– Det høres merkelig ut, men vi valgte den megleren som hadde den laveste prisantydningen, som hadde høyeste provisjon, og som forlangte mest egeninnsats av oss. Det har vi ikke angret på, sier Johnny.
Det var Caroline Ringså Ask i Proaktiv som vant oppdraget.
Uavhengig av hvilken megler Johnny og Grete til slutt hadde valgt; å hente inn flere meglere og tenke på første møte som et jobbintervju, er første steg på veien til et vellykket boligsalg der selgeren sitter igjen med mest når alle utgifter til salget er trukket fra.
Det sier Kenneth Aadland, en av Norges mest erfarne og prisbelønte eiendomsmeglere. Sammen med kolleger i meglerkjeden Proaktiv gir han fem råd som hjelper deg til å velge riktig megler når du skal selge boligen din.
Mange spørsmål
– Forskjellen på et godt og et dårlig resultat av boligsalget kan være flere hundre tusen kroner. Derfor er det viktig at du velger riktig megler. Et grundig møte med de aktuelle meglerne gir deg et godt grunnlag for å ta beslutningen, sier Aadland.
Etter «jobbintervjuene» vil du for eksempel lettere kunne besvare:
- Hvem tenker du vil forvalte dine interesser på best mulig måte?
- Hvem vil levere det beste resultatet, etter både en trygg og effektiv salgsprosess?
- Hvem har den beste planen og den tydeligste og beste strategien?
– Megling er et fag, men det er stor forskjell på de beste og de dårligste fagutøverne. Man blir ikke fotballspiller av å ta på seg en fotballdrakt, og man blir ikke megler av å kle seg pent og snakke store ord. Det er ikke løftet om pris som skaper resultatet, det er prosessen og den strategiske linjen man velger, sier Aadland.
Overbeviste med plan
Hvorfor valgte Grete og Johnny å gi oppdraget til Caroline etter intervjurunden?
– Hun hadde en plan og et opplegg for hele prosessen som var strukturert og troverdig. Noen av de andre meglerne mente leilighetene var klar for salg som den var, mens Caroline ga oss en liste med ting vi måtte gjøre før fotografering og visning. Hun skilte seg ut fra de andre, sier Grete.
Caroline er glad for tilliten paret ga henne, og utdyper hvordan hun arbeider med planen for et salg:
– Alle boliger er ulike og man trenger ulik strategi og tilnærming for hvert salg. Derfor diskuterer jeg alltid med selgeren hva de mener kan være de viktigste kjøpsargumentene. Så diskuterer vi gjerne om det er noe som bør pusses opp, om det bør ommøbleres eller om man bør ta bort interiør. De potensielle kjøperne skal ikke kjøpe selgerens hjem, men en bolig de skal forme til sitt eget hjem, sier Caroline.
Hun mener det er meglerens ansvar å få frem fortrinnene klart og tydelig for alle som kan være interesserte i å kjøpe eiendommen. En god pris får man når alt stemmer, superprisen får man når noen kjenner at dette er boligen som roper til dem. Emosjonelle føringer gir deg en langt riktigere kjøper enn de rasjonelle alene.
Du jakter bare etter én kjøper
Det er fint om det kommer mange på visning. Men det hjelper ikke hvis de ikke er der av de rette grunnene. Når du har definert de viktigste kjøpsgrunnene til eiendommen din sammen med megler, må du definere den optimale kjøperen til eiendommen. Hvem er det som vil være interessert i å betale mer for eiendommen enn alle andre?
– De færreste kjøper en eiendom fordi de trenger et sted å oppholde seg. De kjøper en eiendom fordi det gir rammer for en ny fremtid. Hvis vi kan se for oss denne kjøperen, er det lettere også å planlegge en treffsikker markedsføring, sier eiendomsmegler Noman Afzal.
Han forteller at det aldri er vanskelig å finne en kjøper, det som er utfordringen er å finne den rette kjøperen; alle andre er bare statister som er med på å bidra til å skape interesse og trykk. Ingen betaler mer enn de må, og andres interesse er den viktigste prisdriveren i et normalmarked.
Solid markedsføring
Som eksempel trekker Noman frem en 256 kvadratmeter stor enebolig i Lerkeveien 3c i Oslo, som han fikk i oppdrag å selge for en kunde i fjor. Kunden hadde tidligere prøvd å selge eiendommen gjennom en annen megler, men ingen ga bud.
Noman satset på bred markedsføring: lokalavis, Dagens Næringsliv og Finansavisen, nabobrev, sosiale medier, Proaktivs nettsider og Finn.no.
Kort tid etter Nomans første visning var boligen solgt for 11,05 millioner kroner. Ikke bare var det prisrekord for denne typen boliger i området, men også over prisantydningen til den megleren som ikke klarte å få solgt boligen.
– Det stod 19 interesserte på liste etter visning, og kjøperen kom fordi han hadde sett annonsen i lokalavisen. Uten kunnskap om lokalmarkedet og riktig annonsering, er det ikke sikkert at den rette kjøperen hadde funnet veien til visningen, sier Noman.
Han mener selgere som vurderer ulike meglere til oppdraget bør stille to testspørsmål:
- Anbefaler megler kun å markedsføre eiendommen på finn.no? Styr unna! Det er en billig, men meget risikabel markedsføring som fort kan lede til at kjøperen ikke ser at eiendommen er for salg. Man treffer ikke dem som er midt i jakten om man ikke bruker flere kanaler, der valgene ofte endrer seg fra uke til uke.
- Har megleren sjekket værmeldingen før han foreslår tidspunkt for fotografering? Ingen god megler vil akseptere annet enn bilder tatt i solskinn, der boligen fremstår på sitt beste.
Hvis megleren slurver på slike ting, har du langt verre ting i vente. Styr unna!
Hva sitter du igjen med netto?
Velg den beste megleren, ikke den billigste. Det er sjeldent det er den samme. Et kjennetegn på dårlige meglere er at lover mye og koster lite. Som på andre områder i livet henger kvalitet og pris sammen
Det finnes etter hvert mange ulike «selg-bolig-selv»-løsninger på markedet. Hvis du tror at du selv kan oppnå en bedre pris enn en fagmann som har solgt flere hundre, kanskje tusenvis av boliger, kan du selvsagt prøve.
Det gjorde eierne av Sersjant Døhlies veg 10 på Råholt i Eidsvoll da de skulle selge. Eieren hadde gjort en veldig god jobb med å style boligen selv, og hadde brukt profesjonell fotograf til å ta fine bilder som viste boligen fra på sitt beste. Etter nesten fire uker på markedet måtte eierne likevel innse at salgsforsøket ikke hadde ført frem, og de slettet annonsen fra Finn.
Da tok de kontakt med megler Lise Blomberg hos Proa på Jessheim, som fikk oppdraget med å selge huset.
Det kom fem interesserte på visningen, og to av dem la inn bud. To dager etter visning var eiendommen solgt. Til slutt endte prisen 570.000 kroner over det som var prisantydningen første gang eiendommen ble lagt ut for salg.
– Selv om kostnadene til megler ble større, satt de helt sikkert igjen med mer enn de ville gjort med den opprinnelige løsningen. Jeg pleier å si at du ikke velger den billigste advokaten hvis du vil vinne i retten, eller den billigste tannlegen hvis du skal gjøre omfattende tannarbeider. Å selge bolig handler om store summer, så også her er det viktig å velge de beste, sier Blomberg.
