Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av takstingeniør
Patrick Bang. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen som
er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige undersøker rom og bygningsdeler slik det
kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den
bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere
undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for
eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0 : Ingen avvik
Tilstandsgrad 1 : Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2 : Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2 : Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3 : Store eller alvorlige avvik
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring. Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 25.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er
hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
-----
Byggemåte:
Grunn og fundamenter:
Bygningen er fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Grunnmur i betong
med sparestein.
- Yttervegger:
Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er opprinnelig oppført som reisverk (trekonstruksjon). Veggene er
senere isolert og kledd utvendig med liggende, dobbelfalset
trekledning.
- Takkonstruksjon: Valmtak. Takkonstruksjon med tresperrer. Taktekking med sutak, lekter og takstein av
skifer. Takbelegg over tilbygg med bad, samt utvendig bod. Takrenner og nedløpsrør i plast.
- Etasjeskillere:
Etasjeskillere av trebjelkelag.
- Dører:
Ytterdør med huntonitt dørblad og to-lags cotswold glass.
Sidehengslet balkongdør med tre-lags isolerglass i
fabrikkmalte trekarmer.
- Vinduer:
Vinduer med tre-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer.
Vindu på bad med to-lags isolerglass i PVC-karmer.
Eldre vindu i utvendig bod.
Følgende punkter i tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 og kan kreve tiltak:
- Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Slitasje på skifer/takbelegg.
- Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon:
Yttervegger er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt for oppføringsåret, som vil avvike fra dagens
krav/anbefalinger. Ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes, vil det kunne avdekkes feil
og mangler. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpninger av konstruksjonen på dette
undersøkelsesnivået.
Sporadiske råteskader. Dels kort avstand mellom terreng og kledning. Over tid kan dette føre til øket
fuktopptrekk og skader på kledning. Ufullstendig løsning i forhold til musetetting. Det er benyttet
hønsenetting med stedvise åpninger. Dels begrenset lufting bak kledning.
- Takkonstruksjon/loft:
Takkonstruksjonen er fra byggeår og oppført etter datidens byggestandarder. Isolasjonsverdi, lufting og
fuktsikring er ofte mangelfull sett opp mot dagens krav. Det må påregnes risiko for kondens, fuktskjolder,
svekkelser fra slitasje, og manglende eller punktert dampsperre. Skader fra mit, borebille, insekter eller
gnagere kan forekomme. Det er ikke foretatt prøvetaking for mugg eller soppsporer. Regelmessig tilsyn
anbefales.
- Det er påvist andre avvik:
Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder grunnet gjenbygge takkonstruksjon. Eldre takkonstruksjoner
kan ha svekkelser som ikke er synlige uten destruktiv kontroll. Det må påregnes økt risiko for skjulte
skader.
Noe synlig fuktmerker på enkelte sutaksbord.
Fuktmerke i himling i utvendig bod.
- Vindu i utvendig bod:
Vindu bærer preg av eldre/slitasje.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det mangler beslag mellom yttervegg og balkong. Manglende beslag kan føre til fuktskader i overgangen
mellom balkong og yttervegg. På sikt kan dette skade bakenforliggende konstruksjon.
Manglende terrassebord i ytre del av uteplass/balkong ved inngang til leiligheten.
Balkongdør er montert i flukt med terrassebord. Medfører risiko for fuktinntrenging.
Del av terrasse ligger over boligrom (risikokonstruksjon).
- Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted:
Merk at det mangler ildfast plate under feieluke. Det anbefales å montere ildfast plate for å hindre glør fra
aske ved åpning.
Sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
- Innvendige trapper:
Åpning i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Overflater gulv (bad):
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Varierende/begrenset fall på badegulvet.
- Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Ukjent utførelse/dokumentasjon.
- Fuktsikring og drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Grunnmur og fundamenter:
Det anbefales jevnlig kontroll av pussede overflater for riss, sprekker eller avskalling. Skader bør utbedres
så tidlig som mulig for å hindre fuktinntrenging. Overflater kan ved behov vedlikeholdes meg egnet
slemming eller overflatebehandling for å sikre god beskyttelse mot vær og fukt.
Stedvise sprekker/avskallinger.
- Terrengforhold:
Det ble ikke observert knotteplast eller annen fuktsikring mot grunnmuren. For bygninger oppført i denne
perioden er det vanlig at ytterveggene under terreng ikke er sikret etter dagens standard, og fuktvandring i
muren må derfor påregnes. Dette skyldes datidens byggemetoder, der direkte kontakt mellom jord og
mur var normalt.
Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert pga. oppholdsvær på befaringsdagen.
På grunn av manglende fuktsikring bør terrengforhold inntil boligen overvåkes.
Følgende punkter i tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 3 og krever tiltak:
- Utvendige trapper:
Det er ikke montert rekkverk, det mangler rekkverk i nedre del av trapp.
- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Avvik med tilstandsgrad IU (TGIU):
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke utført da det ikke er fysisk mulig på grunn av konstruksjonen. Dusjsone grenser mot
vegger av heltre (plankvegg) samt yttervegg.
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder på ca. 200 liter, plassert i 1. etasje.
Bereder er ikke nærmere vurdert (tilkomst via leilighet til nabo).
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.08.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
