Byggemåte
Fritidsbolig oppført på 1960-tallet med totaloppgradering i 2008 (viser til 'Vesentlige endringer etter
byggeåret' i tilstandsrapporten for nærmere informasjon.
Hovedetasjen har gulv av betong med pålagte lekter og isolasjon (tilfarergulv). Ringmur er utført i betong.
Bygningen ellers er oppført i lett bindingsverk med liggende villmarkskledning på utvendig fasade.
Asfaltplater er montert på kald side av vegglivet, bak kledningen, og fungerer som vindsperresjikt samt
avstiving av konstruksjonen.
Dører og vinduer er av to-lags isolerglass, installert i 2008.
Bygningen har saltakkonstruksjon, tekket med Altaskifer. Takrenner i aluminium leder regnvann til
dreneringsrør som fører vann bort fra bygningskroppen. Taket er oppbygd som en takstolkonstruksjon,
der lasten blir ført ned til terrenget via konstruksjonens langsider (og bærevegg langs midten mellom
entre/gang/bad og stue/kjøkken). Takstolene sikrer stabilitet og fordeler vekten jevnt over bygningen.
Mønedrageren og bæresystemet er understøttet av både synlige og skjulte søyler i og utenfor
konstruksjonen. Utvendige konstruksjonar:
Terrassen er oppført med tradisjonelt bjelkelag med innfesting i vegg. Bjelkelaget kviler på dragar som er
understøtta av søylepunkt langs midten og i front. Dekket består av terrassebord. Platting mot sørvest er
oppbygd med betongplate mot grunn, med pålimt skifer som overflate
Av vesentlige feil og mangler kan nevnes:
Tilstandsgrad 3:
Yttervegger; Det er registrert råteskadar i ei søyle ved terrassen utenfor stova. Søyla må skiftast ut før
vinteren, då påfølgende snølaster kan påvirke bæreevna. Heimelshavar opplyser at ny søyle i same stil
ligg til tørk, og at denne fyrst kan monterast når trevirket har tørka ut tilstrekkelig. Dersom utbedringen ikke
vært gjennomført, kan det føre til svekka bæreevne i konstruksjonen, noe som på sikt kan resultere i
alvorlige skader eller kollaps. TG 2 avvik: Det er registrert fuktig trevirke og mogleg påbegynnande råte i
enkelte bord, særlig i områda nært beslag i gavl mot sørvest. Den manglande avstanden mellom beslag
og treverk gjer materialet mer utsett for fuktpåverknad, samtidig som det hindrer tilstrekkelig lufting i
bakkant av kledninga. Dette avviket medfører treg uttørking av fuktig ved, og kan føre til at fuktig kledning
påverkar vegglivet over tid. For å unngå vidare nedbryting anbefalast det å utvide avstanden til beslag og å
bytte ut fuktpåverka trevirke. Opningar for mus og liknende er registrert.
Tilstandsgrad 2:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet Bygningen er oppført
med betongplate på mark uten kjellar eller underetasje. Mindre sprekker, steinreir og synleg
armering er observert i ringmur mot nord-vest. Det skal nevnes at store deler av ringmuren er tildekka
med andre overflater (pålimt stein), noko som kan skjula eventuelle riss, sprekker eller setningsskader.
På bakgrunn av det som er observert vert bygningsdelen vurdert til TG 2.
Terrengforhold; Fallforholdet frå grunnmuren ser ut til å være tilpassa så godt som mogleg i høve til
forholda på tomta. Singel er lagt mot grunn ca. ein meter ut frå bygningskroppen på nordvestsida av
konstruksjonen. Eiendommen er plassert i lett skrånende terreng, med parti der terrenget heller mot
grunnmuren. Dette medfører at enkelte deler av grunnmuren til tider kan være utsette for både
overflatevatn og grunnvatn. Det skal nevnes at konstruksjonen ikkje har underbygde rom under terreng, og
mindre avvik i terrengforhold vil difor ikkje føre til skade på bygningskroppen, så lenge eigar sikrer at det
ikkje oppstår vassansamling langs muren.
