Så hva skyldes utflatingen i Oslo og de andre boligmarkedene, og er dette en varig eller forbigående endring?
Markedet i Oslo har de siste to årene steget med til sammen 32,8 % (23,3 % i 2016 og 9,5 % i 2015). I andre deler av landet har utviklingen vært en helt annen:
- Bergen: 10,9 % (4,9 % i 2016 og 6 % i 2015)
- Trondheim: 14,4 % (10,3 % i 2016 og 4,1 % i 2015)
- Asker: 22 % (15,2 % i 2016 og 6,8 % i 2015)
- Bærum: 22,9 % (17,6 % i 2016 og 5,4 % i 2015)
- Romerike: 22 % ( 15 % i 2016 og 7 % i 2015)
- Stavanger: -7,9 % (-2,6 % i 2016 og -5,3 % i 2015)
Hva er grunnen til at markedet bremser opp, og mest sannsynlig får en liten korreksjon? Svaret er åpenbart. Markedet har på meget kort tid steget 24 prosent. I for eksempel Bergen er oppgangen ca. 5 prosent i samme periode. Ingen andre områder har vært i nærheten av en tilsvarende utvikling.
Etter vår mening tyder mye på at vi ser en overreaksjon i andre markeder knyttet til en brems i Oslo-markedet, en brems som synes å tillegges større betydning enn det som er naturlig også i resten av landet.
Vi er rimelig sikre på prisoppgang på bolig fremover i nesten alle markeder utenom Oslo.
Hvorfor vil det bli prisoppgang i boligmarkedet?
Det er tre overordnede grunner til dette:
- Det er sannsynlig at renten vil holde seg lav i lang tid fremover. Vi er ikke alene i verden, og Norge er ikke tjent med en renteøkning per i dag.
- Vi har sterk tro på at sysselsettingen vil ta seg opp. Vestlandet vil nyte spesielt godt av dette. Folk skal ha et sted å bo, og troen på fremtiden er en viktig pådriver. En økonomi i oppsving vil gi drivkraft i boligprisutviklingen.
- Det bygges fremdeles for lite, selv om befolkningsveksten er avtakende. Det som bygges i dag dekker ikke behovet i fremtiden, selv om det etterhvert begynner å bli en bedre balanse og vi med nåværende regulerings- og byggetakt vil nå målet.
I Oslo så vi at disse tre grunnene, i kombinasjon med de psykologiske effektene, gjorde at en meget betalingsdyktig kjøperside, i kombinasjon med sterk vilje til å kjøpe, ga en unaturlig stor prisvekst over kort tid. Når dette markedet ganske naturlig flater ut, er det en feilslutning å automatisk konkludere med at dette er representativt for resten av landet.
Forutsetningen må da være at resten av markedet har hatt den samme unaturlig høye prisveksten, og det er ikke tilfellet. Ingen var i nærheten av den eksplosive veksten vi så i Oslo, ikke en gang områdene rundt Oslo. Å se til Oslo når en skal vurdere helsetilstanden til det norske eiendomsmarkedet er i aller høyeste grad relevant, men på en annen måte enn de fleste nå ser ut til å gjøre.
Boligmarkedet i Oslo virker åpenbart inn på resten av markedene, men når intet er endret i de fundamentale vilkårene, er virkningen etter vår mening helt motsatt av det mange mener er sannsynlig. Bremsen i Oslo-markedet nå er naturlig, mens den tidligere veksten gir grunnlag for prisvekst alle andre steder. Ingen andre har hatt en slik utvikling. Har en ikke vært del av årsaken, får en heller ikke virkningen - annet enn psykologisk, og det er alltid midlertidig.
De andre boligmarkedene vil stige
Psykologien utløser overskrifter om at markedet flater ut, og dette i sin tur utløser «en del spådommer om at markedet skal ned».
Det er flere som mener boligprisene kan falle betraktelig. Selv med dagens rente, økt sysselsetting, lavt tilbud, og for lav byggeaktivitet. Selv om vi ikke har sett en unaturlig høy prisvekst andre steder enn i Oslo. Noen vil handle på bakgrunn av dette, andre vil vvente noe, og se hva som skjer. Norge går bedre enn de fleste hadde forventet, og veksten er ikke ubetydelig.
Vi er rimelig sikre på hva som mest sannsynlig kommer til å skje over tid og inn i fremtiden med boligmarkedet.
Markedet i Oslo bremser naturlig opp, men veksten i Oslo egentlig skaper en ny topp. Det er nå et unaturlig gap mellom de andre markedene og Oslo. Slik var det for nesten 20 år siden også. Da reiste østlendingene til Bergen og fikk sjokk da de kunne kjøpe langt større leiligheter i Bergen for langt lavere summer enn i Oslo.
Dette prisgapet skal naturlig være mindre, men det er ikke sånn at prisveksten som Oslo har hatt skal ned for å møte andre byer. Det er de andre byene som vil stige i pris og strekke seg etter Oslo.
Rimelig sikre på prisøkning på bolig
Prisutviklingen de siste månedene i Oslo er naturlig, men gir ikke grunnlag for noe prisfall. Det den gir grunnlag for, er naturlig prisvekst alle andre steder, som ikke har hatt en tilnærmet like voldsom vekst tidligere. Det vil ta litt lenger tid, men historisk sett har det alltid endt opp slik. Vi er rimelig sikre på at markedene i Bergen, Stavanger, Trondheim, Romerike, Voss, Sandnes, Tromsø og Kristiansand, og de fleste andre steder, skal utvikle seg positivt resten av året.
Det andre mener er begynnelsen på stagnasjon og fall, er vi sikre på er begynnelsen på vekst og utvikling.
Vi mener grunnlaget for utviklingen i boligmarkedet fortsatt må knyttes til fundamentale faktorer, og altså at psykologi er midlertidig.
Lenger inn i fremtiden, vil tilbuds- og etterspørselsbalansen gjøre at dagens byggetakt gir et annet boligmarked, men vi er ikke der ennå. Vi mener prisvekst i boligmarkedet er så nær som garantert, og som rådgivere er det vår plikt å fortelle dere hva vi mener er riktig og hvorfor. Først da kan du gjøre det riktige valget når det kommer til boligkjøp og salg i 2017.
Ønsker du rådgivning om din bolig?
Ta kontakt for en gratis verdivurdering!
