Standard
En særdeles sjarmerende og romslig selveierleilighet med en idyllisk beliggenhet på Vinderen.
Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger både innvendig og utvendig de senere årene og
fremstår som moderne og svært delikat.
Entré:
Gulvene er dekket med elegant 1-stavs eikeparkett, og himlingen er utstyrt med downlights som gir et
moderne preg. Fra entréen er det adkomst til soverom, bad, midtstue, trappeoppgang til loftsetasjen samt
et praktisk kott. Det er også rikelig med plass til å montere knagger eller hyllesystem for oppbevaring av
sko og yttertøy.
Midtstue:
Fra entréen kommer du rett inn i midtstuen, som utgjør boligens naturlige samlingspunkt. Dette lyse og
innbydende rommet har en flott peis som sprer behagelig varme gjennom hele etasjen. I tillegg har
midtstuen direkte utgang til en solrik balkong - et perfekt sted for morgenkaffen eller rolige kvelder.
Spisestue:
I den andre enden av etasjen finner du den romslige spisestuen, som tilbyr god plass til et stort
spisebord - perfekt for hyggelige middager og sosiale sammenkomster. Spisestuen ligger praktisk
plassert i umiddelbar nærhet til kjøkkenet, noe som gjør servering både enkel og smidig, og skaper en
uformell og sosial stemning.
Store vindusflater i alle stuene slipper inn rikelig med naturlig lys, og gir rommet en luftig og innbydende
atmosfære. Her kan du nyte både rolige måltider og livlige sammenkomster i et trivelig miljø.
Kjøkken:
Kjøkkenet har stilrene, glatte fronter i laminat, kombinert med benkeplate. Det byr på rikelig med skap- og
benkeplass, samt flere smarte lagringsløsninger som gjør matlagingen både praktisk og inspirerende.
Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, som komfyr og oppvaskmaskin.
Tv-Stue/Soverom:
Den innbydende TV-stuen benyttes for øyeblikket som et soverom, men har god plass til en komfortabel
sofagruppe og tilhørende møbler. Rommet gir en perfekt ramme for avslappende kvelder med familie og
venner, ideelt for film og underholdning i en koselig atmosfære. Om ønskelig kan det lett omgjøres tilbake
til en tv-stue, avhengig av behov.
Soverom 2.etasje:
Soverommet, som har inngang fra entréen/hallen, er et hjemmekoselig rom som skaper en varm og
innbydende atmosfære. Per i dag benyttes det som et barnerom, men rommet kan lett tilpasses etter
behov. Den varme og innbydende følelsen gjør det til et perfekt rom for hvile og avslapning.
Baderom 2. etasje:
Dette stilige badet er helfliset og har varmekabler i gulvet for ekstra komfort. Badet er utstyrt med et
innfliset badekar, en flott baderomsinnredning med skapramme, og et vegghengt toalett. Downlights i
himlingen gir et moderne preg, og rommet er generelt godt planlagt for både funksjonalitet og estetikk. De
litt mørkere flisene i dusjen gir en kontrast som tilfører dybde og karakter til rommet, samtidig som de
skaper en sofistikert og moderne atmosfære.
Lotsstue/Soverom:
Loftstuen er i dag innredet med en sittegruppe og en stor dobbelt seng, og rommet gir fleksible
bruksområder. Det er gode muligheter for å gjøre det om til et kontor, avhengig av behov. Per nå fungerer
det som et ekstra soverom, men rommets allsidige plass gjør at det kan tilpasses ulike funksjoner.
Soverom:
Et av soverommene i loftsetasjen er både romslig og lys, takket være et stort takvindu som slipper inn
rikelig med naturlig lys. Rommet har gode møbleringsmuligheter og skaper en innbydende og koselig
atmosfære, perfekt for en rolig natt søvn.
