Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Velkommen til Troldhaugvegen 53 - T53- en sjelden og påkostet eiendom som kombinerer lyse, velholdte rom med luksus i en kulturhistorisk atmosfære. Den store hagen kan man drømme seg inn i, glemme hverdagslogistikk og senke høye skuldre.

Man kan absolutt med stor trygghet si at det, som kan bli din families nye hjem, ligger i naturskjønne omgivelser.

I T53 bor man kun få meter fra Edvard Griegs hjem, Troldhaugen. Både med nærhet til Nordåsen og med båtplassen kun 2 minutter unna, byr denne eiendommen på en helt spesiell livskvalitet.

Den kresne og bevisste kjøper vil verdsette estetikken, originaliteten, roen og den utsøkte beliggenheten som eiendommen har. Med andre ord; en eiendom av de svært sjeldne og uten sidestykke.

T53 har en solrik og tilbaketrukket plassering i et stille og ettertraktet villastrøk i Bergen sør, Fana, nærmere bestemt Hop. Her bor man solrikt og skjermet, med nydelig utsyn mot Nordåsvannet og den klassiske villabebyggelsen med mye historie. inngjerdet av en rhododendron-hekk og en høy, lukket port, med nydelig utsyn mot Nordåsvannet. Her troner man høyt og luftig, med en eiendom som er inngjerdet av en Rhododendron-hekk og en høy, lukket port.

Garasjen og portnerboligen sørger også for en usjenert eiendom, som gir privatliv, noe som er viktig for mange av oss.

Hagen fremstår som en park og inviterer til både rekreasjon og ro, sosiale stunder, men også til aktiv lek for barna. Dette er et område med sjel - omgitt av kultur, historie og natur, med gangavstand til både Troldhaugen Museum, badeplass, og turstier i de historiske omgivelsene.

Det er alltid kjekt med eiendommer som byr på spennende historie. Eiendommer som gir deg en annen følelse av lykke, et sted som vil gjøre familiens liv så mye enklere og bedre. Bor vi godt, lever vi godt. Det er ikke meglerflåskler, men en sannhet.

Kjør sørover fra sentrum via Danmarksplass og videre i Fjøsangerveien. Denne går så over i Fritz Riebers vei. Fortsett på denne forbi Gamlehaugen og ta første mulige avkjørsel på høyre hånd. Følg veien og kjør rett frem i rundkjøringen. Ta så først avkjørsel til høyre, her er det skiltet Troldhaugen. Følg denne og kjør rett frem ved den store parkeringsplassen. Kjør parallelt med allèen, til du kommer til enden av den. Du vil da se eiendommen. Porten inn til eiendommen kommer deretter på høyre hånd. Kjør inn denne, og du er da i tunet til T53.

Det vil bli skiltet med PROAKTIV-visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 3 368 kvm, Eierform: Eiet tomt

Dette er en drøm av en tomt og en parkmessig hage. Velholdt og uvanlig pent opparbeidet i naturlige soner hvor man flytter seg med solen fra uteplass til uteplass. Det er 2 dammer som glir naturlig inn i terrenget og naturen. Fossefall ved den nederste dammen er også opparbeidet. For den hageinteresserte med grønne fingre vil dette bli en drøm, man aldri hadde våget å ønske seg. Denne hagen kan vanskelig beskrives med ord, den må rett og slett oppleves.

Vedlagt prospektet finner du tilstandsrapporten som beskriver de byggetekniske kvalitetene. Under er utdrag fra rapporten:

Taktekking:

TG 2

Saltak tekket med sutak, lekter og skifer.

Tak er kun besiktiget fra bakkeplan (og evt. fra takvinduer) i henhold til HMS (helse, miljø og sikkerhet), med de begrensninger dette medfører.

Det kan være steder av taket som ikke er synlig fra bakkeplan, og tilstand slike parti kan dermed ikke garanteres av utførende takstforetak.

Det er kun yttertekking som blir vurdert, da undertekking ikke er synlig (lekter, papp, sutak etc.).

Tilstand for de deler av tak som ikke er visuelt synlig er ikke vurdert, og kan følgelig ikke garanteres for.

Nedløp og beslag:

TG 2

Renner og nedløp av metall (nyere).

Vurdering av avvik:

• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

• Taknedløp ledes ned i rør under bakkeplan, men uviss hvor disse går videre (under bakken), det tas følgelig forbehold vedr dette.

