Standard
Fritidsboligen går over en enkel standard, men har en trivelig beliggenhet som er skjermet for naboer. Det er gjennomgående furu og eik i hytten, med oppgraderingsbehov.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Boligen har fått følgende TG3:
Vinduer - kjeller,TG3
Vinduer i kjeller har koblede glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er vekst av mose mellom glassene.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Kjellerdør,TG3
Malt kjellerdør av tre med enkelt glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Ramme til kjeller dør går i oppløsning.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Kjellerdøren må utbedres eller skiftes ut for å sikre tetthet og funksjon.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Høydeforskjeller på gulv er vurdert med tilfeldige målinger innvendig i hvert rom og ikke totalt pr etasje. Det kan derfor forekomme skjevheter som ikke er registrert ved måling. Det ble målt 35 mm høydeforskjell på gulv i stue. Det ble målt 20 mm høydeforskjell på gulv i gang. Det ble målt 30 mm høydeforskjell på gulv på kjøkken og i soverom. Hull i gulv ved pipe gir lett tilgang for gnagere.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Hull i gulv ved pipe må utbedres. Etasjeskille er utsatt for stor fuktpåkjenning fra kjeller, noe som gir høy risiko for skjulte skader.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Pipe og ildsted,TG3
Feieren i kommunen er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder. Pipe er murt med murstein. Det er montert vedovn i stue.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
- Pipa har en mindre skade.
- Brannmur har sprekker.
Tiltak
- Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
- Skaden på brannmur bør utbedres for å sikre trygg bruk og forhindre ytterligere forringelse, som kan medføre økt fare for brann eller røyklekkasje.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Våtrom
Hovedetasje > Bad
Generell,TG3
Det er gulvbelegg på gulv. Det er tapet og våtromsplater på vegg. Badet har dusjkabinett og servant.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det var ikke vann til badet på befaringsdag. Dusjkabinett mangler blandebatteri. Gulvbelegg er ikke tett ved rørgjennomføringer i gulv. Gulvet har ikke fall til sluk. Rommet er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Rommet må påregnes renovert. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."
Tiltak
- Andre tiltak:
- Våtrommet bør totalrenoveres for å oppfylle dagens krav til tettesjikt, sluk og fall på gulv. Manglende tetthet ved rørgjennomføringer og fravær av fall til sluk medfører økt risiko for vannskader, fuktskader og råte i underliggende konstruksjoner. Dusjkabinett må kompletteres med blandebatteri for å kunne benyttes. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdene er at rommet ikke tåler normal bruk, noe som kan føre til omfattende skader og kostnader.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Vannledninger,TG3
Røropplegget for vann i boligen er med kobberrør. Hovedstoppekran er plassert i kjeller. Vannrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
- Enkelte vannrør er frakoblet i kjeller.
Tiltak
- Vannrør må isoleres i kalde rom.
- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
- Frakoblede vannrør i kjeller bør kontrolleres og eventuelt fjernes eller sikres, for å hindre vannskader og unødvendig varmetap. Røropplegget må undersøkes nærmere av rørlegger. Kostnadsoverslag er for kontroll av rørlegger og ikke for eventuelle utbedringer som måtte gjøres.
Kostnadsestimat : Under 20 000
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG3
Ingen tilgjengelig/synlig drenering.
Vurdering av avvik:
- Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
Tiltak
- Drenering må skiftes.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Terrengforhold,TG3
Terrenget skråner mot øst.
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Terrenget bør justeres slik at det får fall vekk fra bygningen, for å hindre at overflatevann ledes inn mot muren. Dersom dette ikke utbedres, er det stor risiko for fuktskader på grunnmur og inntrenging av vann i konstruksjonen, noe som kan føre til skader på bygningsmassen og dårligere innemiljø.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG3
Ingen tilgjengelig/synlig drenering.
Vurdering av avvik:
- Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
Tiltak
- Drenering må skiftes.
Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Boligen har fått følgende TG2:
Opplysninger om eiendommen
Tilknytning vann
Ukjent kilde for vann til boligen. Det var ikke vann i boligen på befaringsdagen. Eiendommen er ikke tilkoblet offentlig vann.
Tilknytning avløp
Det er ukjent om boligen har godkjent avløp. Avløp kan se ut til å gå direkte i grunnen i kjeller. Eiendommen er ikke tilkoblet offentlig avløp.
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av metallplater med takpanneprofil. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
- Det anbefales å overvåke takets tilstand jevnlig og vurdere utskiftning av taktekking og undertak, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tilstanden forverres, øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner. For nærmere vurdering bør taket inspiseres av fagperson under sikre forhold.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast. Fallforhold er ikke kontrollert. Pipe er tekket med heldekkende beslag.
