Byggemåte
Boligen er fra 1935 og er bygget på i 1991, 1995 og 2000. Boligen har byggegrunn av fjell og komprimerte
masser. Grunnmuren er i teglstein, naturstein og mur. Det er varierende alder, deler av grunnmuren er fra
byggeår. Det er knauser/fjell i kjeller og i krypkjeller. Dreneringen har varierende alder, noe drenering
antas å være fra byggeår. Sør-østre del antas å ha drenering fra 1995. Det er noe synlig grunnmursplast
enkelte steder. Over grunnmuren er det vegger i bindingsverkskonstruksjon som er kledd med stående
kledning. Boligen har malte trevinduer med 2-lags og 3-lags glass samt flere vinduer med doble glass.
Det er ulik alder på vinduene noen fra 1976, 1991 og 1993. Det er også noen takvinduer. Inngangsdøren
er isolert og har elektronisk lås. Terrassedøren er malt og har glassfelt, sprosser og katteluke. I stuen er
det to-fløyet balkongdør i malt trevirke med glass. Garasjen har isolert sidedør, antatt fra 1991 da
garasjen ble bygget på. Taket er saltak i trekonstruksjon som antas å være fra 90-tallet. Det er ukjent
oppbygging av hovedtak, nærmere undersøkelser anbefales. Dette kan være en risikokonstruksjon. Taket
er tekket med betongtakstein. Takrenner og nedløp er i stål/plastbelagt stål.
Oppsummering av TG2 og TG3:
TG3 - store eller alvorlige avvik
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Utvendige beslag har utettheter. Det mangler
snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Kostnadsestimat er lagt inn for utbedring av lekkasje da det er dette som utløser tilstandsgrad 3 og ikke
oppgradering av alle avvik.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Noe provisorisk
fundamentert av etasjeskille mellom 1. etasje og kjeller/underetasje.
Innvendig > Krypkjeller
Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det er manglende
fuktsperre på bakken. Det var lagret mye i begge kryprom.
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Mangelfull ventilasjon. Vegg og gulv med skade. Slitte og skadete fuger.
Gulv pigget opp ved dør for undersøkelse av varmekabler. Sprekk og riss i flis.
Konstruksjoner som ikke er undersøkt
Tomteforhold > Oljetank
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
Det er avvik: Brudd i en takstein over kaldt loft, midlertidig tettet med plast. Mosegrodd på tak.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Utvendig overgangslist i tre er umalt (over inngangsparti).
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte
glass. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er avvik: Enkelte vinduer
kondenserer samt noe avflasset. Det er kondensering mellom isolerglass og koblet glass. Ikke benyttet
vindusbeslag i nedre kant og dette kan medføre risiko for råte. Takvinduer generelt er å anses som en
risiko. Enkelte vinduer tar litt i, samt løse/defekte hasper. Det sydlige vinduet på barnerommet ved
hovedinngang er punktert. Det ene store vinduet nord i stue 2.etg kan ikke snus pga defekt skinne.
Utvendig > Dører
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører
er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Dørvrider på terrassedør er skadet. Det er
kondensering mellom isolerglass og koblet glass.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Noe slitne terrassebord samt noe
avflassing på rekkverk.
Innvendig > Enkelte gulv
Det er avvik: En del bruksslitasje i form av riper, og merker på parkettgulv
Innvendig > Kjeller- overflater
Det er avvik: Det ble observert noe sprekker i overgang vegg/himling samt ukjent gjennomgang i vegg ved
sentralstøvsuger.
Innvendig > Radon
Det er avvik: Eier opplyser om at Radonmåling angivelig utført av tidligere eier, dog uten dokumentasjon.
Innvendig > Pipe og ildsted
Pipevanger er ikke synlige. Mangler kappe på teglsteinspipe. Ikke alle pipevanger er synlige.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er registrert typisk "kjellerlukt" Det er synlige tegn på fukt/saltutslag på grunnmur enkelte steder.
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik: Merker, slitasje samt enkeltes dører går noe tregt.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad 2
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller
byggematerialet er uegnet.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad 2
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad 2
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad 2
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Litt slitt
benkeplate.
Våtrom > Ventilasjon > Bad 2
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Tilluft
gjennom vindsusventiler.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller
byggematerialet er uegnet. Det er påvist andre avvik: Våtsonen ved utslagsvask. Flis skåret ut for å få
plass til røropplegg. Manglende listverk ved dør. samt sprekk i fug.
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Det er avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til
krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Ukjent om fagmessig utført.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Endret bruk kan endre tilstand. Ved mye vannsøl på gulv vil
dette kunne føre til fuktskader i tilliggende konstruksjoner.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Tilluft
gjennom vindsusventiler.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen
kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
To sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter(e). Samsvarserklæring innhentet på noe arbeider:
Det er lagt opp ny kurs fra sikringsskap med godkjent jordfeilbryter for el-bil lading. Byttet effektregulator
for bad i 1. etasje. Feilsøk sikringsskap, omfordeling av sikringer i begge skap pga skjevbelastning. Bytte
av overlastningsvern etter varmegang, datert 09.02.2016. Det er også innhentet Samsvarserklæring i
forhold til Rep av kontakter kontor, sjekk, måling av varmekabel på vaskerom. Koblet downlight i 2. etasje.
Opplegg til lys i garasje. Represjon av kontakter på kontor. Byttet sikringselement for jordfeil automat.
Koblet downlights i 2.etasje. Byttet termostat i vaskerom, datert 04.01.2019. Ut over dette er ikke det
elektriske anlegget vurdert, da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. På generelt grunnlag
anbefales el-sjekk/el-takst.
Tomteforhold > Drenering
Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Mer enn
halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Synlig tegn til saltutslag/fukt i
underetasje/kjeller og fukt/vann i krypkjeller.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er avvik: Det er observert løs murpuss på utsiden av grunnmur. Det er observert fukt/saltutslag samt
fukt/vann i krypkjeller. Det er lufteventil i hulmuren som ikke har tett gjennomføring. Dette kan føre til at kald
luft spres i hullmuren og da mister muren sin isolasjonsevne.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Mosegrodd ved boligen. Det har falt ut en større
stein fra støttemuren mot gårdsplassen. Skjevheter, men ikke sprekker.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er avvik: Noe fjell med fall mot bygning på en side. Bygningen står for det meste på fjell. Det frarådes
å ha beplantning lags grunnmur.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 30.01.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse