Standard
Bygning med enkel standard. Fundament av betong/murkonstruksjon, ellers oppført i trekonstruksjoner.
Utvendig fasade med bordkledning.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Enebolig
Utvendig
Taktekking,TG3
Yttertak er tekket med skiferheller. Inspisert/vurdert fra: Vurderingen av taktekkingen er basert pa° det som
er synlig innvendig og utvendig fra bakkeniva°. Befaring på taket må være sikkerhetsmessig forsvarlig for
å kunne gjennomføres. Levetid: Normal levetid for skiferheller er 50 til 80 a°r. Stedvis utskifting av heller er
normalt mellom 10 og 50 a°r.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Taktekkingen har stor slitasje og passert normal forventet brukstid. På bakgrunn av dette må
utskifting pa°regnes og man bør også vurdere utskifting av tilhørende beslag, takrenner, vannbord og
vindskier. Beslag/murpuss pa° skorstein har høy slitasje. Det anbefales a° montere heldekkende beslag.
Det er observert/indikasjoner på ra°teskade i vindskeiebord. Det må regnes med vedlikehold/utskiftinger.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : Over 300 000
Nedløp og beslag,TG2
Det er takrenne og nedløp av alu/stål. Kommentar: Ved oppholdsvær er det naturligvis ikke mulig å
kontrollere evt. lekkasje. Generelt er fallforhold i takrenne vanskelig a° kontrollere fra bakkeniva°. Videre
drenering av takvann vurderes under punktet "drenering". Det må påregnes normalt vedlikehold av
takrenner/nedløp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Over halvparten av den forventede levetiden er passert. Dette øker risikoen for lekkasjer, og det vil være
nødvendig å foreta vedlikehold og utskiftinger i tiden fremover. Det anbefales å skifte ut takrenner og
nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Snøfanger,TG2
Det er ikke montert snøfanger på taket. Dagens krav: Tak med tilstrekkelig takvinkel/fall for at snø kan
rase, må sikres i sin helhet med snøfangere i følge dagens byggeforskrifter. Hvilken takvinkel som kan
utløse ras, vil være bestemt av materialet i taktekkingen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke montert snøfangere, men det var heller ikke krav til det når boligen ble bygget. Tilstandsgrad
2 settes på bakgrunn av sikkerhet i tråd med NS 3600. Det vil være opp til ny eier om de ønsker å
ettermontere snøfangere.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Veggkonstruksjon,TG3
Yttervegger er oppført i trekonstruksjon. Utvendig kledd med bordkledning. Kommentar: Vurdert fra
bakkeplan, med stikkprøver på tilfeldig valgte områder. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover
dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Utvendig fasade viser tegn til manglende vedlikehold og betydelig slitasje. Flere råteskader er
observert. Basert på en samlet vurdering bør det påregnes større tiltak og utskiftninger. Det anbefales
også å etterisolere ytterveggene og montere vindsperre samtidig. Videre bør det gjennomføres en
nærmere undersøkelse av veggkonstruksjonen. Det er naturligvis utfordrende å estimere kostnadene for
slike tiltak før ytterligere undersøkelser er utført.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Vinduer og ytterdører,TG3
Vinduer med enkle/koblet glass og ytterdører i trevirke. Kommentar: Det ble utført en tilfeldig funksjonstest
av enkelte vinduer og dører. Punktert vindu kan tidvis være vanskelig a° avdekke grunnet vær og lys.
Justering/normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er fukt- og råteskader i flere vindu, som medfører behov for utskifting.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Innvendig
Overflater,TG3
Innvendige overflater har en eldre/utdatert standard etter dagens krav. Kommentar: I en brukt bolig kan det
forekomme mindre skader som hull, riper, merker, misfarging og skjolder på overflatene. Dette anses
som normal slitasje og vurderes ikke som et vesentlig avvik. Det ble ikke flyttet pa° møbler, innbo og
tepper etc. Noen overflater, som for eksempel på våtrom, er vurdert under egne punkter i rapporten.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er observert fukt- og råteskader på/i vegger på flere plasser i boligen. TG3: Det er generelt en
høy slitasje, skader og eldre standard på overflater. Det bør derfor påregnes oppgradering av de
innvendige overflatene i forbindelse med generell oppgradering av boligen.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Det er utført en stikkprøve for evt. skjevheter på gulvet i stue. Kommentar: Kontrollen er utført ved hjelp av
laser på tilfeldig punkter for å gi en indikator på eventuelle skjevheter i etasjeskille. Det bør bemerkes at
dette kun er en stikkprøve med tilfeldig valgte kontrollpunkter i et rom, og at det ikke kan garanteres at det
ikke finnes evt. andre skjevheter. Øvrig kommentar: Er det rom under terreng eller krypkjeller, vurderes
gulv mot grunn under de punktene. Gjelder også underside av etasjeskille v/ krypkjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er enten målt en lokal høydeforskjell/skjevhet på mellom 1 og 2 cm, eller en høydeforskjell/skjevhet
på mellom 1,5 og 3 cm i rommet. - Ikke uvanlig i en brukt bolig, spesielt dersom boligen er eldre, og
årsaken kan skyldes flere forhold. TG settes i tråd med standardens krav til godkjente måleavvik. For å
fjerne avviket må dette utbedres, noe som sjeldent vil være verken økonomisk eller hensiktsmessig å
utbedre som et enkeltstående tiltak. Det er stedvis knirk i gulvet, noe som ikke er uvanlig, spesielt i eldre
boliger. Årsaken til dette skyldes ofte at innfestingen av undergulvet tillater bevegelse i konstruksjonen.
