Skal boligprisene ytterligere opp? Vi ser på tre faktorer som påvirker prisutviklingen i boligmarkedet

Det er erfaringsmessig slik at medier og nasjonalbank er sterke i kommunikasjonen om prisbobler og faresignaler. Det skal man ta på alvor, men det er også slik at man kan gå inn i det historiske grunnlaget og vil da finne at det med unntak av kortere perioder har vært en jevn prisstigning i generasjoner. Perioder i nyere tid med prisbrems har vært knyttet til endringer i finansmarkedet og da speiselt i periodenene 1988/1992, 1998/1999, 2002/2003, 2008/2009, 2013/2014 og 2017. Markedet har totalt sett vokst ganske kraftig i hele perioden disse årene - med mindre og større korrekser. Det er tre faktorer som virker sammen når det gjelder dannelse av pris og prisutvikling i eiendomsmarkedet:

1. Prisen på penger - rente.
2. Balanse mellom tilbud og etterspørsel.
3. Markedets forventning om fremtidig utvikling.

Ad. 1

I Norge er det nå en meget lav rente og de lange rentene er fremdeles fallende, selv om Sentralbanken varsler renteøkning. Lav rente har ledet til en ganske massiv prisvekst de siste årene. Det er etter våre prognoser fra i fjor på samme tid slik at markedet hadde en latent vekst frem til 2022 på 20 prosent. Det er liten grunn til å tro noe annet enn at det skal stå seg. Samtidig vil trussel om renteøkning kunne bremse dette noe, men likevel ikke slik at 20 prosent er sannsynlig. Bankene reduserer fremdeles lånerenten og det synes som de nå ligger med beste rente i området rundt 1,3 prosent. Man får 22 prosent skattefradrag for rentekostnadene i Norge. Det betyr at den faktiske kostnaden ligger like over 1 prosent. I et marked med en inflasjon på i området 2,5 prosent så er det altså lønnsomt med lån slik det nå ser ut. Med lav rente er det alltid mest sannsynlig med en endring i renten oppover. Ettersom pris på penger og pris på bolig henger nøye sammen er det åpenbart at en renteøkning normalt skal kunne måles i en endring i både betalingsevne og betalingsvilje. Prisvekst stopper og prisene kan falle.

En renteøkning er oppfattet i markedet å være sannsynlig, spørsmålet er om det er riktig å gjøre og hva konsekvensene vil være. Videre er det åpenbart et spørsmål om hvor mye renten kan endres. Totalt sett er det et spørsmål om formål med renteendring mot konsekvenser.



Eiendomsmegler og daglig leder hos Proaktiv Småstrandgaten, Kenneth Aadland. 

Vi mener at det allerede under trussel av renteendring i tillegg til at prisveksten har tatt ut potensialet i rentereduksjonen - gjør at Oslo som ofte er temperaturmåleren i markedet har stabilisert seg og veksten ikke lenger er markant - det er under stabilisering. Faktisk med noe sesongkorrigert fall de siste månedene. Prisvekst i boligmarkedet som grunnlag for renteøkning kan derfor være en begrunnelse som ikke står seg fremover. Mange har lånt mye og det er åpenbart slik at en renteøkning vil ta ut en del likviditet av privatmarkedet. Konsekvensen av det vil være at man handler mindre. Lavere handel vil lede til mindre behov for arbeidskraft. Det igjen leder til økt arbeidsledighet. Ingen ønsker arbeidsledighet. Vi er ikke alene i verden og vi kan ikke operere med en veldig annen rente enn resten av verden - vi ser at de som snakker om renteøkning oftest endrer forventningene etter hvert. Lav rente ute må gi lav rente hjemme.

Isolert sett vil det etter vår mening ikke være mulig å øke renten særlig fremover, det vil kanskje heller ikke være ønsket.

