Byggemåte
Konklusjon fra takstmann:
Enebolig
Enebolig som er oppført med grunnmur/ringmur av kilt stein og betong.
Yttervegger i plank og bindingsverk som utvendig er kledd med liggende og stående trepaneler.
Etasje skillet i trebjelkelag.
Saltak/åstak i tre som er tekket med betongtakstein.
Takrenner/nedløp av plast.
Vinduer og dører med isolerglass.
Bolig med varierende alder, opplyst tilbygget 1953, og 1994, innvendige og utvendige overflater, og utstyr
ble i stor grad oppgradert i den forbindelse.
Bygningen fremstår stedvis noe slitt inn- og utvendig, dette skyldes vedlikehold, konstruksjon, teknisk
levetid og brukslitasje.
Dette har gitt enkelte tilstandsvurderinger av høyere grad på enkelte konstruksjonsdeler, det må påregnes
vedlikehold og oppgradering på deler av bygget.
Opplysninger om vedlikeholdsarbeid, oppgraderinger og påkostninger, som er opplyst i rapporten, er
opplysninger som er gitt av selger.
Hønshus
Hønshus oppført 1964, tilbygget 1972.
Ringmur/palte i stedstøpt betong,
Yttervegger i tegl, betongstein og bindingsverk som utvendig er kledd med trepaneler.
Saltak i tre som er tekket med bølgeetarnitt.
Bygningen er gjennomgående slitt inn- og utvendig.
Det må påregnes en total oppgradering på deler av bygget og prisen på dette må vurderes opp
mot riv/ny.
Driftsbygning
Driftsbygning oppført i 1951, tilbygget i 1965 og 1998.
Stedvis oppgradert og fornyet, senest med ny tekking/vegg plater mot øst.
Grunnmur i stedstøpt betong(sparemur).
Yttervegg i teglstein, betongstein, samt bindingsverks/reisverk som utvendig er kledd med
trepaneler og stålplater.
Etasjeskillet i stedstøpt betong og bjelkelag.
Saltak i tre/stål som er tekket med plastbelagt stålplater, og sementpalter
Bygningen er stedvis noe slitt inn- og utvendig.
Det må påregnes større oppgradering på deler av bygget og prisen på dette må vurderes opp mot
riv/ny.
Driftsbygning/garasje
Driftsbygning oppført i 1958, tilbygget på tidlig 60 tallet.
Grunnmur i stedstøpt betong(sparemur).
Yttervegg i teglstein, og bindingsverks/reisverk som utvendig er kledd med trepaneler.
Etasjeskillet i stedstøpt betong.
Saltak i tre som er tekket med bølgeeternitt.
Bygningen er stedvis noe slitt inn- og utvendig.
Det må påregnes større oppgradering på deler av bygget og prisen på dette må vurderes opp mot
riv/ny.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er
vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 3
Antall TG2: 14
Antall TG3: 12
Bygningsdeler med TG3
Drenering - Oppsummering
Eier opplyser at deler av grunnmuren ikke har drenering, men er steinsett.
Det var på byggetidspunktet ikke vanlig og grunnmuren ble den gang innsatt med tjære og steinsatt. Over
tid vil steinsettingen tiltettes og dreneringsfunksjonen reduseres.
Det skal ha blitt lagt drenering ved tilbygg av bolig, ikke synlig fuktsikring over terreng. Konferer med eier
for nærmere informasjon.
Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år.
Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år.
Taknedløp er avsluttet over bakken mot vest. Det er lite fall på terreng og ringmuren får en stor
fuktbelastning.
Det observeres salt/kalk utslag på grunnmurens innside. Dette er en indikasjon på at drenering ikke
fungerer som tiltenkt, og eller at det oppstår kondensering grunnet mangelfull ventilering.
Terrenget omkring boligen er stedvis flatt, deler av tomt faller inn mot grunnmur, Iht NVE ligger
eiendommen UTENFOR aktsomhets område for flom.
Anbefalte tiltak:
Om kjelleren ønskes benyttet til boligformål, anbefales det at grunnmuren avdekkes utvendig,
fuktbeskyttes og dreneres.
Avdekke grunnmursplast, eventuelt montere klemlist.
Opprette fall fra grunnmur.
Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres
drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.
Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000
Krypkjeller - Oppsummering
Krypkjeller har ikke adkomst og er ikke tilstrekkelig vurdert. Krypkjeller er en særlig fuktutsatt konstruksjon
med små marginer før skader oppstår. Begrenset tilkomst for kontroll av luftgjennomstrømning, anbefaler
nærmere kontroll.
Det ble registrert manglende utluftning/ventiler i ringmur, fare for skader i konstruksjon.
Kjellerkonstruksjon mangler ventilering, stedvis kondensering på overflater.
Anbefalte tiltak:
Ventilering/lutftstømning, samt fuktsikring i krypkjeller må nærere kontrolleres/oppgraderes.
Montere ventiler i krypkjeller.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Balkong, terrasse, platting - Oppsummering
Rekkverket er 88-90 cm, dagens forskriftskrav på 100 cm.
