Standard
Underetasje
Entré/gang
Innbydende entré med gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko.
Soverom
Her er det plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet vender mot rolige omgivelser.
Rommet benyttes som soverom men er ikke godkjent grunnet at vinduene ikke tilfredsstiller dagens krav
til lysinnslipp.
1. etasje
Stue
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. I stuen er det plass til
sofagruppe med tilhørende salongbord og underholdningsavdeling. Vedovnen sikrer ekstra varme på
kalde høst-og vinterkvelder og gir en lun atmosfære. Varmefolie ble lagt i gulvet i stuen og på kjøkkenet i
2017.
Kjøkken
Kjøkkenet er delvis separert og har rikelig med skap-og benkeplass. Kjøkkenet ble pusset opp i 2007 og
har profilerte fronter og heltre benkeplate med dobbel stålkum. Det er tegl-flater mellom over-og
underskap. Det er plass og opplegg for vaskemaskin, kjøleskap og komfyr med platetopp.
Kjøkkenventilator med kullfilter.
Spisestue
Spisestuen har en naturlig plassering ved kjøkkenet. Her er det plass til langbord til både venner og
familie.
Bad
Flislagt baderom med dusjkabinett, toalett, servant med underskap og opplegg for vaskemaskin.
Loft
Loftet er ikke måleverdig grunnet for lav takhøyde (170cm). Det foreligger godkjent rammetillatelse til
påbygg (januar 2023), se vedlegg i salgsoppgaven.
Deler av loftet er innredet som soverom. Her er det plass til dobbeltseng og enkeltseng, samt nattbord og
kommoder til oppbevaring. Det disponible rommet egner seg perfekt til ekstra lagring.
Garasje
Garasjeplass på ca.18 kvm med el-billader.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG 2:
- Nedløp og beslag, det er påvist avvik i beslagløsninger. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann
fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette
på byggemeldingstidspunktet. Punkt 1; Alle takvinkler over 27 grader, uansett overflatemateriale, skal
sikres med snøfangere, ifølge Sintefs 525.931 SnøfangerePunkt 2;Gjelder særlig gammel pipe(ikke i
bruk). Beslagene på denne fremstår mangelfulle. Punkt 3; Det mangler takrenne på taket mot nord-øst
Punkt 4; Forventet levetid er 15-30 år. Tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp
ved grunnmur. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes
ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Punkt 1; Snøfangere bør
monteres. Punkt 2;Pipenbeslaget bør holdes under jevnlig oppsikt(gjelder begge pipene) Tiltak kan ikke
utelukkes. Punkt 3; Takrenne bør etableres der dette mangler for å sikre kontrollert bortledning av vann og
skpne takkonstrukjsonen mot unødig fukt. Punkt 4; Takrenner nedløp og beslag må påregnes skiftet og
følger naturlig med et takomlegg.
- Veggkonstruksjon, vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Utførelsen
rundt tretrapp og terrasser kan medføre at vann driver inn. Dette øker faren for skjulte skader i
konstruksjonene. Punkt 1; Stedvis men særlig mot nord-øst. Skyldes sannsynligvis at panelen er avsluttet
for nært terrenget. Punkt 2; Terrasser og trapp er montert inntil kledning. Dette begrenser
muligheten for vedlikehold og kontroll. Tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Det må gjennomføres
ytterligere undersøkelser. Punkt 1; Panel må påregnes skiftet stedvis. Vedlikehold av utvendig kledning
anbefales også. Jevnlig vedlikehold av utvendig trevirke forlenger levetiden og anbefales generelt Punkt
2;Det bør gjøres tiltak slik at kledningen i overgang terrasser/trapper blir lettere å vedlikeholde.
- Nyere vinduer, vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noe mugg i silikonfugen på vinduet på badet.
Dette skyldes sasnnsynligvis kondensering over tid og oppstår som konsekvens av mangefull ventilering
av rommet. Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Mugg kan ofte vaskes vegg, men i noen tilfeller
må silikonen skiftes. Det må uansett gjøres tiltak for å utbedre årsaken til at dette oppstår
og det ventilering. Mekanisk avtrekksvifte er etablert i rommet og denne må brukes.
