Byggemåte
Einebustad frå 1904. Ombygd i 1936, 1960 (henta frå eldre salsdokument). Renovert og tilbygd i 2003
(opplyst).
Gråsteinsmur fungerer som grunnmur på eldste del av konstruksjon. Forskalingsblokk mot fundament i
betong er nytta på tilbygd del frå
2003. Konstruksjonen elles er truleg oppført i ein kombinasjon av laft og lett bindingsvirke. Vindduk er
observert på kald side av vegg.
Liggende enkeltfalsa kledning på utvendig fasade. Vindauger med to-lags isolerglass er montert i veggliv.
Tradisjonelt bjelkelag fungerer
som etasjeskilje. Taket er av typen saltak tekka med skifer. Aluminiumsrenner fører regnvatn til terreng.
Det er ikkje framlagt beskrivinger av oppbygging av konstruksjonen. Beskrivinger av oppbygging er henta
frå befaringa. Det er ikkje
gjennomført destruktive inngrep i konstruksjonen for å kontrollere byggemetode. Byggemetode kan avvike
noko frå underteikna sin
beskriving.
Ut over generell byggemåte er følgende bemerket i tilstandsrapporten:
Følgende har fått TG3:
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
Punktet må sjåast i samanheng med pnkt. 4.1 og 5.1, og vert difor vurdert til TG 3. I tillegg har taket
begrensa observasjonsmoglegheiter, og videre undersøkelse vert difor anbefalt.
Snøfanger og stige til pipa mangler på takflata. Skifer har ein friksjonskoeffisient på ca 0,25. Dette gjev
krav til snøfangar der takvinkelen overstig 14 grader vinkel. Snøfanger skal sikra eigarar, underliggande
bygningsdeler og ein eventuell tredjeperson for skade. Anbefalar å få dette montert for å unngå materiell-
og personskadar. I tillegg er det anbefalt å nytta rekt og lekt i impregnert material under skifer. Skifer har ei
lang levetid, men er ikkje tett mot slagregn/regn og vind. Det gjer at undertak må vera 100% tett. Skøytar
og overgangar skal ikkje svekka tettheiten på undertaket. Grunnen til at rekter og lekter bør vera av
impregnert material er for at trevirket under skiferen skal ha tilnærma lik levetid som sjølve skiferen.
Lekkasje og ei forkorta levetid på produkta som er nytta er ein konsekvens av funna som er gjort.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn Kr. 300 000
Vaskerom Overflate vegger og himling
Rommet har ingen form for ventilasjon. Dårleg utførelse av platemontering. Store opningar i skøytar og
overgangar er registrert. Manglande listverk. Lekkasje frå blandebatteri. Utbetring vert anbefalt.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
Vaskerom Membran, tettesjiktet og sluk
Våtromsbelegg og våtromsplater fungerer som tettesjikt. Arbeidet som er gjort er slett utført. Fleire
opningar er registrert innanfor rommet sine våtsoner. Lekkasje til andre bygningsdeler er ein konsekvens
av avviket.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
Ventilasjon
Bygningsdelen vert vurdert til TG 3 på grunn av manglande ventilar og luftveksling mellom rom. For at luft
skal vandra fritt mellom rom skal det vera luftespalte under innvendige dørblad, eller ventilar i innerveggar.
Slik det er i dag fungerer ikkje luftvekslinga tilfredstillande dersom innerdører er lukka. Dårleg inneklima,
og økt energibruk for mekaniske avtrekk er ein konsekvens av manglande ventilar, og luftveksling mellom
rom.
Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og 100.000.-
Følgende har fått TG2:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
Sprekk i grunnmur frå byggeår. Dette kjem truleg av bevegelse i grunn/jordtrykk frå inntillfylte massar.
Anbefalar å legga betong mot gråsteinsmur til fordel for økt støtte mot grunn og ein tettare kostruksjon
med tanke på mus/skadedyr. Grunnmursplast er ikkje montert.
Terrengforhold
Manglande fallforhold rundt deler av konstruksjonen. Økt fuktbelastning på grunnmur er ein konsekvens
av manglande fallforhold. Punktet må sjåast i samanheng med pnkt. 1.1 som omhandlar utvendig
fuktsikring og drenering.
Yttervegger
Fuktig og råtten ved er registrert i listverk nært terreng. Ny overflatebehandling av utvendige overflater vert
anbefalt. Fuktig ved bør erstattast med ny. Opningar inn til vindsperresjiktet i "innerhjørne" ved terrasse.
Opning for td. fugl i øvde del av samme hjørne. Lukking med list vert anbefalt. Svak lufting bak kledning.
Vinduer og ytterdører
Beslag manglar i overkant av utvendige karmar. Beslag under terrassedør har feil fallforhold. Ytterdør har
lysopning mellom dørblad og karm i lukka posisjon. Pakning er skada. Utbetring vert anbefalt.
Maling, smøring, vask og justering vert anbefalt. Dette inngår i normalt vedlikehald. På grunn av alder er
ikkje pakningar i vindauger og dører like tette og energieffektive som før.
Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
Fuktsjolder og svertsopp er observert på kaldtloft. Syner til pnkt. 5.1 for nærare utgreiing. Gjennomføring
for avløpslufting er ikkje kontrollerbar, då denne er innebygd. Avvik kan forekoma.
