7.1.3 Bad Membran, tettesjiktet og sluk: TG3 med grunnlag av manglende tettesjikt på gulv og vegger. Det må etableres tettesjikt på baderom for å stette dagens krav til våtrom. Bruk av bad uten tettesjikt kan medføre skader i tilstøtende konstruksjoner. Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.
Sjablonmessige kostnadsklasser ved TG3:
Lav kostnad 0 – 100 000 kr.
Middels kostnad 100 000 – 300 000 kr.
Høy kostnad Mer enn 300 000 kr.