Vurdering av avvik:
- Det er rust på innfestingen av takrenner/nedløp.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Rust på innfestingen av takrenner og nedløp bør utbedres for å hindre videre korrosjon og svekkelse av festene. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til at takrenner eller nedløp løsner, noe som kan medføre vannskader på fasade og grunnmur.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Utvendig listverk rundt dører og vinduer er utført uten bruk av beslag. I dag anbefales løsninger rundt dører og vinduer med beslag. Konsekvens av manglende beslag med klaring til vannbord er at eventuell fukt på baksiden av kledning ikke dreneres bort, noe som igjen kan føre til kortere levetid på treverket på grunn av råte.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
- Vannstokk på fasade mot nordøst har seget ned fra kledning. Punktråte i bunnstokk på mur på hjørne mot sør, der hvor bunnstokken ikke er kledd inn.
Tiltak
- Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.
- Vannstokken bør festes opp igjen til korrekt høyde for å sikre tilstrekkelig beskyttelse av kledningen. Dersom dette ikke utbedres, øker risikoen for fuktskader og råte i treverket, noe som kan redusere levetiden på fasaden.
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vindu mot sørøst i stue er fra 2002. Vindu mot sørest i stue er nyere. Vindu på bad og vindu mot øst er fra 2002. Vindu i kjøkken og soverom er fra 1989.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- De eldste vinduene har passert normal levetid.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- De eldste vinduene bør vurderes for utskifting eller utbedring for å sikre tilstrekkelig isolasjon og forhindre fuktinntrengning. Konsekvensen av å ikke utbedre slitte og sprukne vinduskarmer er økt risiko for varmetap, fuktskader og råte i omkringliggende konstruksjoner, noe som kan medføre kostbare reparasjoner på sikt.
Dører,TG2
Ytterdør i stue av teak. Malt terrassedør av tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
- Dører må justeres.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på støpt plate på terreng. Rekkverk er bygget av tre. Høyde på rekkverk ble målt til 67 cm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det bør utbedres sprekker i terrassedekket for å hindre videre forringelse og redusert levetid på konstruksjonen.
Innvendig
Overflater,TG2
Overflater av tradisjonelle materialer. Det må forventes hull etter stift og skruer, og bruksslitasje på en bolig som ikke er ny.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Innvendig himling har skjevheter og merker etter fukt/lekkasje fra tak. Dette var tørt på befaringsdagen.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Innvendig himling bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak til skjevheter og merker etter tidligere fukt/lekkasje, selv om det var tørt på befaringsdagen. Oppussing eller utbedring bør vurderes for å hindre videre forringelse og sikre at det ikke oppstår nye fuktskader.
Rom Under Terreng,TG2
Uinnredet kjeller med jordgulv.
Vurdering av avvik:
- Det er høy luftfuktighet i kjelleren med stor fare for en skadeutvikling
- Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater.
- Kjeller bærer preg av fuktig klima. Treverk i innvendig tak over kjeller har merker etter fukt, svertesopp, og har delvis løsnet fra spikerslag.
Tiltak
- Det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak.
- Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktigheten i kjelleren, for eksempel ved å forbedre ventilasjonen eller benytte avfukter. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det risiko for videre skadeutvikling på treverk, økt fare for råte, soppdannelse og svekkelse av konstruksjonen. Dampsperre på gulv vil hindre jorddamp å komme opp i rommet.
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen finèrdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
Hovedetasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i hulltakingen.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.
- Det ble målt 22,1 vekt-% fukt i utforet vegg mellom dusj og bad. Vekt-% mellom 19,5% og 27,9% vurderes som meget fuktig, som gir fare for treødeleggende sopper, muggdannelse, stripet borebille (mott), og råteborebille etc.
Tiltak
- Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling.
- Konsekvensen av å ikke utbedre forholdet er økt risiko for utvikling av treødeleggende sopper, mugg, og skadeinsekter, samt mulig råte i konstruksjonen.
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken/gang
Overflater og innredning,TG2
Innredning med glatte fronter og laminat benkeplate.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
- Overskap er skjevt montert.
Tiltak
- Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Hovedetasje > Kjøkken/gang
Avtrekk,TG2
Det er naturlig avtrekk fra kjøkken via ventil i vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Tiltak
- Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet.
Tekniske installasjoner
Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast og støpejern. Avløpsrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Utførelse av rør må kontrolleres nærmere av rørlegger.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur er av lødde steiner og av sparesteinmur, med mye stein som er stabilisert i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Grunnmur bærer preg av å være lappet. Deler av grunnmur mot nordøst har seget.
Tiltak
- Det bør gjennomføres utbedringer av grunnmuren, spesielt der det er synlige skader og lapper, for å redusere risiko for skader på byggets bærekonstruksjon. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå ytterligere setninger, sprekker og i verste fall svekkelse av byggets stabilitet.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kontrollert. Tilstandsgrad er vurdert etter alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det må gjøres nærmere undersøkelser om vannledning og om hvor vann kan hentes fra.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Det er ikke fremvist byggemeldte tegninger. Det er derfor ikke vurdert om rommene er lovlig disponert i forhold til godkjenning fra kommunen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei
Fritidsbolig
Standard :
Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Uthus
Standard :
Bygget har gjennomgående lav standard.
Vedlikehold :
Bygget bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