Eventuell utbedring bør vurderes ut fra egne krav, da dette er subjektivt. Man har vanligvis høyere
forventninger i et nybygg kontra i en eldre bolig.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Pipe og ildsted,TG2
Pipe med ildsted. Til informasjon: Pipen over tak er vurdert under punktet 'taktekking'. Den øvrige delen av
pipen og ildsted er ikke inspisert/vurdert, siden jeg ikke har fagkompetanse på område og dette ikke er et
av kontrollpunktene i forskriften til avhendingsloven. Generelt anbefales det at pipe og ildsted undersøkes
av noen med fagkompetanse på området. Er det satt tilstandsgrad, er dette basert på alder/levetid,
opplysninger fra eier/oppdragsgiver, eventuelt fra tilsyn av feiervesenet. Levetid: Levetiden for en pipe
varierer avhengig av materialet og kvaliteten på utførelsen, bruk og vedlikehold. Mursteinspipe har
forventet levetid på mellom 50 og 100 år. Pipe av rustfritt stål har en levetid på 20 til 30 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Over halvparten av den forventede brukstiden er passert, og rehabilitering bør etter hvert påregnes. Dette
gjøres normalt ved å montere et stålrør innvendig i pipeløpet (påfôring).
Tiltak
- Tiltak:
- Det anbefales å ta kontakt med det lokalt feiervesen for videre råd og avklaring om hva som bør/må
gjøres av tiltak.
Rom Under Terreng,TG3
Det er rom mot terreng som er delvis innredet med påforet vegger og delvis uinnredet med synlig
grunnmur. Merk: Det gjøres oppmerksom på at dette er en særlig fuktutsatt konstruksjon som
erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Det anbefales jevnlig tilsyn for å se etter fukt,
mugg og råteskader.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er observasjoner og/eller fuktmåling som viser høye fuktverdier i konstruksjoner mot terreng.
Siden det er innredet med påfòret gulv/vegger mot terreng av organiske materialer (trevirke o.l), bør dette
fjernes for å ha fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. Evt. gjennoppbygget
med fliser eller tilsvarende som tåler fuktighet bedre enn organiske materialer som trevirke o.l.
?Kostnadsestimat gjelder for dette.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over, samt eventuelle vurderinger under
punktet "drenering".
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Innvendige trapper,TG3
Boligen har innvendig trapp. Kommentar: Normal slitasje som f.eks bruksmerker vurderes ikke som et
avvik.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er store skader i trinnene i trappen til kjeller/underetasje. Skyldes trolig fuktopptrekk fra
overflate mot terreng. Det bør derfor påregnes utskiftinger og tiltak, kostnadsestimat gjelder for dette.
Tiltak
- Tiltak:
- På generelt grunnlag anbefales det å foreta utbedringer som et forebyggende tiltak for fallulykker. Viser
ellers til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Våtrom
Underetasje > Bad
Generell,TG3
Bad med betong på gulv, malte plater på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med
dusjgarnityr, opplegg for vaskemaskin og vegghengt servant.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet fremstår som utdatert, og har lekkasje, skade og/eller følgeskade som medfører behov for
oppgradering. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkelt
bygningsdel i rommet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det er opp til ny eier å vurdere oppgradering. For å oppfylle dagens krav til våtrom, medfører dette
betydelige utgifter. Det anbefales også å skifte vann- og avløpsledninger i forbindelse med en eventuell
oppgradering.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG3
Kjøkkeninnredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, og
komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato med høy slitasje, skader og mangler funksjoner/løsninger
som man forventer pa° et kjøkken etter dagens standard og krav. Utskiftinger bør derfor påregnes.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
1. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG3
Det er ikke ventilator/mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Ventilator er ødelagt/defekt som medfører behov for reparasjon eller utskifting.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom med overflater av betong på gulv, malte murvegger og panel i himling. Rommet er innredet
med toalett og vegghengt toalett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er høy slitasje eller større skader på overflater, utstyr og innredning som medfører behov for
tiltak.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner
Vann og avløpsrør,TG3
Vannledninger av kobber og avløpsrør av soil. Generelt: Vurderingen er basert på det som er synlig og lett
tilgjengelig. Utvendig røropplegg er ikke kontrollert eller vurdert i denne rapporten. Stoppekran:
Stoppekran er ikke lokalisert og testet, men det er heller ikke gitt opplysninger om kjente feil eller
mangler. Levetid: Vannledninger av kobber har en normal brukstid på 30 til 50 år. Avløpsrør av
støpejern/soilrør har en normal brukstid på 40 til 50 år. Vann og avløpsrør av plast har en normal brukstid
på 50 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er lekkasje/skader pa° røropplegg. Tiltak må påregnes.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Ventilasjon,TG3
Det er ikke etablert ventilering i boligen i form av ventiler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG3: Det er ikke etablert ventilering i boligen, som bør etableres for å opprettholde et godt inneklima - for
helse, trivsel og komfort. Dette innebærer at boligen får tilført frisk luft og at forurenset luft fraktes ut.
