Byggemåte
Bygningssakkyndig M2 Takst AS v/Andreas Natvig
Bygningssakkyndiges rapporttype: Tilstandsrapport
Bygningssakkyndiges befaringsdato:14.08.2025
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 18.07.2025, og er gyldig i 1 år etter
befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det
gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på
eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Hytte bygget 1967, dagens eier har eid siden 2005. Usjenert fin
beliggenhet. Like ved skiløype, godt med sol, og sentralt. Hytten fremstår vedlikeholdt med nyere kjøkken,
innlagt vann, endel vinduer mm, men også eldre bygningsdeler og byggeskikk som medfører merknader i
rapport. Bygninger av eldre årgang kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage visuelt og
ved de undersøkelser som er utført. Særlig kritiske punkter som drenering, membraner/fukt våtrom,
skjulte/utvendige vann og avløpsrør, isolasjon mm. Boligen er bygget etter andre krav og byggeskikk enn
dagens. Endring i bruk kombinert med eldre/utidmessighet kan føre til at det over tid kan dukke opp
skjulte feil og mangler. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting
kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser
rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får
man god oversikt. Det må gjøres oppmerksom på at hytten har en enklere byggeskikk enn hva man kan
forvente ut fra dagens byggeskikk.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 - Store eller alvorlige avvik
ETASJE > BAD Det er ikke fagmessig avsluttet rundt rør´gjennomføringer og sluk. Fungerer ved normalt
bruk siden det er kabinett med ved tett sluk eller lekkasje likende så er det risiko for økt skadeomfang.
Konsekvens/tiltak: Ideelt sett modernisere til bedre løsninger men må selv vurderes om økonomisk
rasjonelt siden det fungerer. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak
UTVENDIG
Taktekking: Eldre underliggende asfaltpapp og deretter stålplater. Mer enn halvparten av forventet brukstid
er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Nedløp og
beslag: Pipe beslått noe nyere tid ser det ut til. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av
takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens
ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Ingen
takrenner. Vannbord og vindski av tre.
Veggkonstruksjon: Trekonstruksjon med trekledning. Deler av kledning er nyere årgang og deler er eldre
som kan tilsi vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft: Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Trekonstruksjon. På generelt
grunnlag nevnes det at eldre hytter er bygget etter andre krav enn dagens krav til laster og snømengder og
at normalt vedlikehold som snøskuffing av tak må påregnes.
Vinduer: Trevinduer med enkle glass og isolerglass. Vinduer er varierende årgang. Endel av dem byttet til
vinduer med isolerglass, men også eldre med enkle glass.
Dører: Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. Inngangsdør, tredør med isolerglass.
Funksjon OK. bod dør. Tredør. Funksjon OK.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong/terrasse med dekke av terrassebord. Normalt
vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne
grønske og evt oppdatering av beis/maling mm. Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde
skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget,
men bedømmes etter dagens forskrift.
INNVENDIG
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk.
Stedvis knirk kan forekomme. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på
mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav
til godkjente måleavvik.
Innvendige dører: Tredører. Utfra alder fungerer de normalt. Dører av eldre årgang har generelt dårligere
kvalitet på pakning mellom dør og karm og derav dårligere isolasjonsevne. Normal mindre bruksslitasje
på karmer og dørsvill må forventes.
VÅTROM Overflater vegger og himling: Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres
for direkte vannbelastning. Overflater Gulv: Det er feil fall i rommet. Man ønsker fall mot sluk slik at evt
lekkasje vann og vannsøl ledes dit. Det er god oppkant dørsvill og vegger slik at vann vil ledes ut av sluk
mm.
KJØKKEN Overflater og innredning: Furugulv. Innredning av noe nyere årgang med trefronter og laminert
benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje. Estimert
brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid
oppvaskmaskin er ca 10 år. Elektrisk anlegg: Det anbefales at anlegget gjennomgåes av fagkyndig hvert
10 år. Takstmann har ikke elektrofaglig kompetanse og vurderingene er gjort utfra dokumentasjon,
observasjon og selgers evt opplysninger.
TOMTEFORHOLD
Grunnmur og fundamenter: Puntfundamenter er en eldre enklere byggeskikk. Det er observert noe
skjevheter på fundamenter, ikke uventet ut fra alder. Noe skjevhet gulv kan forekomme som følge.
Terrengforhold: Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet
bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig. På baksiden av hytten er det fall i
terreng som medfører økt påkjenning fra overvann. Å utbedre dette fullt ut vil ikke være mulig, men man
må forsøke å gjøre løsningen mest mulig funksjonell. Det er etablert en drensgrøft som er ment å lede
vann rundt hytten. Det er ikke foretatt hulltaking da vannrør ledes synlig på vegg. Ingen skjulte rør i vegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring:
I selgers egenerklæring fremkommer følgende:
Våtrom:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja! Nytt arbeid 2006. Montering av
baderomsmøbler og dusj, lagt gulvbelegg. Arbeid utført av ufaglært.
Tak, yttervegg og fasade:
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja! Nytt arbeid 2015. Skiftet kledning og
vinduer i front av hytta. Arbeid utført av ufaglært.
Elektrisitet: 10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja! Nytt arbeid 2005. Det ble lagt inn strøm
på hytta og tilhørende arbeid i forbindelse med dette. Arbeid utført av faglært ved Evje Elektroservice.
Selger har dokumentasjon på arbeidet.
Rør:
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja! Nytt arbeid 2005. Det ble
lagt inn vann i hytta med tilhørende arbeid. Arbeid utført av faglært fra Åseral Rørhandel. Selger har
dokumentasjon på arbeidet.
Skjevheter og sprekker:
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja! Det ble lagt inn nytt rør i gammel
teglsteinspipe og satt opp ny rentbrennende ovn.
Sopp og skadedyr:
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja! Det er mus på kaldloftet til
tider.
Planer og godkjenninger:
28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja! Dårlig
drenering og tilsig av vann som hos forrige eier kom under hytta. Den står på pilar og det er grøft som
leder vannet vekk. Har ikke vært plaget med det siden overtagelsen i 2005. Det er en liten lekkasje i tak i
utebod.
Andre opplysninger:
31 Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du
allerede har nevnt. Ja! Bygging av gang og utebod, samt platting og rekkverk.
Annet mindre snekkerarbeid:
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja! Det har ved
forrige eier vært pillarer som har blitt skjeve som har medført at hytta har sunket noen cm enkelte steder.
Dette er utbedret. Hytta er nå så godt som i vater. Siden hytta står på pillarer uten kontakt med grunnfjell,
må man regne med noe bevegelse.
Oppusset / Renovert siste 3 år Nei