Vinduer og ytterdører; To punkterte vindauger er observert. Heimelshavar opplyser at dette skal utbedres
før salg. Rennmerker av lim eller liknende på to vindusruter i stova. Det kan ikkje utelukkast at dette kan
finnes på fleire områder. Punktvise skader. Sprekk ved ytterdør. Beslag manglar i under- og overkant av
utvendige karmer. Vannbord er nytta som alternativ, men dette vert ikkje vurdert som ei tilfredstillande
løysing, jf. Sintef Byggforsk. Manglande beslag og u-tettheter kan føre til vassinntrenging og redusert
levetid på bygningsdelar. Det vert difor anbefalt å utbedre disse forholda. Vidare er det observert falma og
krakkelert overflatebehandling. For å opprettholde funksjonalitet og levetid vert normalt vedlikehald
anbefalt, inkludert maling, smøring, vask og justering. Pakningene i vinduene og
dører viser aldringstegn, og er ikkje like tette og energieffektive som tidlegare. Dette kan påvirke
isolasjonsevna og komfortnivået.
Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak; Snøfangar manglar på takflata. Skifer har ein
friksjonskoeffisient på om lag 0,25, noko som gjev krav til snøfangar dersom takvinkelen overstig 14
grader. Taket i dette tilfellet har ein vinkel på 23 grader. Snøfangar er ei viktig sikring for eigarar,
underliggande bygningsdelar og tredjepersoner mot skade som kan oppstå ved snøras frå taket.
Det vert difor anbefalt å få dette montert for å redusere risikoen for både materiell- og personskadar.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen); Skifer har generelt lang levetid, men er ikkje tett mot
slagregn, vind eller langvarig nedbør. Dette stiller krav til at undertaket er 100 % tett, uten svekking i
skøytar og overganger. Bygningsdelen er vurdert til TG 2 grunna funn av opning i undertaket frå krypeloftet.
Opninga er observert i gjennomføringar for avløpslufting og ventilasjon. Det
er anbefalt å nytta rekter og lekter i impregnert materiale under taktekking av skifer. Rekter og lekter i dette
tilfelle er u-impregnerte. Grunnen til det bør vera impregnert material under skifer er at trevirket under
taktekkinga bør ha tilnærma lik levetid som sjølve skiferen, for å unngå tidlegare nedbryting. Manglande
bruk av impregnerte material kan føre til redusert levetid på konstruksjonen. Det som kan sjå ut som rust
og silikon er observert i nedre del av sløys. Silikon kan tyda på punktering, og silikon er i slike tilfeller ikkje
ein tilfredstillande utbetringsmetode. Sløys er eit typisk problemområde grunna press frå snø, og knust
stein kan ofte forekoma i vinterhalvåret. Det vert derfor anbefalt å utføra nærare kontroll av sløysrenner for
å avdekka eventuelle skader og sikre funksjonalitet gjennom sesongen.
Loft (konstruksjonsoppbygging); Avløpslufting og ventilasjonskanaler kan med fordel konsendsisolerast
for å unngå fukt på utvendig side av røyrer på kalde dagar, og på dagar med væromslag. Manglande
isolering kan føre til kondensdanning, som over tid kan medføre fuktskader i omkringliggende
konstruksjonar. Det skal nevnes at det ikkje er etablert inspeksjonsluker til enkelte rom utenfor knevegger
i andre etasjen. Situasjonen er difor uavklart, og nærare undersøkelse vert difor anbefalt. Avvik utover det
som er nevnt kan forekoma.
Balkonger, verandaer og lignende; Det er observert sprekker i platting mot sørvest, med nedstøypte
steiner som overflate. Sprekkdanninga påvirker den estetiske kvaliteten på overflata. Tilstanden bør
vurderes nærare for å avklare eventuell vidare utvikling av sprekkdanning og behov for utbetring.
Treterrassen verkar underdimensjonert, og det er lagt støtteklossar mellom drageren og underliggande
terreng/singel. Desse ser ut til å fungere som midlertidige støttepunkt, særlig i snørike vintrar. Dersom
dette er tilfellet, bør faste søylepunkt etableres for å sikre stabilitet og langvarig konstruksjonssikkerheit.
Bad Overflate vegger og himling; Det er registrert lett kalkbelegg og misfarging i fuger. Opningar er
observert både i fugemasse og silikonfug. Trevirke/panel er plassert innanfor rommet sine våtsoner, noko
som kan påvirke overflatene over tid. Det kan være aktuelt å vurdere utbetring av fugene for å sikre god
funksjon og estetisk kvalitet. I henhold til NS 3600 skal ventilasjon i våtrom vurderes til TG 2 dersom det
ikkje er etablert mekanisk avtrekk. Det skal likevel nevnes at bygningen er ei fritidsbustad med avgrensa
bruk av dusj, noko som kan medføre at naturleg ventilasjon fungerer tilfredstillande i praksis. Ein ny eigar
bør vurdere ventilasjonsløysinga i høve til eigen bruksbelastning for å sikre tilstrekkelig uttørking og
inneklimakvalitet.
