Byggemåte
Enebolig:
Dette er en enebolig som går over tre etasjer, med underetasje, hovedetasje og loft. Det er en integrert
enkel garasje. Boligen er stedvis pusset opp langs med og endret noe. Vaskerommet og badet i
underetasjen er pusset opp i 2006 og badet i hovedetasjen er pusset opp rundt 2009-2010. Kjøkkenet er
skiftet i 2006.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Takkonstruksjon/loft: Det er observert fuktskjolder, men det var ikke fukt i disse under befaring.
Fuktskjolder kan komme fra byggeperioden, perioder med ekstremvær eller fra en eldre og utbedret
lekkasje. Eier opplyser om at disse skjoldene har vært der så lenge han har eid boligen. Eier har installert
lufteventiler etter at han kjøpte boligen. Det ble målt 12,3 vektprosent fuktighet i trevirke. Det er observert et
hull som er saget ut av den ene taksperren.
- Pipe og ildsted: Sotluken er plassert bak ildstedet og er ikke tilgjengelig uten å flytte ildstedet i entréen.
Ildsted er plassert for nærme brannmur. Det foreligger rapport fra Stranda kommune etter tilsyn som
kommenterer avvikene over. Eier opplyser om at det ikke foreligger fyringsforbud, men at det må gjøres
tiltak. Det er opplyst om at det må monteres stålrør innvendig i pipen.
- Kjøkken (hovedetasje), overflater og innredning: Det er registrert lekkasje fra oppvaskkum eller
blandebatteri.
- Branntekniske forhold: Boligen har et eldre brannslukningsapparat. Det er ikke montert røykvarslere i
boligen.
- Forstøtningsmurer: Det bør etableres rekkverk på støttemur og bort til øvre delen av trappen slik at det
maksimalt er 50 cm fra trinn og ned til bakkenivå.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Halvparten av forventet brukstid på asfaltshingel er 15 år. Halvparten av forventet brukstid på
undertak er 30 år.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen
musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Vinduer: Det er observert flassing i maling på beslag utvendig. Ut i fra observasjoner er det laminert
beslag under og malingsflassingen har kun visuell betydning.
- Dører: Det er manglende beslag nede på ytterdøren og pussen som ligger inn til døren er stedvis løsnet.
Det er noe værslitt maling på dørene.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er målt til 87 cm på veranda utenfor
hovedetasjen og 90 cm utenfor veranda på loftet. Dagens krav er 100 cm.
- Utvendige trapper: Betongtrapp har mindre sprekker/skader.
- Innvendige dører: Det er observert dørblad som subber mot karmen under åpning/lukking. Dette er
observert fra entréen inn til verkstedet. Døren er veldig tung mot karm.
- Vaskerom, overflater vegger og himling: Vinduer og dører, som er plassert i våtsone, med tilhørende
foringer og listverk bør overflatebehandles med alkylbasert maling eller alkydbasert lakk for våtrom. Dette
gjelder også flatene som er skjul (baksiden og skjøter på listverk og foringer).
- Vaskerom, ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks.
spalte/ventil ved dør.
- Bad (hovedetasje), overflater vegger og himling: Vinduer og dører, som er plassert i våtsone, med
tilhørende foringer og listverk bør overflatebehandles med alkydbasert maling eller alkydbasert lakk for
våtrom. Dette gjelder også flatene som er skjult (baksiden og skjøter på listverk og foringer).
- Bad (hovedetasje), overflater gulv: Det er observert hulrom under flis jevnt over hele gulvet. Det er
observert slitte flisfuger. Dette er utenfor dusjsonen.
- Bad (hovedetasje), sluk/membran/tettesjikt: Sluktypen gjør det vanskelig å oppdage membran og om
denne er klemt. Det er heller ikke observert membran andre steder. Selv om dette ikke er observert, betyr
det ikke at det ikke er benyttet membran på badet. Ut i fra observasjoner er sluken eldre enn da badet ble
pusset opp.
- Bad (hovedetasje), ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler
tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Bad (underetasje), overflater vegger og himling: Platene som er benyttet på vegger er uegnede for
våtrom.
- Bad (underetasje), overflater gulv: Det er enkelte fliser med sprekker. Det er observert en flis med
hulrom under. Det er observert slitte fli- og silikonfuger.
- Bad (underetasje), sluk/membran/tettesjikt: Sluktypen gjør det vanskelig å oppdage membran og om
denne er klemt. Det er heller ikke observert membran andre steder. Selv om dette ikke er observert, betyr
ikke dette at det ikke er benyttet membran på badet. Det er observert utettheter rundt rør under vasken,
hvor dette går gjennom veggen.
- Bad (underetasjen), ventilasjon: Det er opplyst at baderomsviften skrur seg på når det er fuktig ute.
- Kjøkken, avtrekk: Det er observert litt luftlekkasje fra ventilatorrør som ligger i øverste skap.
Tilstandsgrad - 2 Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Innvendige overflater: Det er observert belegg som buler. Det er enkelte steder noe knirk/knesting i
gulvet. Det er observert uferdige sluttføringer og i himlingen i hallen er det fjernet en installasjon og her er
det hull i himlingsplaten.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Innvendige trapper: Høyden i rekkverket er målt til 87 cm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm. Det
er målt 13 cm. åpning i mellom trappetrinnene. Dagens krav til høyde på åpning mellom trinnene er maks
10 cm. Høyden på returrekkverket er målt til 81 cm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm.
- Vaskerom, overflater gulv: Det er hulrom under flis, jevnt over hele gulvet. Det er observert knirk i flis.
Dette tyder på at det ikke er skikkelig limheft under flis.
- Vaskerom, sluk/membran/tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Terrengforhold: Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. Observasjonen om
rasfarlig/skredutsatt område er tatt ut i fra NVE sin karttjeneste.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på utvendige
vannledninger og avløpsledninger.
- Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
Øvrige bygningskomponenter har fått tilstandsgrad 1 eller 0.
Bod:
Det er en tilhørende bod på eiendommen som er antatt oppført i 2007/2008. Denne er oppført på pilarer
med trebjelkelag. Bygget har uisolerte vegger med stående kledning. Taket er et saltak som er tekket
med shingel. Bygget fremstår som slitt. Bygget er ikke tilstandsvurdert iht. kravene i en tilstandsrapport.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 04.09.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.