Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Hovedetasje > Bad: Våtrom er fra byggeår og ut i fra retningslinjene som norsk takst følger, kvalifiserer
badet til TG3 på bakgrunn av alder. Våtrommet er av en slik alder har tettesjikt og skjulte
bygningsmaterialer/ - konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan
oppstå. Etablert tettesjikt vil trolig ikke håndtere lekkasjesituasjon. Våtrommet må oppgraderes for å tåle
normal bruk etter dagens krav.
- Underetasje > Bad: Våtrommet er fra byggeår og ut i fra retningslinjene som norsk takst følger,
kvalifiserer badet til TG 3 på bakgrunn av alder. Våtrommet er av en slik alder har tettesjikt og skjulte
bygningsmaterialer/ - konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan
oppstå. Etablert tettesjikt vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Våtrommet må oppgraderes for å
tåle normal bruk etter dagens krav.
- Underetasje > Vaskerom: Våtrommet er fra byggeår og ut i fra retningslinjene som norsk takst følger,
kvalifiserer badet til TG3 på bakgrunn av alder. Våtrommet er av en slik alder har tettesjikt og skjulte
bygningsmaterialer/ - konstruksjoner har passert forventet levetid. Plutselige skader og lekkasjer kan
oppstå. Etablert tettesjikt vil trolig ikke håndtere en lekkasjesituasjon. Våtrommet må oppgraderes for å
tåle normal bruk etter dagens krav.
- Hovedetasje > Kjøkken > Avtrekk: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Ventilatoren er koblet fra rør
som går ut gjennom vegg.
- Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det
mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurene ut i fra dagens krav.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Utvendig > Taktekking: Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er en del mose på taket. For å få tilstandsgrad
0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Taktekkingen bør rengjøres for mose. Mose kan holde på fukt og vokser inn mellom taksteinen og leder
vann under taktekkingen. Ut i fra alder vil sjansen for funksjonssvikt gradvis bli større. Manglende
utbedring/tiltak kan føre til skader i konstruksjon.
- Utvendig > Nedløp: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette
på byggemeldningstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag. Det er observert en del vann stående i takrennen.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende kledning og visuell
kontroll av vegger sannsynliggjør følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtett plater, 100 mm isolert
bindingsverk, dampsperre og veggplater. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot
grunnmur.
- Utvendig > Vinduer: Boligen har vinduer fra byggeår. Disse er av malt trevirke med 2-lags glass og i
underetasjen er det koblede vinduer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelige å åpne/lukke. Karmene
i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det ene vinduet på stuen gikk ikke å åpne.
- Utvendig > Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Åpninger i rekkverket er ikke i henhold til dagens forskrifter. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket på veranda mot sør er 5 cm lavere enn
dagens krav. Rekkverket på veranda mot nord er målt til 30 cm lavere enn dagens krav.
- Utvendige trapper: Det er utvendige trapper av naturstein og betong som går ned til garasjen. Trappen
følger terrenget og har håndrekke av stål. Det stilles ikke samme krav til trapp som ikke er direkte tilknyttet
boligen, men aktuell trapp har en utførelse som gjør at den er vanskelig å gå i.
- Innvendig > Pipe og ildsted: Pipe er bygd av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt og har en pusset og
murt overflate. Enkelte sider er kledd igjen. Sotluke er montert i gangen i underetasjen. Ildsted er montert i
stue og er fra byggeår. I kjellerstue er det et ildsted som er ut til å være av nyere dato. Ildfast plate mangler
på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast stein har sprekker. Det er observert sprekk inne i begge
ildsteder.
- Innvendig > Rom under terreng: Gulvet er av betong og har belegg og malt betong på overflatene.
Veggene er ikke foret inn og har synlig betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig
pga tilliggende konstruksjoner. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er
observert noe saltutslag i området ved trappen. Det er også observert saltutslag i boden som ligger
utenfor bygget.
- Innvendige trapper: Det er trapp av trevirke med tette opptrinn. Rekkverkshøyder er under dagens
forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er
større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Høyden på rekkverket er målt til 70 cm. Dagens krav
til høyde på rekkverket er 90 cm. Det er målt 27 cm åpning i rekkverk. Dagens krav til åpning i rekkverk er
maks 10 cm.
- Kjøkken > Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen fra byggeår. Kjøkkenet har overskap,
underskap og høyskap, benkeplate av laminat og vask med stålbenk. Det er lagt til rette for komfyr og
kjøleskap i innredningen. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler
bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 200 liter og er plassert på bod/ teknisk rom.
Varmtvannstanken har ukjent alder, men den er av aldre dato. Det er påvist varmtvannstank er over 20 år.
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Varmtvannsberederen har overtrykksventil som er ført opp på en plastflaske.