Balkong er tekket med glassfiber. Glassfiber er ømtålig med tanke på bevegelser i konstruksjonene og
tørker ut over tid.
Deler av tekking er løs, noe vannansamling omliggende rekkverk.
Terrasse: Registrert tørkesprekker, og nedbrytning i terrassebord. Bord montert tett, noe vannansamling.
Påregnelig med noe nedbrytning/ujevnheter i treverk/konstruksjoner (søyler, bjelker og reisverk) som står
i og nære terrenget.
Råte i enkelte terrassebord og søyle for takoverbygg.
Anbefalte tiltak:
Det må påregnes vedlikehold, samt utskiftning er av deler av treverk.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Vinduer og dører - Oppsummering
Vinduer og dører med varierende alder, stedvis tørke sprekker og slitte overflater, med noe råte i
vinduer/dør som er mye utsatt for sol og fuktighet.
Merknader:
-Tegn til kondensering/krakelering, stedvis avskalling vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten
utskiftning av inneluften.
-Enkelte vinduer er strie å betjene og behøver smøring og justering.
-Råte i glasslist/vindu på soverom sør/øst.
-Råte i kjellerdør øst.
-Stedvis iring/korrodering i hengsler og beslag, påregnelig normalt.
-Skadet håndtak tilknyttet soveromsvindu 2. etasje.
-Enkelte vinduer og dører behøver justeringer.
-Punktert glass på bad 1. etasje. Råte i glasslist.
-Punktert glas i vindu på vaskerom i kjeller. Det ble ikke registrert flere punkterte glass på
befaringsdagen, forbehold om dette da synligheten av disse vil kunne variere med temperatur og
lysforhold.
Det må påregnes utskiftninger av enkelte eldre og utsatte vinduer og dører på kortere sikt.
Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 - 50 år.
Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.
Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiums dører er 20 - 40 år.
Anbefalte tiltak:
Utskifting av vinduer og dør med skade må påregnes.
Generell overflatebehandlinger må påregnes.
Punkterte glass bør skiftes, alternativt vurdere å skifte hele vinduet som kan være gunstig ut fra et
energiøkonomisk synspunkt.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Takkonstruksjon - Oppsummering
Noe nedbøy i deler av yttertaket, påregnelig normalt i yttertak av denne konstruksjon og alder.
Registrert råte i nedre del av søyle til takoverbygg terrasse, påregnelig med utskiftning for større skader
oppstår.
Manglende ventilering i takutstikk, dette kan føre til kondensering, registrert svertesopp i overflater på
befarinsdagen.
For videre omtale se "Loft" (konstruksjonsoppbygging)
Generell info: Himling 2. etasje og yttertak uten kaldt loft, som i dette tilfellet, kan være spesielt utsatte når
det gjelder kondensering.
Dette er avhengig av om det er benyttet tilstrekkelig med plast innvendig og at denne har klemte skjøter.
Det er videre viktig at tak er tilstrekkelig isolert og at taket er tilstrekkelig luftet/utluftet utvendig.
Anbefalte tiltak:
Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering på loft
og isdannelse på taket.
Skifte søyle, nærmere kontroll av fundament for takoverbygget terrasse.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Utstyr på tak - Oppsummering
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
Anbefalte tiltak:
Snøfanger anbefales etablert for god personsikkerhet.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Etasjeskille og gulv på grunn - Oppsummering
Toppdekker og overflater med varierende alder og stand.
Større og mindre ujevnheter i gulv kan forekomme i boliger, og skyldes i flere tilfeller varierende krymping i
treverk og da gjerne i kombinasjon med lange spenn og nedbøy, samt utkraging i bjelkelag rundt pipe.
Trebjelkelag som er avsluttet i yttervegg av mur og puss vil erfaringsmessig ha noe råteskader i
bjelkeender og bunnsvill som følge av fukt i murverket.
Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i stedstøpte gulv på grunn og enkelte riss/sprekker skyldes
normalt noe bevegelse og svinnriss i betongen.
Enkel nivellering
Ved enkel og vilkårlig nivellering registreres det høydeforskjell på mellom 0-32 mm avvik på total planhet i
bolig.
Iht. NS3600 skal det gis Tg:3 ved målinger over 30 mm på total planhet.
Merknader:
-Stedvis spenninger, brukslitasje og gliper i toppdekke, påregnelig normalt iht. alder.
-Iring i innfestning til takplater på loft.
-Misfarging i overflater i stue/spisestue 1. etasje.
-Stedvis noe retningsavvik himling, påregnelig normalt ift. registrerte avvik ved nivellering av gulv.
-Stedvis sprekk /krakerling i veggoverflater.
-Registrert fukt/saltutslag i gulv/vegg/listverk i kjeller, dette kan trolig tilbakeføres til mangelfull drenering,
og mangelfull ventilering.Det er ikke synlig montert fuktsikring mot grunn.
Anbefalte tiltak:
Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget,
må tiltak påregnes.
