Standard
En unik enebolig, som treffer kriteriene til de fleste. En bolig som gjør hverdagen med plasseringen enklere og et lekkert hus som virkelig har alt en trenger.
Når en kommer inn i boligen, har en gode muligheter til å henge fra seg yttertøy, det er også bod under trappen, hvor sko og diverse kan få sin egen plass.
I første etasje har eneboligen 3 romslige og lyse soverom. Alle av en fin størrelse med gode muligheter til garderobe og møblering.
Fra hovedsoverommet er det tilkomst til et praktisk vaskerom. Her er det benk, hvor du kan brette klær og virkelig lage et system. God plass til både vaskemaskin og tørketrommel. Det er også vask som er perfekt til rengjøringsdager. Her er opplegget for sentralstøvsugeren.
Fra vaskerommet har en tilkomst til en stue, dette rommet er ikke godkjent til varig opphold, men her har du virkelig muligheten om ønskelig. Her er det egen inngang.
Pent baderom i første etasje som har fliser på gulv med varmekabler og malte plater på vegg. Ellers er baderommet innredet med vegghengt toalett, baderomsservant, skap på vegg og dusjkabinett.
Videre opp kommer en til hjertet av boligen. Lys og trivelig stue med god plass til både spisegruppe og sittegruppe. Her kan en bruke kreativiteten, for her er det mange muligheter til hvordan du kan møblere. Behagelig stuekrok, hvor du kan slappe av etter en hektisk uke og ta en vellfortjent helg. Når en kommer opp til hovedetasjen har en store vinduer som gir mye lysinnslipp til eiendommen, som gir en trivelig atmosfære. Her kan du samle familien og gode venner til et bedre måltid.
Videre inn kommer en til et lekkert kjøkken. Her er det innredning med glatte fronter og benkeplate av laminat. Det er innredet med kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikrobølgeovn og komfyr. Flott løsning med spisebord tilknyttet kjøkkenøyen, hvor en kan nye frokosten som en familie. Fra stuen ved kjøkkenet er det utgang til hagen, hvor det er en veldig kjekk og skjermet uteplass. Terrassedørene mot vest kan du åpne helt opp på sommeren og virkelig sleppe inn sommerlyset. Ute er det en fin hage, hvor ungene kan leke trygt og fritt, mens du står på kjøkkenet og lager middag. Ute er det også satt opp en hagestue, hvor en kan nyte frisk luft selv om det regner. Ute er det også bod, som er perfekt til vedoppbevaring.
På kjøkkenet er det tilkomst til en hems, men en fantastisk flott utsikt. Her kan du nyte morgenkaffen om ønskelig, eller en god bok en søndagskveld.
Fra kjøkkenet er det tilkomst til grovkjøkken med egen inngang fra utsiden. Grovkjøkkenet er innredet med glatte fronter og benkeplate av laminat. Her er det montert oppvaskmaskin. Her er det kun montert kaldtvann, men satt inn en liten varmtvannstank i skapet for varmtvann. Fra grovkjøkkenet har en tilkomst til et baderom. Gulvet er flislagt med varmekabler og veggene har våtromstapet/belegg. Fint innredet med vegghengt toalett, dusjkabinett og baderomsservant.
Opp til øverste etasje er det 2 soverom med en fin størrelse. Det er også et toalettrom som er innredet med baderomsservant og toalett. På øverste etasje er det sideskap, hvor det er god plass til lagring. Spesielt i gangen, er det et kjekt rom, hvor du kan pakke ved juletre, kofferter og mer.
Boligen har en ekstremt kjekk garasje som er isolert med varmepumpe. Er du glad i bil og diverse, er virkelig dette midt i blinken for deg. På garasjeloftet er det en isolert loftstue, som er perfekt om en har barn i hus, om de ønsker å trekke seg vekk med venner en lørdagskveld, eller kanskje dere har hjemmekontor og trenger en plass med fred og ro?