Konsekvens/tiltak

• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.

Veggkonstruksjon:

TG 2

Yttervegger av reisverk. Største del er kledd med liggende dobbelfalset kledning.

Kledning er opplyst å være fra 2016, inkl. etterisolering og vindsperre (ca. 5-7 cm isolasjon). Del av bolig ble malt i 2024 og del i 2025.

Deler av kledning, vegg ved inngangsparti og vegg utenfor svalgang i 2 etasje er original laft og er uisolert.

Behov for noe overflatebehandling.

Det er kun ytterkledning/fasade som er kontrollert. Det tas forbehold om evt. skjulte skader i ytterveggkonstruksjon bak kledning (være seg

borebiller, fukt/råte, mangelfull vindsperre/isolasjon, sopp etc.) da dette er forhold som ikke kan avdekkes uten åpning av konstruksjoner.

Kontroll er visuell og fra bakkeplan, med de begrensninger dette medfører (eks deler av yttervegger som ikke er synlig fra bakkeplan kan ikke kontrolleres,

og følgelig ikke garanteres for evt. avvik).

Vinduer:

TG 2

Enkelglass vinduer i u-etasje, fra byggeår. Vinduer er skrapt og malt i 2025.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.

• Eldre vinduer med slitasje og redusert forventet levetid.

Konsekvens/tiltak

• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.

• Vinduer må justeres.

• Ingen umiddelbare tiltak, utskifting nærmer seg, uten at det kan angis eksakt tid/år.

• Det må påregnes jevnlig vedlikehold på vinduer av denne alder, og at enkelte vinduer må skiftes ut med tid og stunder.

Nyere vinduer:

TG 1

2 stk. isolerglass vinduer i u-etasje (nyere).

4 stk. vindusfelt med isolerglass i 1 etasje (fra 2014).

2 stk. nye velux takvinduer i 2 etasje.

Dører:

TG 2

Ytterdør u-etasje: Malt fylling dør.

Ytterdør 1 etasje: Malt tredør.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

• Eldre dører med slitasje og redusert forventet levetid.

• Også "skade" på dørterskel ytterdør 1 etasje.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

• Ingen umiddelbare tiltak, overvåk tilstand.

• Utskifting nærmer seg, uten at det kan angis eksakt tid/år

Terrassedør 1.etg. hovedbolig:

TG 1

Terrassedør 1 etasje: 2-fløyet isolerglass i trevirke.

Ny i 2014

Innvendig:

Overflater:

TG 2

1 etasje.

Gulv: Beiset furugulv, eik parkett i 1 stk. stue.

Vegger: Malt panel, laft, malt platekledning. Entre/gang og trappegang er ny-malt.

Himling: Malt panel, malt platekledning. Ny panel (og ny-malt) i tak tv-stue.

Listverk: Malt listverk, karmer og vindusbrett.

2 etasje.

Gulv: Malt heltregulv, furugulv.

Vegger: Malt panel, laft, malte overflater.

Himling: Malt panel, furupanel.

Takhøyde på ca. 228 cm - 270 cm - 290 cm, samt del av stue på 320 cm.

Ny panel i tak på 1 stk. soverom inkl. omkledningsrom og nytt furugulv dette rommet.

Avvik 1 etg. (hovedetasje):

• Noe bruksslitasje på gulv.

• Noen gliser i skjøter furugulv.

• Skjevheter i gulv.

• Skjevhet himling, spesielt i tv-stue.

Avvik 2 etasje:

• Eldre overflater med bruksslitasje.

• Skjevheter i gulv.

Konsekvens/tiltak:

• Tiltak:

• Ingen umiddelbare. Normalt vedlikehold påregnes.

Rom under terreng:

TG 2

U-etasje.

Gulv: Laminat, betong gulv i boder og i gang ved boder. Ny-malt betong gulv i gang og 1 bod.

Vegger: Malt panel, malt mur og malt platekledning.

Himling: Malt panel.

Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse hull i overflater etter bilder/hyller etc. og følgelig misfarge/skjolder hvor bilder,

hyller/møblement etc. har vært plassert, dette er normalt i en fraflyttet bo-enhet, og slike "skader" er å anse som normalt.

Hulltaking er foretatt fra "soverom".

Det ble ikke registrert fuktighet i åpnet hull.

Noe salt/fuktutslag registrert innvendig mur ellers (hvor det er åpne murer/ikke påforet).