På den annen side er en renteøkning varslet, psykologien i det vil kunne stoppe markedet en periode. Rente ned er en sen prisstigning, utvikling over lang tid. En renteøkning stopper imidlertid markedet umiddelbart og får langt større konsekvenser en renteendringen isolert sett skulle tilsi. Dette har med punkt 3 å gjøre.

Ad. 2

Det er en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i flere norske byer. Eksempelvis i Bergen så er det omtrent ingen enebolliger som bygges lenger. Nybygg er i hovedsak leiligheter og rekkehus. Det vil være et markert underskudd på villa og eneboliger fremover og tilsynelatende i all fremtid om ikke kjøpemønsteret endrer seg. Slik at enebolig ikke er en type eiendom som lenger går inn i utviklingshierarkiet som en siste bolig før man igjen ender i leilighet. Underskuddet gjør allerede at sentrale enebolig- og villaområder er forbeholdt de mest kjøpesterke. Men det finnes fremdeles en del eiendommer som selges langt under det de burde. Gode kjøp er mulig fordi mange er utrolig kravstore og eiendommer som ikke er tidsriktige går langt under kostnaden med å få dem modernisert. Mens eiendommer som er nye får voldsomme budrunder. De eiendommene med best beliggenhet vil være utfordrende å få kjøpt da de uavhengig av standard treffer et så kjøpesterkt publikum at vi allerede ser nærmeste dobling av pris på få år. Eksempelvis i området Kalfaret i Bergen. Der har tidligere grense på kr 10 millioner nå flyttet seg til kr. 20 millioner. Det samme gjelder eiendommer i området rundt Nordåsen i Bergen på de beste adressene.

Ad. 3

Som tidligere nevnt er det stor kraft i forventningene om fremtid. En renteøkning vil kunne stoppe markedet ganske effektivt. Men også her er det i tilfelle etter min mening et spørsmål om tid - all erfaring tilsier også det. Man kjøper ikke bolig for en kort periode og faller det så går det opp igjen. Man går dessuten inn og ut av samme marked. Det betyr at dersom man ikke skal realisere så vil et fall i markedet gi prisfall på egen bolig, men også den neste man skal kjøpe. Skal man kjøpe dyrere vil det være god butikk - fallet på en dyrere bolig vil være høyere enn fallet på egen bolig - de fleste kjøper seg oppover. Står man utenfor markedet vil man ved et prisfall kunne gjøre et bedre kjøp - dersom det faktisk er noe å kjøpe. Det er det sjeldent i en slik periode, om det ikke er en meget høy rentevekst slik at flere må selge. De fleste blir sittende passivt i en periode om det ikke er frykt for en massiv renteendring. Det vil det aldri være nå om man ikke vil krasje økonomien helt.

Det kommer et regjeringsskifte etter valget. Det vil lede til økt skatt for en del, videre vil det kunne skape en del endringer som kan gjøre at en del tilpasser seg i forkant. Eksempelvis vil det være frykt for arveskatt. Det kan lede til at man kanaliserer kapital gjennom generasjoner- ofte vil det settes i eiendom.

Konklusjon:

Vi tror det er grunnlag for noe mer prisvekst fremover - sterkere i Bergen, Stavanger og Trondheim enn i Oslo. Forskjellene er for store nå. Renten kan etter vår mening ikke økes mye - Sentralbankens ene begrunnelsen i ønske om å begrense prisvekst er kanskje ikke valid fremover om Oslo avtar noe i utvikling. En eventuell renteøkning kan uansett ikke bli særlig høy da det tar ut likviditet i privathusholdningene og stopper handel som er ønsket post korona. Det er bedre å eie enn å leie, forskjellen på løpende kostnader i form av husleie og investering i egen bolig over år er enorm. Spesielt om man ønsker å foredle eiendommen noe, eksempelvis i oppussing eller annet.

Det vil etter vår mening være riktig å kjøpe bolig nå. Bedre for et år siden enn i dag og sikker bedre i dag enn om et år. Vår anbefaling er klar - kjøp, men kjøp smart og i forhold til et eierskap over tid.