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. TG-IU i tilstandsrapporten. Boligen har fått følgende TG3: Boligen har fått følgende TG2: For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. På hoveddelen er tekkingen fra 2009, på tilbygget er den fra 2015. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Det bør gjennomføres rens og fjerning av mose fra taktekkingen, samt vurderes lokal utbedring av slitasje. Dette bør gjøres for å forhindre ytterligere forringelse av takets tilstand og redusere risikoen for fuktskader og forkortet levetid på taktekkingen.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår på hoveddel. På tilbygg er kledning fra 2015. Fasade har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
Tiltak
- Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.
- Avstanden mellom kledning og terreng bør økes til anbefalt nivå på 15–20 cm for å redusere risikoen for råteskader og forlenge levetiden på kledningen.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Boligen har en altan mot vest. Den er i trekonstruksjon. Tettesjikt er i Sarnafil. Oppå Sarnafil er det lagt tilfarere med kompositt terrassebord. Rekkverk er i tre og glass. Rekkverk er målt til 85 cm høyt. Altan har et areal på ca. 21 kvm. I hage, ved hagestue, er det en terrasse. Den er i trekonstruksjon. Den har et areal på ca 22 kvm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er store glipper i skjøter på terrassebord.
Tiltak
- Tiltak:
- Glippene i skjøtene på terrassebordene bør utbedres. Dette vil bidra til å opprettholde terrassens funksjon og levetid.
Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, laminat og fliser. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater og himlingsplater. Det må forventes at det er skrue-/spiker-hull etter møbler/bilder og lignende på vegger. Generell slitasje på overflate må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler noen lister i enkelte rom og det er noe slitasje på gulv i noen rom.
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør monteres manglende lister og eventuelt utbedres slitasje på gulv for å oppnå et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt resultat. Manglende lister og slitasje kan medføre redusert inntrykk av vedlikehold og kan over tid føre til ytterligere skader på overflater.
Andre innvendige forhold - Hems.,TG2
Boligen har en hems. Tilkomst til hems er via en vindeltrapp. Hems har et målbart areal på på 5 kvm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mellom gulv på hems og vindu er åpningen over 10 cm.
Tiltak
- Tiltak:
- Åpning bør gjørees mindre enn 10 cm.
Våtrom
1. etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
- Det er avvik:
- Det er ikke fuget mellom sokkelfliser.
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør fuges mellom sokkelflisene for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Manglende fuging kan føre til fuktskader, sopp- og råtedannelse, samt redusert levetid på materialene.
1. etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Gulvet er flatt. Målinger er foretatt fra gulv ved dør til gulv foran dusjkabinett. Dusjkabinett lar seg ikke flytte.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
1. etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- I byggeår var det krav om at installasjoner skulle være utskiftbare og at lekkasje skulle kunne oppdages, men reglene var vage og ble ofte ikke fulgt godt nok i praksis.
Tiltak
- Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å vurdere om lekkasjesikringen er tilstrekkelig ivaretatt. Konsekvensen av manglende løsning for å synliggjøre lekkasje er at eventuelle vannskader kan forbli uoppdaget over tid, noe som kan føre til omfattende skader på bygningskonstruksjonen.
Kjeller > Bad
Overflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall er målt til -3 mm fra gulv foran dør til topp slukrist. Det er ikke synlig membran opp på terskel.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Tiltak
- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
- Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og høydeforskjell ved dørterskel for å sikre at vann ledes til sluk og ikke ut i tilstøtende rom. Manglende fall og utilstrekkelig høydeforskjell øker risikoen for vannskader på omkringliggende konstruksjoner ved lekkasje eller vannsøl. Det anbefales også å kontrollere at membran er korrekt ført opp på terskel for å hindre fuktskader.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjeller > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det kan ikke konstateres mansjett under klemring i sluk. Det er membran som er smurt ned på sluk.
Tiltak
- Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
- Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid.
- Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader.
- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Kjeller > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- I byggeår var det krav om at installasjoner skulle være utskiftbare og at lekkasje skulle kunne oppdages, men reglene var vage og ble ofte ikke fulgt godt nok i praksis.