Innvendige dører:

TG 2

Malt fylling innerdører, furu fylling innerdører. Fleste innerdører er ny-malt og justert (til det "beste man kan få til", tatt alder på dører i betraktning).

Vurdering av avvik:

• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

• Eldre dører med bruksslitasje og redusert forventet levetid. De fleste dører er i ok stand tatt alder i betraktning.

• Noen skjeve dørblad (ved boder u-etg) ect.

Konsekvens/tiltak

• Enkelte dører må justeres.

Våtrom / bad / vaskerom undertasje:

TG 3

Keramiske fliser på gulv med vannboren gulv-varme.

Keramiske fliser på del av vegger, samt del av vegger med mur og mindre parti med malt platekledning.

Malt platekledning i tak. Elektrisk avtrekkventil.

Inneholder: Vegghengt toalett, servant med møblement, speil og belysning, dusj og røropplegg for vaskemaskin.

Det er påført ny membran i område lokalt ved sluk (og ny klemring) i 2025.

Avvik:

• Tørråte på nedre del av søyle ved vaskemaskin.

• Ikke membran på murvegg i dusjsone.

• Utett utsparing for rør bak vaskemaskin.

• Ikke tilfredsstillende fall til sluk og motfall på del av gulvet utenfor dusjsone.

• Bom i flere gulvflis.

• Membran ved terskel mot tilstøtende rom er ikke 2,5 cm over sluk som krav tilsier.

• Mangler drenshull under wc.

• Mangler luftespalte under dør.

Tilstandsgrad er en totalvurdering av overnevnte avvik.

U. etg. BAD/VASKEROM

Vurdering av avvik:

• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• Våtrommet må renoveres.

2. etg. bad / vaskerom

TG 3

Bad/vaskerom opplyst å være fra ca. 1998/1999.

Marmorfliser på gulv/vegger, samt del av vegger med beiset laft. Vannbåren gulvvarme. Malt panel i tak. Lufteventil.

Inneholder: Toalett, dusjhjørne, badekar, dobbel servant med møblement, speil og belysning (møbel/badekar/toalett og dusj av nyere dato).

Skap/kott med røropplegg for vaskemaskin.

Avvik:

• Ikke tilfredsstillende fall mot sluk, motfall på ca. 2 cm fra sluk mot dør.

• Membran ikke klemt i sluk, mangler i overgang mot sluk/klemring.

• Eldre støpejern sluk.

• Bom i flere gulvfliser.

• Mer forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen

• Over forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen.

• Vindu i våtsone ved bade

kar.

• Kun naturlig ventilasjon.

Tilstandsgrad er en totalvurdering av overnevnte avvik.

2 etg.  BAD/VASKEROM

Vurdering av avvik:

• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav

Bad. nr. 2 i 2. etg.:

TG 1 (nytt i 2025)

Keramiske fliser på gulv. Varmekabler. Keramiske fliser på vegger, øvre del med malt platekledning.

Inneholder: Toalett, dusjnisje med glassfelt, badekar, servant med møblement/speil og belysning.

Elektrisk avtrekkventil. Sentral/skap for rør i rør system (til dette baderommet).

Nytt bad i 2025

Kjøkken: (.u.etg.)

TG 1:

Innredning med profilerte profilerte fronter. Eik benkeplate med porselensvask.

Integrerte hvitevarer: Stekeovn, keramisk platetopp og oppvaskmaskin.

Normal bruksslitasje.

Kjøkken hovedetg.:

TG 1

Innredning med malte fylling fronter. Eik benkeplate med kompositt vask, del med skifer benkeplate.

Integrert oppvaskmaskin og kjøleskap (mindre), gasskomfyr og ventilator i hette.

Spotlights i himling.

- Normal brukslitasje.

Vannledninger bad i 2. etg. (nytt i 2025):

TG 1

Vannforsyningsrør av plast type rør i rør system for nytt bad i 2 etasje.

Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert

Innvendige vannledninger:

TG 2

Vannforsyningsrør av kobber, deler med plastrør. Stoppekran er plassert i bod.

Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Konsekvens/tiltak:

• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Innvendige avløpsrør:

TG 2

Avløpsledninger av støpejern.

Vurdert utfra visuelle observasjon i boligen, skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert/vurdert

.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Konsekvens/tiltak

• Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Ventilasjon:

TG 3

Ingen ventilasjon utover åpning av vinduer.

