Byggemåte
Enebolig:
Boligen er utført iht. regelverk og byggeskikk fra byggeåret, og kan avvike fra dagens standard. Boligen har
vært påbygd, ombygd og fornyet etter byggeåret. Begge etasjer er utvidet inn i tidligere carport og utvendig
bod/overbygd areal mot sør på ukjent tidspunkt. Det er oppført et karnapp mot sør på slutten av 80-tallet.
Planløsningen i 1. etasje er endret. Badet i 1. etasje er ombygd og fornyet etter byggeåret, ukjent årstall.
Underetasjen er innredet og det er usikkert om dette ble gjort i byggeåret. Det er byttet isolerglass i en del
vinduer i 1. etasje, og taket er fornyet i senere tid. I tillegg er det montert glassrekkverk langs deler av
verandaen.
Grunnmuren er pusset og malt over terrenget. Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med
utvendig kledning av tre. Vinduene og verandadørene har karmer av tre, med varierende koblede og
isolerglass. Den ene ytterdøren i 1. etasje har karmer av tre og malte dørblad med vindusfelt. Den andre
ytterdøren er av hardtre, teak e.l. Verandadør med karmer og dørblad av lakkert hardtre, vindusfelt med
isolerglass, i soverommet i 1. etasje. Det er en skyve-verandadør med karmer og dørblad av lakkert
hardtre, vindusfelt med isolerglass, i stuen i 1. etasje. Verandadør med karmer og dørblad av malt tre,
vindusfelt med isolerglass, i stuen mot sør (1989). Kjellerdøren har karmer og dørblad av malt tre,
vindusfelt med isolerglass. Utkraget balkong av trekonstruksjoner foran 1. etasje mot øst. Denne har
dekke av trefiberplater tekket med glassfiber. Rekkverket er dels av tre og dels nyere rekkverk av metall og
glass. Terrassen av trekonstruksjoner foran 1. etasje mot sør. Denne har dekke av terrassebord og
rekkverk og levegg av tre. Tak som valmtak av prefabrikkerte fagverkstoler tekker med profilerte
metallplater.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Nedløp og beslag: Taksider mot nord og sør har ikke snøfangere. Taket antas å være fornyet etter 1997.
Her er det krav om snøfangere.
- Dører: Dørene er i stor grad fra byggeåret, trolig nyere verandadør mot sør. Verandadør mot sør har
fuktskade, begynnende råteskade, på nedre del av dørbladet. Verandadør fra soverom, mot sør, er treg å
lukke. Døren går i lås, men håndtaket går ikke helt ned. Skyvedøren er i normalt god stand i forhold til
alder, men er gammel, og har ikke den tetthet eller isolasjonsverdi som forventes av en moderne dør.
Karmene er værslitte. Ytterdøren står under tak og har normal slitasje. Det er ikke montert beslag i
underkant av ytterdøren mot kjelleren.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Tekkingen av glassfiber er utslitt, har sprekker og
utettheter. Påvist fuktmerker og misfarging på underliggende trefiberplater. Ikke kontrollert for råte grunnet
vanskelig tilkomst. Påvist begynnende rustskader på beslag ved innfesting av rekkverk av tre. Påvist
skjevhet i hjørne på rekkverk, nord/øst. Håndrekkene har glidd fra hverandre. Rekkverkene av tre er oppført
etter regelverk fra byggeår og er for lave iht. dagens regelverk. Målt ca. 90 cm. Dagens krav til
rekkverkshøyde er minst 100 cm. Rekkverk av glass og metall har høyde i overkant av 100 cm.
- Utvendige trapper: Den lille trappen (4 trinn) ved verandadør sør har ikke rekkverk. Trappen er avsluttet
med et trinn, ikke et repos, på toppen.
- Innvendige overflater: I en bod og i tidligere kjøkken i kjelleren, har gulvbelegget løsnet fra underlaget,
skjøtene glipper. Påvist noen buler på gulvbelegget i kjellerstuen, usikkert hvorvidt dette skyldes fukt eller
dårlig håndverk. Overflatene i hovedetasjen har normal slitasje i forhold til alder, men det meste er av
eldre dato.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på gulv inntil 15 mm over to meter målelende, inntil 35
mm gjennom hele rommet, i stuen i 1. etasje. Målt høydeforskjell på gulv inntil 10 mm gjennom hele
rommet, i kjellerstuen.
- Pipe og ildsted: Det er ikke ubrennbar plate på gulvet foran ovnen i stuen.
- Rom under terreng: Det er påvist høyt fuktinnhold i fremforede trevegger i kjelleren mot sør, nord og vest.