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.
- Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å vurdere om lekkasjesikringen er tilstrekkelig ivaretatt. Konsekvensen av manglende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne er at eventuelle lekkasjer kan forbli uoppdaget over tid, noe som kan føre til skjulte fuktskader og økte utbedringskostnader.
Kjeller > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har malte plater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler noen lister i tak. Plateskjøter er ikke sparklet på alle vegger.
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør monteres manglende lister i taket og plateskjøtene bør sparkles for å oppnå et tilfredsstillende estetisk resultat og hindre oppsamling av støv og smuss i åpne skjøter. Manglende utbedring kan føre til redusert levetid på overflatene og økt risiko for skader på grunn av fukt eller bevegelse i konstruksjonen.
Kjeller > Vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall er målt til 4 mm fra gulv foran terskel til topp slukrist. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 14 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
- Det bør etableres tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp slukrist og topp membran ved dørterskel for å sikre korrekt avrenning til sluk og redusere risikoen for vannskader i tilstøtende konstruksjoner. Manglende høydeforskjell kan medføre at vann ved lekkasje eller vannsøl ikke ledes til sluk, noe som øker faren for fuktskader på omkringliggende arealer.
Kjeller > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det er ikke tettet rundt rørgjennomføringer i vegg.
Tiltak
- Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det bør utføres utbedring rundt rørgjennomføringene for å sikre tett utførelse og hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Konsekvensen av manglende tetting er økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og redusert levetid på våtrommet.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Vannrør er ikke montert i vanntett skap. Kravet til dette kom i 2010.
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør vurderes å etablere vannrør i vanntett skap for å redusere risikoen for vannskader ved lekkasje. Manglende vanntett skap medfører økt fare for fuktskader på omkringliggende konstruksjoner dersom det skulle oppstå lekkasje fra rørene.
Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Lufting av avløpet er over tak. Avløpsrør er ikke nærmere kontrollert og tilstandsvurdert utover det som er synlig i rommene.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Tiltak
- Det er opplyst av eier om at det ikke er stakeluke på avløpsanlegget. Dette bør etableres.
- Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre enkel tilgang ved eventuelle blokkeringer eller vedlikeholdsbehov. Manglende stakemulighet kan føre til økt risiko for tette rør og vanskeliggjøre utbedring ved avløpsproblemer.
Varmesentral,TG2
Boligen har installert en varmepumpe. Innedelen på varmepumpen er plassert i stue. Varmepumpen er av merke Panasonic og er fra 2010.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Boligen har varmtvannstank på 200 liter. Den er plassert på vaskerom i kjeller. Den er fra 2009 og er av fabrikat Oso.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Krav i forskrift sier at det skal være direkte tilkobling til det elektriske nettet. Her var varmtvannsbereder koblet til via stikkontakt. Forskriftskravet har ikke tilbakevirkende kraft, men ved montering av ny varmtvannstank bør en følge kravet i forskriften.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
- Det anbefales å etablere direkte tilkobling av varmtvannstanken til det elektriske anlegget ved utskifting, i henhold til gjeldende forskrift. Konsekvensen av tilkobling via stikkontakt er økt risiko for varmgang og mulig brann i stikkontakten.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 2009.
Vurdering av avvik:
- Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
Terrengforhold,TG2
Mot sør og øst er det tilbakefylt med masser mot grunnmur, det er her noe avrenning fra terrenget mot grunnmuren. Øvrige sider har fall ut i fra grunnmuren. Generelt anbefales det at fallforholdene rundt grunnmuren skal være med fall vekk fra muren på 1 : 50, i tre meter bredde.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det bør foretas terrengjusteringer slik at terrenget får tilstrekkelig fall vekk fra grunnmuren, minimum 1:50 i tre meters bredde. Mangelfullt fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, noe som øker risikoen for fuktskader på grunnmur og fundamenter, samt dårligere innemiljø.