Oppretting og eventuell avstiving av gulv anbefales før eventuell parkett legges.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Trapp - Oppsummering
Manglende rekkverk i øvre og nedre del av trapper.
Lav høyde i deler av trapp, dagens krav til fri høyde er 2m.
89 cm rekkverk på trapp til kjeller, 58 cm rekkverk i trapp 2.etasje. Dagens krav er 90 cm.
Manglende håndløper i trapper.
Anbefalte tiltak:
Sikre trapp iht. dagens krav.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Våtrom: Kjeller - Bad - Oppsummering
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3
basert på alder og forventet levetid.
Flis på gulv, sokkel flis, malte vegg overflater og høytrykks laminerte våtromsplater.
Utstyr: Dusjnisje, toalett, og servant.
Naturlig avtrekk.
Stråleovn.
Ca 34 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist.
Merknader:
-Membran er ikke synlig i sluk eller som oppbrett rundt rør oppstikk eller ved dørterskler, det ble på
oppføringstidspunktet benyttet primer. Primer tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet.
-Sokkel til dusjnisjen er høyere en dørterskel. Ved eventuelle lekkasje utenfor dusjnisjen vil vann trekk ut i
gang.
-Lekkasje fra toalett på befaringsdagen.
-Feilmontering av våtromsplater, fuktutslag i plater på befaringsdagen.
-Avskalling i overflate dusjnisje, oppmalt i senere tid.
-Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom mot våtsone uten å påvise avvik.
-Naturlig avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav ventilering av våtrom. Manglende tilluftspalte på dør.
-"Treg" oppsamling av vann i sisterne, påregnelig med nærmere kontroll av flottør/pakning.
Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er 10 - 20 år
Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år.
Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.
Anbefalte tiltak:
Ift. alder og registrerte merknader anbefales våtrom oppgradert.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Våtrom: Kjeller - Vaskerom Oppsummering
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3
basert på alder og forventet levetid.
Ubehandlet betonggulv, malt betongvegger.
Utstyr: Vannuttak for vaskemaskin, og utslagsvask.
Naturlig avtrekk.
Ca 50 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist.
-Hulltaking er ikke foretatt da det er betongvegger omliggende synlig røropplegg.
Merknader:
-Naturlig avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav ventilering av våtrom.
-Manglende netting i ventil yttervegg, fare for skadedyr.
-Blandebatteri tilknyttet utslagsvask er stri å betjene.
Våtrom tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet, men i forhold plassering og bruk fungerer rom med
dagens stand.
Ingen umiddelbar behov for tiltak.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Våtrom: 1. etasje - Bad - Oppsummering
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997.
Flis på gulv og vegg.
Utstyr: Servant i innredning, toalett og dusjnisje.
Naturlig avtrekk, ikke tilfredstillende ift. dagens krav.
Varmekabler i gulv.
Fall til sluk er mindre en dagens krav.
Ca 50 mm sokkel/terskel i dører, ikke synlig oppbrett av membran.
Merknader:
-Naturlig avtrekk tilfredsstiller ikke dagens krav ventilering av våtrom.
-Membran er ikke synlig i sluk eller som oppbrett rundt rør oppstikk eller ved dørterskler, det ble på
oppføringstidspunktet benyttet primer. Primer tilfredsstiller ikke dagens krav til tetthet.
-Det er utført søk med fukt indikator i og omkring tilgjengelige våtsoner. Undersøkelsen viser ingen tegn til
fukt i konstruksjonen.
-Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom mot våtsone uten å påvise avvik.
-Sprekk i gulv fliser ved dusjkabinett, dette skyldes utløst spenninger.
-"Treg" oppsamling av vann i sisterne, påregnelig med nærmere kontroll av flottør/pakning.
-Iring i avløp under servant.
-Sprekk i flis over dør til garderobe, dette skyldes utløst spenning.
-Mindre sprekk/avskalling i fuge over dør til gang.
-Vindu står i våtsonen, funksjon ivaretatt med tett dusjvegg.
Anbefalte tiltak
Ift. alder og registrerte merknader anbefales våtrom oppgradert på kortere sikt.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Øvrig: Kjellertrapp/platting- Oppsummering
Setningsprekk, avskalling og saltutslag på kjellervange og trapptrinn.
Manglende rekkverk/håndløper tilknyttet kjellertrapp, dekke over kjellertrapp.
Lav høyde i nedgang trapp.
Anbefalte tiltak
Det må påregnes fuktsikring, oppgradering av overflate, og sikring av kjellertrapp og overliggende dekke.
Opprette tetting/beslag i overgang yttervegg.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
For mer utdypende informasjon om tilstandsgrader gitt og nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen,
ber vi deg foreta en grundig gjennomgang av eiendommens tilstandsrapport, utarbeidet av Duotakst v /
Kåre Vatland etter befaring av eiendommen den 26.03.2025 samt. selgers egenerklæringsskjema datert
31.03.2025 som følger vedlagt. Vedleggene inneholder informasjon av vesentlig betydning for
eiendommen. Det oppfordres også alle interessenter til å foreta en grundig gjennomgang av boligen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 03.04.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