Baderom i loftsetasjen:
Badet i loftsetasjen er nyere, stilrent og moderne, med en innbydende atmosfære. Det store takvinduet
slipper inn rikelig med naturlig dagslys, og den romslige følelsen gir en luksuriøs stemning. Her finner du
en praktisk servant med tilhørende innredning, vegghengt toalett, speil og dusjnisje. I tillegg er det
opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel, noe som gir god funksjonalitet til både tørking og
lagring av klær. Et praktisk og moderne bad for hverdagen.
Terrasse:
Terrassen har utgang fra midtstuen og gir en flott utsikt, samtidig som den skaper en koselig atmosfære.
Her kan du nyte solens varme i solveggen, perfekt for å slappe av med en kopp kaffe eller bare nyte de
rolige omgivelsene.
Hage:
Leiligheten har en stor, privat hage på fremsiden av boligen, som gir gode muligheter til å skape flere
koselige soner. Her kan du enkelt lage en innbydende uteplass, ideell for både avslapning og hyggelige
sosiale sammenkomster.
Kjellerbod:
Det medfølger to panelte kjellerboder på 4,3 og 5,6 kvm på høyre side i kjeller. Her har du meget gode
oppbevaringsmuligheter, i tillegg til et kott i leiligheten.
Utdrag fra tilstandsrapport:
TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom
hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Retningsavvik og skjevheter må påregnes i eldre bygninger. Skjevheter i bygget. 2. etg: Målt vilkårlig +/- 23
mm skjevhet på spisestuegulv. Målt vilkårlig +/- 34 mm skjevhet på hallgulv. Loftetg: Målt vilkårlig +/- 10
mm skjevhet på loftstuegulv. Målt vilkårlig +/- 8 mm skjevhet på soveromsgulv. (opplagrede gjenstander
gjør kontroll vanskelig). Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette.
Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Loft>bad i loftetg:
Ventilasjon: Det er ingen ventilering. Rommet har ingen ventilasjon. Kostnadsestimat: 10.000-50.000.
Tekniske installasjoner:
Ventilasjon 2: Boligen har naturlig ventilasjon: et er påvist store avvik på ventilasjonsløsning i forhold til
byggets oppføringstidspunkt. Manglende ventilasjon i loftsetasjen. Kun tilluft via takvinduer- inget avtrekk.
Konsekvens/tiltak: Om mulig må balansert ventilasjon vurderes. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere balansert ventilasjon eller andre tiltak for å bedre kvaliteten på innemiljøet.
Kostnadsestimert: 50.000-100.000.
TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendig:
Vinduer: Vinduer med 2-lags lyddempende glass i trekarmer på 3 sider av boligen mot Sørkedalsveien fra
2004. Vinduer med 2-lags glass i trekarmer mot bakgård fra 2004. Flexit takvinduer med 2-lags glass i
loftsetasjen fra 2019. Det er avvik: Defekt/ikke fungerende barnesikring på vindu i trapperom til loft.
Konsekvens/tiltak: Bør utbedres snarlig.
Loft>bad i loftetg.
Overflater vegger og himling: Veggene har fliser. Taket er malt. Det er påvist avvik i fuger. Sprekk i fug ved
wc og bak vaskemaskin. Konsekvens/tiltak: påviste skader må utbedres.
Tekniske installasjoner:
Elektrisk anlegg: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift
til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en
kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en
bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert
ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og
mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne
risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
Generell kommentar: Løsnet el.stikk i midtstue. (bør utbedres snarlig)
TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK:
Utvending:
Balkonger, terrasser og rom under balkong:
Sørvendt balkong utenfor midtstue i malt treverk. Impregnert tregulv. Rekkverket er for lavt i forhold til
dagens krav til rekkverkshøyder. Dagens krav til rekkverkshøyde er 100cm, oppmålt på befaring 95 cm.
Bruksslitt tregulv. Konsekvenser/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskrift.
Innvendig:
Overflatebehandlinger gulv: 1 stavs eikeparkett, fiskebeinsparkett i eik, tregulv og malte fliser.