Bad Overflate gulv; Fallforholdet tilfredsstiller ikkje krava som var aktuelle på oppføringstidspunktet.
Begrunnelse: Kravet på oppføringstidspunktet i 2008 (TEK 97) har eit minstekrav på 1:50 fallforhold i eit
område på 80 cm rundt dusjens nedslagsfelt. Dette kan medføre at vatn i slike område samler seg i
staden for å bli leidd til sluk. Utover det er det observert avskalla hjørner i flisoverflata ved to tilfeller i dusj.
Bad Membran, tettesjiktet og sluk Trepanel er nytta på vegg innanfor rommets våtsoner. For å redusere
risikoen for fuktskader vert det tilrådd å skifta ut panel med baderomsplater på deler av vegg som er
innanfor rommets våtsoner. Vassinntaket til toalettet er ført inn i rommet via golvet, noko som medfører ei
punktering av tettesjiktet. Det er ikkje nytta mansjett i overgangen, noko som kan påvirka vassikringa av
konstruksjonen. Det er observert ein åpen overgang mellom avløpet frå servant og vaskemaskin inn i
veggen. Opninga er ikkje tilstrekkelig tetta, noko som medfører at både lekkasjevatn og bruksvatn kan
trenge uhindra inn i veggkonstruksjonen, med potensiell risiko for fuktskader. Det vart ikkje registrert avvik
ved fuktmåling på befaringsdagen. Det vert likevel gjort merksam på at dette kan ha
samanheng med minimal bruk, og at eventuelle lekkasjar kan oppstå ved hyppigare bruk av våtrommet.
Silikonfug manglar i overgang mellom servant og vegg. Membran er observert i sluket, men det er usikkert
om forankringa mellom membranen og sluket er korrekt plassert under slukets klemring, slik det skal.
Feil ved forankring kan påvirke vassikringa og auke risikoen for lekkasjar.
WC og innvendige vann- og avløpsrør; Heimelshavar opplyser at VA-nettet tidlegare hadde vasskjelda frå
borehol i eit område med malmhaldige bergartar. Over tid ble det observert raude rennmerker frå rust i
alle tappepunkt. For å løyse problemet ble det lagt inn nytt vassinntak frå felles brønn, og dette har
eliminert dei tidlegare rustproblema. Det skal likevel nevnes at det er observert raud farge på alle
vasstilførselen i fritidsbustaden. Det vert difor anbefalt å renske rørsystemet for å sikre god vasskvalitet.
Dersom vatn vert henta frå brønn eller borehol, skal det leggas fram godkjent vassprøve. Sidan dette ikkje
er framlagt, bør vatnet kun nyttast som bruksvatn, og ikkje som drikkevatn. For å unngå frostsprenging
vinterstid, må utekranen tappes for vatn. Det vert anbefalt å stenge tilførselen og
tappa ut restvatn frå rørsystemet, slik at temperaturer under null grader ikkje fører til skade på
installasjonen. Det same gjeld for vassinntaket, der heimelshavar opplyser om frost i inntaket i enkelte
periodar. Vassinntaket har varmekabel, og ved frost kan denne nyttast. Uansett vert det anbefalt å tappa
ned anlegget når konstruksjonen er ubebodd for å unngå frostsprenging på røyrer og eventuelle
meirskadar i konstruksjonen som følge av vasslekkasje.
Ventilasjon; Bygningsdelen vert vurdert til TG 2 på grunn av manglande ventilar og utilstrekkelig
luftveksling mellom rom. For at luft skal vandra fritt, bør det etableres luftespalter under innvendige
dørblad eller ventilar i innerveggar. Slik systemet er i dag, fungerer ikkje luftvekslinga tilfredstillande
dersom innerdører er lukka. Konsekvensene av manglande ventilasjon inkluderer dårleg inneklima. Dette
kan føre til opphoping av fukt og redusert komfort i bustaden over tid. Alle rom bør ha tilfredstillande
ventilasjon, og det vert anbefalt å etablere luftespalter mellom rom for å sikra god luftsirkulasjon. Det vert
vist til punkt 7 for nærare informasjon om ventilasjon på våtrom.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 12.08.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