Loft (konstruksjonsoppbygging)
Fuktsjolder og missfarger er observert på kaldtloft. Tilfeldig utvalte fuktskjolder og takgjennomføringar er
kontrollerte for fukt. Utslag på 22 vektprosent i enkelte områder. Luftesjikt er observert på deler av
takkonstruksjon, men kledning tettar for ventileringa av isolerte skråhimlingar. Synlig spiker i taktro har
begrensa "klemfunksjon" mellom lekt og tettesjikt. Vatn som kjem på undertaket kan følga spikar inn i
konstruksjonen. Asfaltplate i gavlvegg er montert feil veg. Inntørka rennmerker på pipevegg.
Balkonger, verandaer og lignende
Punktvise funn av råte i terrasse. Platting framfor inngangsparti er ikkje forankra i husvegg. Utskifting av
råten og svekka material vert anbefalt saman med vedlikehold og ny overflatebehandling.
Vaskerom Overflate gulv
Fallforholdet er målt med streklaser på tilfeldig utvalte punkt. Ujamnheiter i overflata kan ikkje utelukkast.
Fallforholdet er ikkje tilfredstillande ift. krava som var gjeldande på oppføringstidspunktet.
Våtromsbelegget har manglande vedheft til underlaget i enkelte områder.
Bad Overflate vegger og himling
Opningar i fug. Silikonfug har missfargar og manglar vedheft til underlaget enkelte plassar. Ny
baderomsinnredning gjer at tidligare utskjeringar i karmlist ikkje passer ny innredning. Tilluft til rom
manglar. For
å oppnå tilfredstillande luftsirkulasjon i eit rom er ein avhengig av både inn- og utluft. Anbefalar å etablere
luftespalte i underkant av dørblad slik at det blir tillført luft til rommet når det mekaniske avtrekket går.
Bad Overflate gulv
Fallforholdet er ikkje tilfredstillande ift. krava som var gjeldande på oppføringstidspunktet. Opningar i fug.
Silikonfug har missfargar og manglar vedheft til underlaget enkelte plassar.
Bad Membran, tettesjiktet og sluk
Hullboring er utført frå tilstøytande rom (tropp). Holet vart bort i området ved dusj då dette er ein kritisk
stad.
Veggen bak veggplata er truleg i tømmer, og visuell kontroll/fuktmåling i vegg er difor ikkje mulig å
undersøka.
Trådløs fuktsøk inne på badet vil gi feil indikasjon, då det vil vera usikkert om eventuelle utslag kjem av
fuktigheit som ligg på feil eller rett side av membran. Vanntilførsel til badekar er ført gjennom golv i
våtsone. Desse punkterer muligens membranen. Fot under badekar har gjort skadar på sluk. Sjå bilde.
Membranen i begge slukar er snitta opp for å lettare få den tilpassa slukets klemring. Dette er ikkje ei
tilfredstillande løysing. Alder på tettesjiktet er 21 år, og har ei usikker gjennverande restlevetid jfr. Sintef
Byggforsk. Det vert gjort merksamheit om at ein økt bruk av rommet kan framprovosera eventuelle
lekkasjar som ikkje var synlege på befaringsdagen.
Kjøkken Kjøkken
Lekkasje i avløp under vask. Deffekt propp i utslagsvask. Fug manglar i endar av benkeplata. Det kan sjå
ut til at avløp under kjøkkenskrog har manglande fall. Inntørka fuktskjolder i golv under kjøkkenskrog.
Justering av kjøkkenfrontar vert anbefalt.
Kjeller Veggenes og himlingens overflater
Faktisk bruk av rom under terreng: Jordkjeller.
Formålet med jordkjeller er frå gammalt av å holde matvarer kalde på sommerstid og frostfritt på
vinterstid.
Naturleg fuktigheit frå grunnen var bra for at matvarer ikkje skulle tørka ut.
Underteikna vurderer kjellaren etter sitt faktiske forhold på oppføringstidspunktet. Fuktigheit er å finna i
jordkjellaren av naturlege årsaker. Å vurdera Jordkjellaren etter dagens krav til drenering og tettheit vil vera
feil. Sprekk i grunnmur. Kalkutslag. Missfargar. Høg luftfuktigheit. Opent opp til isoasjon og bjelkelag i del
av
himling. Edderkopper.
Kjeller Fuktmåling og ventilasjon
Fuktutslag er registrert i himling. Dette er som nemt tidligere å venta i forhold til faktisk bruk av rommet.
Det vert
uansett anbefalt å tette opningar opp i konstruksjon for å unngå at luftfuktigheita i kjellaren skader
trevirket.
WC og innvendige vann- og avløpsrør
Fordelerstamme i kjeller er ikkje lekkasjesikra. Anlegget ligg utsett til mtp. frost. Eldre del av anlegget har
ei usikker gjennverande restlevetid jfr. Sintef Byggforsk. Utgifter kan forekoma. Installering av automatisk
lekkasjestopper under fordelerstamma, kjøkkenskrog, VVB og under servant på toalettrom vert anbefalt
for å minimere skadeomfanget ved eventuelle lekkasjar i bustaden. Opent røyrsystem under servant på
toalettrom. Lukking av dette vert anbefalt.
Varmtvannsbereder
Teknisk levetid på VVB er 15-30 år. Anbefalt brukstid er 20 år. Dårleg vannkvalitet kan vera ein konsekvens
av vidare bruk saman med ei usikker gjennverande rest-levetid. Berederen er ikkje lekkasjesikra.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 03.10.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Soverom
