Standard
Leiligheten holder gjennomgående grei standard med blant annet.
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Det er åpen stue- og kjøkkenløsning. Et hyggelig rom når man har gjester på besøk.
Det er avtrekk via sentralt avtrekks anlegg i bygget. Det er montert varmepumpe. Det er utgang til balkong med upåklagelig utsikt.
Helfliset bad med opplegg for vaskemaskin. Her er det dusjkabinett, vegghengt wc og servant med skapplass.
Hovedsoverom med store garderobeskap. Det er to soverom.
Det er bod med VV-bereder, rør i rør-skap og sikringsskap i bod.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.
Boligen har fått følgende TG2:
Vinduer
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vindu på soverom 1 er fra 2020.
Øvrige vinduer i leiligheten er fra 2005.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
• Det er avvik: Vinduet mot sør er vanskelig å åpne/lukke.
Noen av vinduenes alder medfører usikkerhet om gjenværende levetid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Balkongdør:
Malt dobbel balkongdør.
Det er opplyst på befaring at balkongdøren skal skiftes før salg, og det er
fremvist kvittering på kjøp av ny dør.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Balkongdøren er vanskelig å lukke, og det mangler utvendig dørhåndtak.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Balkongdøren bør utbedres eller skiftes for å sikre funksjonalitet og
brukervennlighet.
Manglende utvendig dørhåndtak og vanskelig lukking kan medføre
redusert sikkerhet, økt slitasje og risiko for ytterligere skader på dør og
karm.
Årstall: 2006
Andre utvendige forhold
Yttervegger av isolert bindingsverk liggende kledning.
Vinduer med isolerglass og isolert ytterdør.
Sperretak med taktekking av betongstein.
Utvendige trapper er gittertrapper i metall og avsatser i trykkimpregnerte materialer.
Balkong av trykkimpregnerte materialer, mot vest med utgang fra stue. Glassrekkverk i front.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Konsekvens/tiltak
• For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en
Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Overflater
Innvendig er det gulv av parkett. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater.
Hull, riper og misfarging kan forekomme, alder tatt i betraktning.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
• Det er registrert noen sprekker og manglende sparkel i skjøtene på gips i himlingen, samt i overgangene mellom himling og vegg.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det bør utføres utbedring av sprekkene i skjøter på gips i himling, samt i overganger mellom himling og vegg, for å hindre videre oppsprekking og sikre et tilfredsstillende estetisk resultat.
Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan sprekkene utvikle seg og føre til ytterligere skader på overflater og redusert inntrykk av vedlikehold.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Høydeforskjeller:
Soverom: 18 mm over 2 meter, 24 mm i hele rommet. Stue/kjøkken: 11 mm over 2 meter, 20 mm i hele rommet
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Det er avvik:
Det er registrert stedvis knirk i gulvet i leiligheten.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man
vurdere slike tiltak.
BAD:
Overflater vegger og himling
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er hull i flisene etter tidligere dusjvegger og annet oppheng i
våtsonen bak dusjkabinettet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Hull i flisene bør tettes med egnet materiale dersom badet og våtsonen
skal benyttes uten dusjkabinett.
Overflater Gulv
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Lokalt fall mot sluk er målt til 5mm der dette var mulig bak dusjkabinett.
Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av gulvet ved dørterskelen er 11mm. Det var ikke mulig å kontrollere om varmekablene fungerte som de skal på befaringstidspunktet, da dette tar tid å få bekreftet
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
• Det er påvist sprekker i fliser.
Høydeforskjellen fra topp sluk til gulv ved terskel er målt til 11 mm og lokalt fall i dusjsone er målt til 5mm. Det var ikke mulig å kontrollere om membranen er like høy som terskelen, grunnet manglende tilkomst.
Konsekvens/tiltak
• Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
• Fliser må skiftes.
• Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet
Sluk, membran og tettesjikt
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Nøyaktig alder på membran er ikke mulig å bekrefte, men det er sannsynlig at denne er fra da leilighetene ble renovert i 2010.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er konstatert membran i sluk, men det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller type membran. Dusjkabinett er plassert over sluk, og dette må flyttes for å kunne rengjøre og inspisere sluk.
Konsekvens/tiltak
• Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer.
• Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utført membran og tettesjikt, samt vurdere muligheten for å gjøre sluket lettere tilgjengelig for inspeksjon og rengjøring.
Sanitærutstyr og innredning
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Dusjkabinettet ble byttet i 2021 og arbeidet er utført av faglærte. Dette er opplyst i egenerklæringen.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak
• Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det bør etableres en tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, for å redusere risikoen for skjulte vannskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.
Stue/kjøkken
Overflater og innredning
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin,platetopp og stekeovn.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er sprekker i benkeplaten ved oppvaskmaskinen. Dette medfører økt risiko for fuktopptak og ytterligere skader over tid.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Det bør foretas utbedring eller utskifting av benkeplaten for å hindre videre fuktopptak og begrense risikoen for ytterligere skader på kjøkkeninnredningen.
Vannledninger
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Hovedkran i fordelingsskap ble byttet i 2023 og arbeidet er utført av faglærte. Dette er opplyst i egenerklæringen.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det mangler merking av rør i fordelingsskapet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Rørene i fordelingsskapet bør merkes tydelig for å sikre korrekt identifisering ved vedlikehold eller reparasjon. Manglende merking kan føre til feil håndtering av vannledninger, noe som kan medføre økt risiko for vannskader eller feil ved fremtidig arbeid.
Varmtvannstank
Varmtvannstanken har et volum på ca. 120 liter.
Det er opplyst av representant for eier at avrenningsslangen er tilkoblet avløp på kjøkkenet og er montert av faglærte.
Årstall: 2006
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Berederen er over 20 år gammel og har med det passert forventet teknisk levetid. Selv om den fungerer tilfredsstillende per i dag, øker risikoen for indre slitasje, lekkasje og redusert funksjon med alderen. Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Kravet om fast tilkobling på varmtvannberedere over 2kW kom i 2010, det er ikke bekreftet om renovering av denne boligen kom under dette kravet.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Det er anbefalt at varmtvannsberedere er tilkoblet fast punkt for å redusere risiko for varmgang i stikkontakt
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