Vurdering av avvik:

• Ingen ventilering utover åpning av vindu.

Konsekvens/tiltak

• Bedre ventilering må etableres.

Det bør monteres ventiler i yttervegger/evt i vinduskarmer.

Ved evt montering av nye vinduer (de som er gitt "TG:3" i denne rapport) bør man sørge for at disse har ventiler.

Varmesentral:

TUI

Daikin varmepumpe type luft/vann, dobbelmantret bereder, videre oljefyr som opplyst kan benyttes (3000 L oljetank i bod).

Radiator på kjøkken, spisestue, tv-stue, entre og gang 1 etasje og radiator på 1 stk. soverom i 2 etasje (via varmepumpe luft/vann).

Teknisk tilstand på varmekilder er ikke videre kontrollert da dette krever spesialkompetanse (rørlegger), følgelig settes "TGIU" på dette punktet.

Det foreligger ikke dokumentasjon på service historikk eller andre relevante opplysninger.

Vannbåren varme:

TUI

Vannbåren gulv-varme i u-etasje (minus boder/gang ved boder) via varmepumpe type luft/vann.

Slike installasjoner bør kontrolleres av spesialfirma med egnet kompetanse. Det foreligger ikke

dokumentasjon på service historikk eller andre relevante opplysninger.

Teknisk tilstand er ikke videre kontrollert av underskrevne, følgelig settes "TGIU".

Fuktsikring og drenering:

TG 3

Punktet må sees i sammenheng 'Rom under terreng'

På boliger av denne alder må det påregnes fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredsstillende

fuktsikring (knotteplast og drensrør) lik dagens byggeskikk tilsier.

Vurdering av avvik:

• Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

• Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

• Antatt ingen dreneringsmasser.

• Ikke synlig knotteplast/fuktsikring.

• Noe salt-/fuktutslag innvendig mur og kj-gulv.

Konsekvens/tiltak

• Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.

• Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.

Grunnmur og fundamenter:

TG 2

Grunnmur av gråstein, kalket/ pusset utvendig over bakkeplan.

Kun de deler av mur som er synlig er (og kan) kontrolleres. Der hvor mur er skjult av terreng (inntil fylt utvendig), og innvendig hvor mur er påforet kan det

ikke garanteres mot evt. sprekker eller andre avvik. (det utføres kun visuell kontroll, med de begrensninger dette medfører).

Vurdering av avvik:

• Grunnmuren har sprekkdannelser.

• Det er registrert løs puss på muroverflater.

• Mindre parti løs puss og riss i grunnmur.

• Sprekk i muren (synlig fra innvendig fyr-rom)

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• Løs puss/riss i grunnmuren bør tettes/flikkes.

• Sprekk bør reifes/tettes og flikkes.

• Vedlikehold av grunnmur påregnes.

Terrengforhold:

TG 2

Det er registrert avvik i deler av terrengforhold.

Vedr. taknedløp/takvann, se eget punkt: Nedløp og beslag.

Mrk: Undersøkelse dette punkt gjelder kun fallforhold på terreng mot bolig og rundt selve bolig,

ikke vurdering av øvrige forhold på eiendommens tomt (trapper, forstøtningsmurer, plen, bed etc.).

Kilde: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-17.Terrengforhold: Den bygningssakkyndige skal undersøke

om det er tilstrekkelig fall fra grunnmur eller om terrenget skråner innover mot boligen, og dessuten om takvann renner bort.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

• Ikke tilfredsstillende fall fra grunnmur i parti utenfor fyrrom.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

• Overvåk tilstand, lokale terrengjusteringer bør foretas.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.05.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Eiendommen består av følgende bygg:

- Hovedhus

- Portnerbolig

- Trippel garasje

- Orangeri

- Vellværeavdeling

- Utekjøkken

- Drivhus

Hovedhuset har 3. etg. og har følgende rominndeling:

Underetasje:

- Kjøkken / grovkjøkken

- Soverom

- Stue / videorom / treningsrom

- Bad

- Matbod

- 2 boder

- Fyrrom / teknisk rom

Det er separat/privat inngang til denne etasjen

Hovedetasje:

- Stor gang

- Hall

- Gjestetoalett

- Hverdagsstue

- Hovedstue / penstue

- Spisestue

- Kjøkken

- Anretning

- Spiskammer

2. etg.:

- 3 soverom

- 2 bad

- Svalgang (som kan "lukkes" med vinduer høst og vinter. Svalgangen "binder" de 2 fløyene sammen.

