Uansett hvor vi flytter trenger vi trygge rammer rundt fremtiden vår. Et sted å kalle hjem. Noe som er vårt. Der vi kan trekke oss tilbake, kose oss og ta imot gjester. Vi må ta oss tid til å finne rett sted å bo, men også passe på at det er optimalt med tanke på den juridiske siden knyttet til skatteregler, eierformer og eierandel. Vi må finne løsninger som er gode både nå og i fremtiden.
Det er mange ting som skal tas stilling til med tanke på pris, kvaliteter, beliggenhet og fasiliteter. Dette kompliseres ytterligere når vi skal kjøpe sammen med noen. Skal man eie sammen? Med ulik eller samme eierbrøk? Hvem har mest egenkapital og hvilke inntekter skal dekke hva? Er man gift eller samboere?
Det er ulike konstellasjoner som etablerer sameie i boliger, alt etter hvor man er i livet, hva som er naturlig og hva som er mulg:
1. For det første er det typisk at foreldre og barn kjøper sammen når det dreier seg om førstegangskjøpere. Det er viktig å være klar over at det er bare den som eier og bebor en eiendom i 12 av de siste 24 månedene før salg som har skattefri gevinst. Er det da hensiktsmessig at foreldre faktisk står med halve eierskapet gjennom botiden og dermed skattlegges fullt ut når eiendommen selges? Burde dette vært organisert på en annen måte som sikrer alle parter, men uten at det gir uheldige skattemessige konsekvenser? Eksempelvis med en privatrettslig avtale og tinglyst sikringsobligasjon. Vanskelige ord og kompliserte prosesser, men enkelt for dem som jobber med dette hver dag. Mor og far skal etter regelverket skattlegges ikke bare ved salg av eiendommen, de skal også skattlegges for eventuelle leieinntekter som for eksempel ved utleie av et eller flere soverom om de står som eiere. Unngå dette med enkle og riktige grep. Forutsettingen for skattefrihet er at man både eier og bor i leiligheten. Altså må begge deler være tilstede for skattefri leieinntekt. I tillegg til at utleieverdien på det som leies ut må være lavere enn det man disponerer selv.
2. Den andre situasjonen er venner som kjøper sammen. Det er da viktig at man har en sameieavtale som regulerer forholdet mellom sameierne om man ikke vil overlate det hele til lovverket.
3. Det kanskje vanligste sameiet er mellom gifte. En eiendom som står registrert kun på den ene kan som hovedregel ikke omsettes uten den andres samtykke.
4. Den fjerde eierkonstellasjonen er par og kjærester som ikke er gift. Skal det etableres sameie mellom kjærester så må det etableres ved kjøpet eller etter senere avtale. Noen ganger kompliseres dette ytterligere ved at en eller flere foreldre også skal inn på eiersiden. Vårt råd er som over - foreldre bør ikke stå som eiere av boliger barna skal bo i. Det er ugunstig med tanke på skatteregler. Men kan være gunstig dersom den som skal bo ikke får trekke fra finanskostnadene på skatten - eksempelvis fordi man ikke har inntekt.
Vi beskriver situasjonen videre hvor to unge skal eie sammen. Utgangspunktet for denne gruppen er enkelt: samboere får ikke samme rettigheter som gifte. Denne formen for sameie aktualiserer en hel del spørsmål som krever svar. Hva om partene har ulik egenkapital? Hvor mye skal den enkelte eie? Hva med eventuelle brudd? Skal sameierne ha forkjøpsrett ved salg? Hva med dekning av driftskostnader underveis? Skal de dekkes etter eierbrøk? Selv om den ene går inn med mer kapital enn den andre er dekning av lånekostnader det som faktisk er kostnaden underveis. Skal den med minst eierandel dekke finanskostnadene for den andre underveis i eiertiden? Bør man heller avtale at begge parter får igjen sine innskudd og så deler man gevinsten likt om driftskostnadene er delt? Mange vil nok mene at det er urimelig å dele gevinst likt når innsatsen har vært ulik, mens andre mener at driftskostnadene faktisk er innsatsen. Vi mener at det er en del grunnleggende utgangspunkt som nok vil være viktig for de fleste å ha tenkt igjennom, både når det gjelder å finne bolig, gå på visning, være i budrunde, formalisere eierskap, drift og sameie.
Dette er rådene våre:
• Gå på visning sammen og bli enige om hva dere ønsker å finne.
• Avklar i forkant hvor mye hver enkelt kan bidra med og hvor den totale finansielle kjøpekraften ligger.
• Når dere sitter i budrunde er det smart å ha fylt ut budskjema basert på at dere begge skal stå som eiere, men at eierbrøken skal fastsettes ved kjøp.
• Når dere har kjøpt er vårt råd at dere forsøker å komme så jevnt ut som mulig. Likhet i et parforhold er ofte en stabiliserende faktor - ikke bare i økonomien. Det vil si at den som har minst bør få bruke alt sitt på en så stor eierandel som mulig.
• Skal man eksempelvis eie en leilighet til 3 millioner sammen - så vil det enkleste normalt være om man eier 50/50. Er ikke det mulig må man stille spørsmål om hvordan man i fremtiden skal dele gevinst. Eksempelvis om man eier 40/60 i ti år der lån og driftskostnader betjenes som del av husholdningskostnadene og deles likt. Vil det da være urimelig om det ved et brudd skulle deles etter eierbrøk og ikke likt? I alle fall gevinsten? Vårt råd er at hver part kan få sin del tilbake først og da eventuelt med en rente, før nettogevinst deles likt mellom partene.
• Det bør avtales hva som skal skje ved brudd og uenighet. Vårt råd er at hver av partene skal kunne kreve leiligheten solgt i det åpne markedet om man ikke kommer til en enighet. Et alternativ er at man setter et antall verdivurderinger fra meglere som skal utgjøre en snittverdi som eiendommen settes til. Utfordringen med dette er at meglere er ulike og verdiopplevelse kan påvirkes. En slik løsning kan noen ganger lede til eskalering av konflikt heller enn demping av den. På den annen side er det langt mindre kostnadskrevende enn et salg i det åpne markedet der salgskostnader skal dekkes.
• Skal partene ha forkjøpsrett ved salg i det åpne markedet? Det må opplyses ved et salg og kan være ganske prisdempende.
• Skal den ene arve den andre?
• Hva med oppussingskostnader og vedlikehold, økonomiske investeringer som sikrer både verdi og gevinst, men ikke endrer eierbrøk på skjøtet. Hvordan skal det hensyntas?
Det er i det hele så mange spørsmål som bør vurderes og tas hensyn til at det åpenbart er riktig å snakke med en megler eller advokat før man kjøper slik at det meste er gjennomtenkt og avklart.
Allerede ved første boligkjøp bør man ha noen klare ideer om hva som er hensiktsmessig organisering. Hvorfor? Fordi vi ser at de største økonomiske forskjellene i manges liv er knyttet til de valgene man gjør i forhold til bolig. De som eier tidlig har stort sett en bedre økonomi gjennom livet. Eierskap er således viktig for så mye mer enn det man tenker og tror. La noen som kan det få gi deg råd. Det vil gi deg og dere mer verdi. Vi hjelper gjerne og er tilgjengelig på telefon for spørsmål.
#alltidbedre
Book en gratis verdivurdering