Overflatebehandlinger vegg: malte flater, malt brystning, malt panel og tapet. Overflatebehandlinger
himling: malte flater. Det er avvik: Krypsprekker i noen vegger i 2.etasje. Knirk stedvis i noen rom.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke
foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: Det bør
gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted: boligen har mursteinspipe. Piperehabilitering er foretatt - ukjent årstall. Åpen eldre peis i
midtstue. Seksjonen har flere dels innkassede pipeløp men er rehabilitert og 2 sider er synlige. Eldre
fuktmerker og løs puss på pipestammer bak dusj i loftetg. Det opplyses om følgende: Fra spisestue:
uisolert ovnsrør krysser foran el.skap og ledninger i kott, 2. etasje. med disse anmerkninger anbefales
det ikke tilkobling av ildsted til dette røret pga varme i kott.
Innvendig trapper: Boligen har malt tretrapp. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Gjelder på 1
side til loft. Konsekvens/tiltak: Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på
byggetidspunktet.
Innvendige dører: Malte profilerte opprinnelige innerdører. Skyvedører mellom to stuer. Skyvedør til
trapperom, loft. Nyere glatt 60 dør til kott. Det er avvik: Eldre dører i 2.etajse som har slakk i flere
låskasser.
2. etasje > bad/2etg
Overflater vegger og himling: Veggene har fliser. Taket er malt. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige
materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er
påvist avvik i fuger. Skjolder og svertesopp i flere fuger i område ved dusj-badekar. Det må gjøres tiltak for
å lukke avviket. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
Sanitærutstyr og innredning: Badet i 2. etasje fra 2006 med innfliset badekar, baderomsinnredning med
skapramme og vegghengt toalett. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne. Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er påvist andre avvik: Negativt
fall på avløpsrør i servantskap. treghet i servantbatteri. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres tiltak for å lukke
avviket.
Ventilasjon: Det er balansert ventilasjon. Våtrommet mangler tillutfsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespate ved dør e.l.
Loft>bad i loftetg.
Overflater gulv: Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Sluk i dusj: Det er målt ca. 28-32
mm lokalt fall ved sluk. Det er målt ca. 38 mm høydeforskjell topp slukrist og topp flis/gulv ved terskel.
Ingen anmerkning. Nedsenket dusj. Sluk under servantskap: Det er målt ca. -2 til 3 mm lokalt fall ved sluk.
Det er målt ca. 3 mm høydeforskjell topp slukrist og topp flis/gulv ved terskel. Tilnærmet flatt
baderomsgulv. Eventuelt lekkasjevann fra wc og vaskemaskin skal kunne renne til sluk. Dette er ikke
ivaretatt på rett måte. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i
krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold.
Gjelder til hovedsluk under servant.
Sluk, membran og tetsjikt: Det er plastsluk og banemembran med ukjent utførelse. Sluk har begrenset
mulighet for inspeksjon og rengjøring. Gjelder sluk under servant. Løs jordledning i slukene.
Konsekvens/tiltak: Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Fetse jordledninger i
slukristrammer.
Sanitærutstyr og innredning: Badet i loftsetasjen fra 2019 med møbelservant på skap, vegghengt toalett,
speil, dusjnisje og opplegg for vaskemaskin samt plass til tørketrommel. Det er ikke påvist
tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak: Det må
gjøres tiltak for å lukke avviket.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Innvendige vannledninger er primært av plast (rør i rør). De er besiktiget bak luke på bad i
2 etg med 4 x stoppekraner. Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. 1 av 2 samlestokker
med rør i baderomshimling er ikke festet. Stoppekraner i baderomshimling er vanskelig og nå da liten
luke og et stykke opp til kranene. Stoppekraner er ikke merket. Konsekvens/tiltak: Anlegget bør sjekkes av
fagperson.
TG IU (Ikke vurdert):
Andre installasjoner: Downlights i flere himlinger.TV signaler fra Altibox med fiber. Callinganlegg. Tyveri
og brannalarm viderekoblet vaktselskap, Verisure.
Vannbåren varme: Radiator og rør står igjen i et soverom i 2.etg. (ikke i bruk).