- BRA-i (internt bruksareal): 487 kvm

- BRA-b (innglasset balkong):

- BRA-e (eksternt bruksareal): 98 kvm

- Totalt BRA: 585 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal):

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Underetasje:

- Totalt BRA: 121 m²

- BRA-i: 121 m²

Første etasje:

- Totalt BRA: 154 m²

- BRA-i: 154 m²

Andre etasje:

- Totalt BRA: 122 m²

- BRA-i: 122 m²

Etasje:

- Totalt BRA: 48 m²

- BRA-e: 48 m²

Etasje:

- Totalt BRA: 13 m²

- BRA-e: 13 m²

Etasje:

- Totalt BRA: 19 m²

- BRA-e: 19 m²

Etasje:

- Totalt BRA: 18 m²

- BRA-e: 18 m²

Underetasje:

- Totalt BRA: 46 m²

- BRA-i: 46 m²

Første etasje:

- Totalt BRA: 44 m²

- BRA-i: 44 m²

Ikke målbart areal.

Ikke målbart areal.

- U-etasje har en takhøyde på ca. 212 cm til 220 cm, samt del i 2. etasje med en takhøyde på ca. 228 cm. Dagens krav til takhøyde er 240 cm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 448 kvm, Bruksareal: 585 kvm, BRA-i: 487 kvm , BRA-e: 98 kvm

Følgende rom inngår i P-rom:

BRA - fordeling pr. etasje:

U-etasje:

- Trapp/kjøkken: 18,00 m²

- Gang: 8,70 m²

- Entré: 4,80 m²

- Soverom: 10,60 m²

- Kjellerstue: 23,70 m²

- Bad/vaskerom 10,80 m²

- Bodgang: 6,00 m²

- Bod: 4,00 m²

- Bod: 11,00 m², Innmurt oljetank (4 m²)

- Fyrrom 10,70 m²

1. Etasje:

- Entré: 9,00 m²

- Gang/trapp: 10,20 m²

- WC-rom: 3,70 m²

- Kjøkken: 17,00 m²

- Baktrapp: 3,10 m²

- Spiskammer: 2,10 m²

- Mellomgang: 2,30 m²

- Spisestue: 28,60 m²

- Stue: 44,30 m²

- TV-stue: 28,20 m²

- Kott under trapp (ikke målbart areal).

2. Etasje:

- Trapp/gang: 5,60 m²

- Bad/vaskerom: 11,90 m²

- Soverom: 23,80 m²

- Gang: 5,20 m², kan benyttes som svalgang sommerstid ved å åpne vinduer som luker.

- Soverom: 20,00 m²

- Soverom med omkledningsrom: 40,30 m²

- Bad: 12,00 m²

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 13.05.25. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen til T53 - en gjennomført og elegant villaeiendom med eksklusiv beliggenhet ved Troldhaugen. Her kan vi tilby en bolig med høy standard, smakfullt innredet med sans for detaljer og kvaliteter som sjelden kommer for salg. Eiendommen kombinerer moderne komfort med klassiske linjer og originale elementer, nøye balansert i en harmonisk og tidløs stil.

Villaen fremstår som svært velholdt og det holdes gjennomgående høy standard i villaen så vel som tilleggsbygningene: Portnerboligen, Velværeavdelingen og Orangeriet.

Fargepaletten er avstemt og går i dusere, naturlige toner som understreker villaen sitt rolige og elegante uttrykk. Materialvalgene er solide og tidløse - her er det valgt kvaliteter som både er vakre og slitesterke. Store vindusflater gir rikelig med dagslys og skaper en luftig og åpen atmosfære. Her kommer både Nordåsvannet og den parkmessige hagen "inn" gjennom boligens mange vinduer.

Det er fire ildsteder i huset som både fungerer som varmekilder, men også bidrar til en ekstra "touch" av særpreg og luksus.

Selger har valgt å beholde flere originale kvaliteter som tilfører særpreg og karakter, samtidig som det er gjort betydelige oppgraderinger for å møte dagens krav til komfort og funksjonalitet. Klassiske detaljer som listverk, dører og trapper harmonerer vakkert med nyere overflater og moderne fasiliteter.

Badet i tilknytning til det "lyseblå" soverommet i 2. etg. er nytt og nylig ferdigstilt. Her har man valgt en kombinasjon av farger, fliser, armaturer og innredning som er ytterst smakfullt og sjeldent lekkert.