Mangelfull ventilasjon øker fuktigheten i inneluften, noe som kan blant annet føre til kondens på vinduer,
mugg i hjørner og bak innredning mot kalde overflater.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder er plassert i underetasje. Størrelse: Ca 120 liter. Årstall/alder: 2003. Merk: Det er ikke
opplyst om feil eller mangler. Viktig: Dersom varmtvannsberederen er koblet til med vanlig stikkontakt, og
ikke en fast tilkobling, anbefales det på generelt grunnlag å jevnlig se etter varmgang i støpselet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Berederen har- eller passerer snart 20 år og har en usikker restlevetid før den må skiftes ut. Selv om
varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre
beredere. Berederen har ikke tilgang til sluk, eller det mangler tilfredsstillende lekkasjesikring. Det er lurt
å flytte berederen til et rom med vanntett gulv og tilgang til sluk. Eventuelt bør det monteres en automatisk
vannstopper som vil registrere en lekkasje og stenge vanntilførselen. Selv om automatiske vannstoppere
ikke hindrer lekkasjer, kan de effektivt redusere vannmengden ved en lekkasje og dermed redusere
følgeskadene.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.
Elektrisk anlegg,TG2
Beskrivelse: Elektrisk anlegg med automatsikringer. Merk: Strømmen var koblet ut på befaringsdagen.
Samsvarserklæring: En samsvarserklæring er et dokument som bekrefter at arbeidet overholder
gjeldende forskrift/standard. Erklæringen ble innført i 1999 og utstedes normalt etter at arbeidet er fullført.
Det er eierens ansvar å oppbevare, da den fungerer som bevis på at arbeidet er utført av kvalifisert
personell og at anlegget er trygt å bruke. El-kontroll: Det anbefales regelmessig kontroll av det elektriske
anlegget hvert tiende år. Kontrollen innebærer en grundig gjennomgang av det elektriske anlegget,
inkludert ledninger, stikkontakter, sikringsskap og annet elektrisk utstyr for å avdekke eventuelle feil og
mangler som kan utgjøre en risiko for blant annet brann og elektrisk støt.
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Følgende avvik ble registrert: Avvik som gir TG2: • Det er ikke opplyst om el-kontroll i nyere tid.
• Eldre installasjon som kan ha en kort gjenværende brukstid. • Det er ikke fremlagt fullstendig
dokumentasjon på utført arbeid. Det anbefales å innhente dokumentasjon og/eller få gjennomført en
undersøkelse av anlegget av en kvalifisert fagperson. Dette vil gi en mer presis oversikt over anleggets
reelle tilstand og tiltak.
Tomteforhold
Drenering,TG3
Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under
bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder.
Kommentar: Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for
eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.) Levetid: Dreneringen rundt boligen sørger for
at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette
av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan
levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Terrenget heller inn mot boligen, som medfører uønsket fuktbelastning. Fallet på terrenget bør helst
være på 2 cm minst 3 meter ut fra boligen. Evt. gjøre andre tiltak for å lede bort overflatevann. Over
halvparten av den forventede levetiden for drenering er passert, og det er registrert forhøyet fuktnivå i
konstruksjoner mot terreng, som kan være en indikasjoner på at drenering/fuktsikring har begrenset
effekt.
Tiltak
- Tiltak:
- Eventuelle tiltak bør ogsa° sees i sammenheng med eventuelle vurderingene under "krypkjeller" og/eller
"rom under terreng".
Kostnadsestimat : Over 300 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje. Kommentar: Vurderingen gjelder det som er synlig og
tilgjengelig. Fundament er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er observert riss/sprekker og/eller setning/skjevheter. Dette vurderes ikke å ha å ha vesentlig
konstruksjonsmessig betydning og ingen tiltak anses som nødvendig slik det fremstår i dag. Dersom det
oppstår endringer bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle
nødvendige tiltak. Det er stedvis skader eller slitasje med avflassing/avskalling på grunnmuren som
medfører behov for vedlikehold og tiltak.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over. Det presiseres at det ikke er utført
grunnundersøkelser.
Forstøtningsmurer,TG2
Det er oppført forstøtningsmur(er) på eiendommen. Krav til rekkverk/sikring: Det er krav til sikring med
rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller lignende na°r det er niva°forskjell pa° mer enn 0,5 meter og det er
hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende. Det er o`g krav til sikring uavhengig av
underlaget na°r det er over 3 meter niva°forskjell. Kommentar: Grunnforhold og fundament er naturligvis
ikke tilgjengelig for kontroll.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er sikring/rekkverk, men ikke tilfredstillende etter dagens krav, og dette bør utbedres med hensyn til
risikoen for skader.
Tiltak
- Tiltak:
- Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.