Høyt fuktinnhold i oppforede tregulv i soverom nord, bod sør og tidligere kjøkken. Mulig fukt også i gulvet
under kjellerstuen. Markant lukt av mugg i tidligere kjøkken.
- Bad (kjeller), generell: Badet har oppnådd sin forventede levetid. Gulvet er tilnærmet flatt. Det er påvist en
sprekk i gulvbelegget, gulvet er ikke vanntett. Overgang gulvbelegg/sluk er ikke vanntett.
- Vaskerom, generell: Vaskerommet har oppnådd sin forventede levetid. Gulvbelegget er slitt og har
utettheter. Utett rørgjennomføring i vegg i våtsone ved skyllekaret. Overgang gulvbelegg/sluk er ikke
vanntett.
- Bad (1. etasje), generell: Badet er av eldre dato og har oppnådd sin forventede levetid. Sluken er
vanskelig tilgjengelig, plassert inne ved veggen under kanten på badekaret. Badet har ukjent tettesjikt.
Overgang tettesjikt/eldre jernsluk uten klemring gir risiko for lekkasjer. Det er ikke flislagt under badekaret.
Gulvet gir lite fall til sluk, mindre enn 1:100. Det er vindu i våtsone ved badekaret.
- Vannledninger: Vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. stoppekranen
stenger ikke vannet.
- Utstyr for varsling og slukking av brann: Boligen har en gammel røykvarsler i hallen i 1. etasje. Denne gir
ikke tilstrekkelig varsling til alle rom i et så stort hus. Det bør være minst én røykvarsler i hver etasje. Det
ble ikke påvist slukke utsyr ved befaring, men dette kan være skjult i skap e.l.
- Fuktsikring og drenering: Observasjon av fukt i kjelleren tyder på svikt i drenering og fuktsikring.
- Terrengforhold: Terrenget (dekorbetong) vest for huset har fall inn mot grunnmuren. Dette fører til ekstra
fuktpåkjenning for grunnmur og drenering.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Lakken har løsnet fra kanten på deler av takplatene på takside sør. Det er begynnende
rustskader på tekkingen.
- Veggkonstruksjon: Fasadene er noe slitte.
- Vinduer: Vinduskarmene er generelt værslitte. Påvist enkelte punkterte glassruter, en sprukket rute i
kjelleren mot øst. Vinduene er i stor grad fra byggeåret og har ikke den tetthet eller isolasjonsevne som
forventes av et moderne vindu. Koblede vinduer er lite egnet i en moderne bolig. Utenpåliggende
sprosser på vindu mot sør, ved karnapp, er råteskadet.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Trappen er smal og bratt i forhold til dagens standard. Det er liten fri høyde over
deler av trappen. Håndrekken er løs.
- Innvendige dører: Dørene har normal slitasje i forhold til alder, men er nå ca. 54 år gamle. Litt slitasje, litt
slark i låskasser.
- Andre innvendige forhold: Garderoben i vindfanget i kjelleren er delvis demontert.
- Tidligere kjøkken, overflater og innredning: Dette er et tidligere kjøkken, nå i stor grad demontert og
fjernet.
- Tidligere kjøkken, avtrekk: Det er ikke avtrekksvifte i rommet.
- Avløpsrør: Avløpsrørene er ca. 54 år gamle og nærmer seg sin forventede levetid.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er ca. 51 år gammel og har oppnådd sin anbefalte brukstid.
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke eltilsynsrapport fra de siste 5 årene.
- Grunnmur og fundamenter: Enkelte riss og mindre sprekker i murpusset. Ikke indikasjoner på jordtrykk
eller setninger.
- Forstøtningsmurer: Støttemuren i nord/østre del av hagen har gitt etter for jordtrykk og er ikke lenger
loddrett.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: De utvendige vann- og avløpsrørene har oppnådd mer enn
halvparten av sin forventede levetid.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 17.10.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Garasje:
Garasjen går over to etasjer; en parkeringsplass i kjelleren og to parkeringsplasser i 1. etasje. Denne er
oppført med grunnmur av mur og betong og støpt gulv på grunnen. Det er støpt dekke mellom etasjene. 1.
etasje er oppført med bindingsverk med utvendig kledning av tre. Valmtak av fagverktakstoler tekket med
metallplater. Tre leddporter av tre, hvor to av de har automatisk portåpnere. Vinduene har karmer av tre og
enkle glass. Det er en vindeltrapp av tre mellom etasjene.
Garasjen er bygd tett inn mot huset, og har overbygg over inngangspartiet. Dekket mellom etasjene er
kraget ut mot sør og danner en liten balkong med rekkverk av tre.
Garasjen er ikke tilstandsvurdert ihht. Forskrift til avhendinglova og NS3600.