Det er sjelden jeg skriver at et bad må oppleves, men dette må virkelig oppleves. Et fantastisk sted å både starte og avslutte dagen.

Eiendommen er svært velholdt både innvendig og utvendig som et resultat av ekte kjærlighet til eiendommen! 

Kort oppsummert (i den grad det lar seg gjøre)::

- Villa med høy standard og moderne planløsning

- Originale kvaliteter kombinert med tidløse, solide materialvalg

- Harmonisk fargebruk og gjennomtenkte detaljer

- Attraktiv beliggenhet nær Troldhaugen og Nordåsvannet

- Parkanlegg av en hage med gode sol- og utsiktsforhold

- Portnerbolig, Velværeavdeling, Orangeriet, Drivhus, Utekjøkken og Garasje

Vannboren gulvvarmen

Diverse varmekabler

Elektrisk port

Badstue i velværeavdelingen

Vannboren gulvvarme

3 ildsteder

Varmekabler (også i drivhus og orangeri)

Energimerke G og oppvarmingskarakter GUL

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Trippel garasje.

Biloppstillingsplasser på eiendommen.

Formuesverdi som primærbolig kr 4 343 906 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr per 31.12.24

Ligningsverdien er oppgitt av Skatt Vest.

Kr. 55 465

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Antatte løpende kostnader for denne bolig pr. år kr.   xxxxx              ,- Kostnadene er fordelt som følger

Strøm:

Kommunale avgifter: 55.465,-

Forsikring:

Kabel-tv:

Vedlikehold pumpe: kr. 500,-

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Egenerklæring om konsesjon påkrevet: JA. Kjøper må undertegne egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet som må bekreftes av kommunen før tinglysning kan finne sted og oppgjør kan utbetales selger.

Det er ikke odel på eiendommen.

Tilleggsopplysninger til egenerklæringskjema:

Selger opplyser om følgende opplysninger i tillegg til egenerklæringskjemaet:

Portnerboligen:

2 vinduer i gavl i 1. etg. er moden for utskifting.

Gjestetoalett i 1. etg. i hovedhuset:

Porselenkant knust. Erstattes med tilsvarende toalett på nytt bad i 2. etg.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

- 1891/901024-1/106  Bestemmelse om veg  

05.03.1891

- 1982/3439-1/106  Best. om vann/kloakkledn.  

15.02.1982 

SOLIDARISK ANSVAR FOR REP. OG VEDL.HOLD AV FELLESLEDNINGER

Kan ikke slettes uten samtykke fra Anleggsseksjonen.

Gjelder denne registerenheten med flere

- 1982/7375-2/106  Best. om båt/bryggeplass  

30.03.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:998  

Med flere bestemmelser

- 1982/7376-2/106  Best. om båt/bryggeplass  

30.03.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:999  

Med flere bestemmelser

 

- 1982/7377-1/106  Best. om båt/bryggeplass  

30.03.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1000  

Med flere bestemmelser

 

- 1982/12084-2/106  Best. om båt/bryggeplass  

01.06.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1002  

Bestemmelse om vann/kloakkledning

 

- 1982/16829-2/106  Bestemmelse om båtplass/bryggeplass  

22.07.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:997  

Uteglemt registert

Rettet etter tingl. §18

31.08.2020 Arkivref. 20/45953-2

 

- 1982/19980-2/106  Best. om båt/bryggeplass  

02.09.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1001  

Bestemmelse om vann/kloakkledning

Bestemmelse om veg

 

- 1982/31207-1/106  Bestemmelse om bebyggelse  

30.12.1982 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1002  

Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

- 1983/2107-1/106  Bestemmelse om bebyggelse  

26.01.1983 

Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven

 

- 1983/7954-1/106  Bestemmelse om bebyggelse  

28.03.1983 

Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven

Kan ikke slettes uten samtykke fra Bergen Bygningsråd.