- Gamle vinduer, Vurdering av avvik: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene
i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Naturlig konsekvens av alder. Tiltak: Vinduer med
punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det må
påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det er ikke vurdert å være behov for
umiddelbaret skifte av vinduene, men det må påregnes vedlikehold for å forlenge levetiden og utsette
behovet for skifte av vinduene. Med vedlikehold menes utvendig og innvendig maling, stramming av
skruer/vridere, justering og smøring av mekaniske deler. Dette anbefales på alle boligens vinduer.
- Ytterdør, Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Punkt 1; Det
mangler beslag mellom «beslagspor» i terskelen og bakken. Det er fuget mellom, slik at det er en viss
sikring. Punkt 2; Skader i dørbladet ved sluttstykke/låsekasse. Tiltak: Punkt 1; Holdes under oppsikt.
Beslag bør monteres. Punkt 2; Lav konsekvensgrad, men det er lett for at materialet i døren sveller ved
slike skader og at døren raskt forringes. Tiltak kan ikke utelukkes på litt sikt.
- Utvendige trapper, vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det
er påvist andre avvik: Punkt 1; Maks 10 cm åpninger og disse er stedvis større enn det. Punkt 2;
Trapper skal sikres med solid rekkverk på begge sider i alle trappeløp.
Tiltak: Andre tiltak: Punkt 1 og 2; Det anbefales å montere og utbedre åpninger rekkverk og sikring i
trapper iht gjeldende Teknisk forskrift(TEK 17) §8-9 Trapp i uteareal. Kostnadsestimat: Under 10 000.
Andre utvendige forhold, det er påvist andre avvik: Det er gitt opplysninger om at taket i denne boden er
utett og at det kommer vann rennende via fjellet og inn i boden. Tilstøtende rom (gang/trapperom i
underetasjen) ble berørt av dette. (Se rom under terreng) Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Det bør gjøres tiltak for å tette taket i boden om man skal benyttet denne til utsyr som ikke tåler vann.
Ellers bør det gjøres tiltak for å drenere vann vekk fra bod/bolig.
- Innvendige overflater, det er påvist andre avvik: Himlingsplatene i stuen og spisestuen er sparklet og
malt. Dette er plater med trefiberkjerne og disse er det bevegelse i. Det vil føre til at de sprekker opp i
skjøter. Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Om man skal få bukt med oppsprekkingen, må man
legg et lag med «dødt» materiale over før man sparkler og maler disse.
- Radon, det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av
avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.Tiltak: Det bør
gjennomføres radonmålinger.
- Pipe og ildsted, boligen har elementpipe og vedovn. Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet
under sotluke/feieluke på pipe. Tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Årstall: 1981 Kilde: Eier.
- Pipe som ikke er i bruk. Mursteinspipe antatt fra opprinnelig byggeår(1956). Pipen er ikke i bruk.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Om pipen noen gang skal brukes, må det påregnes
omfattende
vedlikehold utvendig og innvendig. Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Om pipen noen gang
skal brukes, må det påregnes omfattende vedlikehold utvendig og innvendig.
- Innvendige trapper, vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Tiltak: Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på
byggetidspunktet. Alle trapper skal sikres med solid rekkverk på begge sider i trappeløp. Åpninger skal
være mindre enn 10 cm.
- Innvendige dører, Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik som
tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. 2 dører går på karm. Tiltak: Enkelte dører må justeres.
- Krypkjeller, det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Tiltak: Ut ifra visuelle observasjoner fra de
besiktigede områdene, gir det grunnlag for å forsøke å foreta grundigere undersøkelser i de mindre
tilgjengelige områdene. Det kan ikke utelukkes skader i disse områdene. Ut ifra tilstanden i de
besiktigede områdene er det ikke påvist unormale forhold, men det vil være usikkerhet rundt de mindre
tilgjengelige områdene.
- Overflater gulv, det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel
er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil
gå til sluk. Bruksvann fra servant, vaskemaskin og dusjkabinett ledes direkte til sluk/avløp. Tiltak:
Det bør gjøres tiltak for å bedre fallforholdene, slik at man er sikker på at vann ledes til sluk ved behov.
Sluk og avløp må jevnlig renses, slik at det tar unna ved behov (bruks og lekkasjesituasjon)
- Avtrekk, vurdering av avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Andre tiltak: Avtrekk som leder
forurenset luft ut av rommet bør vurderes etablert.
- Vannledninger, Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
vannledninger. Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen
kompenserende løsning. Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Punkt 1 og 2; Plastrørene,
med fordelingstokken «henger» fra bjelkelaget i krypkjelleren. Det er et sluk i krypkjelleren, men det er
uvisst om vann vil renne til dette ved behov. Plassering av fordelerstokken har uansett dårlig plassering
og det vil være vanskelig å «raskt kunne oppdage» lekkasje, som er tanken bak rør-i-rør systemer.