- Elektrisk anlegg: Det er sikringsskap med automatsikringer og skap er plassert i gangen. Ut i fra alder
og manglende dokumentasjon anbefaler vi en utvidet el-kontroll.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmur er av betong. Det er ikke kjent hvilken type fundament det er. Det
er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på
setninger.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Utvendig > Takkonstruksjon/loft: Det er saltakskonstruksjon med A-takstoler og kaldt loft.
Takkonstruksjonene er tilgjengelig for besiktigelse. Det er gulvareal på hele kaldtloftet. Det er observert
fuktskjolder, men det var ikke fukt i disse under befaring. Fuktskjolder kan komme fra byggeperioden,
perioder med ekstremvær eller fra en eldre og utbedret lekkasje. Det ble observert noe mugg/ sopp i
området, men denne virket til å være gammel.
- Andre utvendige forhold: Det er observert søyler av/ kledd med Eternitt. Eternitt kan inneholde asbest,
som kan være helseskadelig ved håndtering. Det er ikke et krav om å fjerne asbest, men det er ikke et
lovlig bygningsmateriale i dag. Ved fjerning stilles det strenge krav til håndtering.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate mot grunn. Det er observert
skjevheter på ca. 10 mm over 2 meter i stue. Det er flere lokale skjevheter. Det er observert skjevheter på
ca. 10 mm over 2 meter i gangen i underetasjen og ca. 17 mm gjennom hele gangen. Målt høydeforskjell
på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
- Radon: Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor
forekomst det er av radon. Det er ikke et
krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette anbefalt. Ved utleie er det et krav til
måling av radon. Det ble krav om radonsperre eller andre forebyggende tiltak mot radon på nybygg søkt
etter 1. juli 2011. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er ikke tilkomst til å ta hullboring i
motstående rom, da motstående vegger er av betong. Det er gjennomført overflatesøk i våtsonen, og det
ble ikke observert indikasjoner på fukt. Et overflatesøk er ikke like presist som hullboring. Tilstandsgrad er
vurdert ut ifra alder og visuelle observasjoner. Alder er brukt som grunnlag for tilstandsgrad. Tiltak og
kostnadsestimat må sees i sammenheng med helheten til badet.
- Underetasje > Vaskerom: Det er ikke tilkomst til å ta hullboring i motstående rom, da motstående vegger
er av betong. Det er gjennomført overflatesøk i våtsonen, og det ble ikke observert indikasjoner på fukt. Et
overflatesøk er ikke like presist som hullboring. Tilstandsgrad er vurdert ut ifra alder og visuelle
observasjoner. Alder er brukt som grunnlag for tilstandsgrad. Tiltak og kostnadsestimat må sees i
sammenheng med helheten til
vaskerommet.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast men det er også observert sluker av
støpejern. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Tomteforhold > Drenering: Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og det der observert oppstikk
for kobling av taknedløp. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet.
- Tomteforhold > Terrengforhold: Tomten ligger i en sør-helling, men det er en høy sprengkant ned mot
vei. Observasjonen om rasfarlig/ skredutsatt område er tatt ut i fra tilsendt analyse fra kommunen.
Rapporten bygger på automatiserte geoanalyser.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger.
Øvrige bygningsdeler har fått TG1 eller TG0.
Boden er bygget i 1999 og har et bruksareal på 27 kvm. Det er et bygg brukt som hobbyrom, rett ved
boligen. Bygget er oppført i 1999, i følge byggesøknadstegningene som er mottatt. Bygget er oppført i
betong eller lettklinkerblokker som er pusset og taket er et valmtak som er tekket med shingel. Det
er noe skapinnredning i bygget og det er en avsats/ opphøyet gulv som er støpt. I arealoppstillingen er
dette satt som en egen
etasje. Bygget er ikke tilstandsvurdert iht. kravene i en tilstandsrapport og det er kun gjennomført visuelle
observasjoner og
gjennomført arealmåling for å kunne synliggjøre bruken.
Garasjen er fra 1990 og er plassert på sør for boligen, ned mot veien. Ut i fra mottatte søknadstegninger
er garasjen fra 1990. Garasjen er
dobbel, med to skyveporter, den ene er elektrisk. Garasjen er oppført i betong eller lettklinkerblokker med
en pusset overflate. Taket er et saltak med plassbygde A-takstoler, som er tekket med betongtakstein. Det
er et mindre kryploft for lagring. Det er lagt frem strøm til bygget og den ene skyveporten er elektrisk.
Garasjen er ikke tilstandsvurdert iht. kravene i en tilstandsrapport og det er kun gjennomført visuelle
observasjoner og
gjennomført arealmåling for å kunne synliggjøre bruken av garasjen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 10.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.