- 1983/13764-1/106  Erklæring/avtale  

03.06.1983 

Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Med flere bestemmelser

 

- 1983/21168-1/106  Bestemmelse om bebyggelse  

24.08.1983 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1003  

Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

 

- 1985/515-2/106  Erklæring/avtale  

07.01.1985 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1003  

Bestemmelse om bebyggelse

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

 

- 1985/18143-2/106  Best. om båt/bryggeplass  

17.06.1985 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1003  

Bestemmelse om veg

Med flere bestemmelser

- 1891/900022-1/106  Registrering av grunn  

05.03.1891 

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:32

 

- 1982/4509-1/106  Registrering av grunn  

26.02.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:997

 

- 1982/5554-1/106  Registrering av grunn  

10.03.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:999

 

- 1982/37934-1/106  Sammenslåing  

18.03.1982 

Denne matrikkelenheten er sammenslått med:Knr:1201 Gnr:41 Bnr:114

BNR. 114 ER UTSKILT FRA BNR. 860.

 

- 1982/6836-1/106  Registrering av grunn  

24.03.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:998

 

- 1982/7278-1/106  Registrering av grunn  

30.03.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1000

 

- 1982/9078-1/106  Registrering av grunn  

23.04.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1002

 

- 1982/19906-1/106  Registrering av grunn  

02.09.1982 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1001

- 1985/7729-1/106  Registrering av grunn  

08.03.1985 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1003

 

- 1993/29946-1/106  Registrering av grunn  

23.11.1993 

Utskilt fra denne matrikkelenhet:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:1159

Areal 870 m2

- Rettigheter på 4601-41/32

1907/909021-1/106  Bestemmelse om veg  

28.09.1907 

rettighetshaver:Knr:4601 Gnr:41 Bnr:41  

Med flere bestemmelser

Eiendommen er regulert gjennom reguleringsplan med PlanID 6160000: "FANA. GNR 41 BNR 32, 33-42, BNR 34, 41-114 MFL., TROLDHAUGEN", som ble vedtatt 27. juni 1983. Planen dekker 100 % av eiendommens areal og fastsetter gjeldende reguleringsformål for området. I tillegg foreligger en mindre reguleringsendring (PlanID 6160001) fra 1986, som omhandler endring av stigningsforhold i felles kjørevei.

Eiendommen omfattes i sin helhet av kommuneplanens arealdel 2018-2030 (PlanID 65270000), vedtatt 19. juni 2019. Innenfor denne planen er arealet i hovedsak avsatt til følgende formål:

Bebyggelse og anlegg (Øvrig byggesone) - 96,2 %

Grønnstruktur - 2,2 %

Fri luftsområde - 1,6 %

Dette innebærer at eiendommen i all hovedsak er avsatt til boligbebyggelse, med mindre andeler som del av grønnstruktur og friluftsformål.

I kommuneplanen inngår eiendommen i følgende hensynssoner:

Kulturmiljø: H570_6 - Komponisthjemmene - Hele eiendommen ligger innenfor denne sonen. Dette kan innebære spesielle hensyn knyttet til bevaring av kulturmiljø ved tiltak på eiendommen.

Landskap: H550_1 - Funksjonell strandsone - 0,7 % av eiendommen omfattes. Dette hensynet kan være relevant for landskapsvurderinger i byggesaker.

Troldhaugvegen 53 er også omfattet av kommunedelplan FANA. KDP NY-PARADIS, HOP, NESTTUN, NESTTUN VEST (PlanID 15700000), vedtatt 15. januar 2001. Her er arealformålet fastsatt til:

Boligområder - 99,9 %

Det er også registrert et restriksjonsområde på 0,1 %, hvor det ikke foreligger rettsvirkning.

Eiendommen er med i utkast til ny kommuneplanens arealdel KPA 2027 (PlanID 71740000), som per april 2025 er under arbeid. Endelige avklaringer og vedtak må avventes i denne prosessen.

I nærområdet foreligger flere godkjente byggesaker innenfor 100 meters radius, hovedsakelig tilbygg og garasjer knyttet til eneboliger, samt enkelte rivetillatelser. Blant annet er det gitt rammetillatelse for enebolig på gnr/bnr 41/619 og igangsettingstillatelser på flere eiendommer i området.

Hele eller deler av eiendommen vurderes å være berørt av veitrafikkstøy som overskrider statlige grenseverdier. Dette kan medføre krav til støyutredning og eventuelle avbøtende tiltak ved framtidige byggeprosjekter. Videre omfattes eiendommen av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg, noe som kan ha betydning for energiløsninger på eiendommen.

Gnr. 41 Bnr. 41 i Bergen kommune

34 000 000,- (Prisantydning) Omkostninger 850 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 34 000 000,-)) 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 16 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 868 250,- (Omkostninger totalt) 34 868 250,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Selger har allikevel fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlegg til dette prospekt.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.