Således vurderes plasseringen som ufgmessig. Punkt 3; Gjelder rør fra 1981.Tiltak: Det er ikke behov for
utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Det bør foretas
tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.
- Avløpsrør, Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger.Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra
alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ingen
luftemuligheter på soverom (også på ikke måleverdig loftetasje) utover åpning av vinduer. Tiltak: Det bør
etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Varmtvannstank, vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Tiltak: Det er ikke
behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på
eldre tanker.
- Elektrisk anlegg, anlegget ha en utvidet el-kontroll?: Ja. Det er ingen åpenbare alvorlige feil med
anlegget, og dagens eier kan dokumentere alle arbeider utført i deres regi, men deler av anlegget er eldre
og det eneste fornuftige for en som overtar dette anlegget, vil være gjennomføre en skikkelig kontroll av
autorisert fagmann.
- Grunnmur og fundamenter, Vurdering av avvik: Det er registrert løs puss på muroverflater. Tiltak: Det må
foretas lokal utbedring. Avskallingen gjør muren mer sårbar mot utvendige påkjenninger og dette
anbefales utbedret.
- Utvendige vann-og avløpsledninger, vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Forstøtningsmurer, vurdering av avvik: Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å
overvåke konstruksjonen. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Gjelder alle murene,
som har en viss grad av oppsprekking og skjevheter. Tiltak: Det må gjennomføres ytterligere
undersøkelser. Murene står, men må holdes under oppsikt for å avdekke utvikling. Tiltak på sikt kan ikke
utelukkes.
TG 3
- Taktekking, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er påvist skader eller
avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Observasjoner av hull, revner i tekkingen stedvis. Sprø/tørr shingel. Alle indikasjoner på at taket må
påregnes skiftet.Tiltak:Taktekkingen må skiftes eller utbedres.Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
- Takkonstruksjon/loft, vurdering av avvik: Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er påvist
fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er begrenset/dårlig ventilering av
takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon.Punkt 1, 2 og 3; Jeg finner ikke ut
av hvordan konstruksjonen er luftet. Sannsynligvis lite eller ingen lufting.Punkt 4; Synlig i konstruksjonen
mot nord-øst hvor det ikke er takrenne. Punkt 5; Synlig ved pipen på loftet. Opplyst om at det er observert
fukt/dråper ved en anledning.Tiltak: Lufting/ventilering må etableres. Det må gjennomføres ytterligere
undersøkelser. Slike utbedringer følger av en rehabillitering av taket. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger, Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til
dagens krav til rekkverkshøyder. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er ikke montert
rekkverk. Konstruksjonene har skjevheter. Punkt 1; Høydekrav 10 meter, eller mindre, over bakkenivå er
100 cm og rekkverk tilfredsstiller ikke dagens høydekrav med 90 cm. Punkt 2; Det mangler rekkverk på
høydeforskjellen mellom terrassene. Denne høydeforskjellen er over 0,5 meter og skal sikres med
rekkeverk. Punkt 3; Synlige skjevheter i terrassen. Terrassen «gynger» også noe når jeg går på den.
Punkt 4; Ingen alvorlige avvik, men et generelt behov for vedlikehold. Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke
avviket. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Lokal utbedring må utføres. Punkt 1;
For å få TG 0 eller 1, må rekkverkshøyden justeres opp. Vurderes av ny eier. Skjønn er brukt til å vurdere
rekkverket og da er det ikke vurdert å være noen fare for sikkerheten selv om rekkverket er lavere enn
dagens krav. Punkt 2; Rekkverk må monteres på alle høydeforskjeller over 0,5 meter. Punkt 3; Holdes
under oppsikt. Tiltak kan ikke utelukkes på sikt Punkt 4; Generelt må det påregnes gjennomgang av
terrasser med rekkverk. Lokale utskiftinger kan bli nødvendig før overflatebehandling av trevirket.
Kostnadsestimatet vurdert er kun på montering av rekkverk i overgang mellom terrassene.
Kostnadsestimat: Under 10 000.
- Etasjeskille/gulv mot grunn, målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3
gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.Dette gjelder 1.etasje og særlig fra
overgangen mellom spisstue og stue i retning kjøkkenet. Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående
tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.