Standard
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG0: 0
TG1: 8
TG2: 13
TG3: 7
TGIU: 1
Takstmannen har vurdert følgende punkter til TG2:
- Vinduer og dører: Eldre vinduer: Vinduer vurderes i all hovedsak til å utfylle sin funksjon, men må flere
steder påregnes smøring og justering for optimal funksjon. Det er ikke registrert punkterte glass, men
gjøres oppmerksom på at dette er forbundet med aldring, og vil være påregnelig i tiden som kommer.
Isolerglass fra 1980 og 1979 har nådd forventet funksjonstid. Utvendig overflater har varierende slitasje
og må påregnes vedlikehold på lik linje med utvendige fasader. TG2 er satt på grunn av alder og slitasje.
- Loft (konstruksjonsoppbygging): Det er registrert fuktmerker på loft, men disse er av eldre dato. Det er
tørre partier med merker etter forhold som trolig stammer fra før taktekking ble etablert. Det ble ikke
registrert lekkasjer eller fuktige partier på befaringen. Takkonstruksjonen er oppført som en
trekonstruksjon med undertak av taktro (treplank). Utvendig taktekking er av profilerte metallplater over
asfaltpapp. 2.etg har delvis skrå lukket himling, og delvis kaldt loft. Loftet mangler i stor grad isolering og
er kun luftet via ventil i gavlvegg. Etter utvendig befaring registreres det tegn til nedbøy i takrenner, noe
som erfaringsmessig har sammenheng med at varmegjennomgang i takkonstruksjon fører til
snøsmelting og ising i overgang mellom tak og takrenner. Det gjøres generelt oppmerksom på at
eventuelle tiltak for å bedre lufting og isolering av takkonstruksjonen også må koordineres med etablering
av tilfredsstillende dampsperre mot underliggende rom i 2.etg for å hindre kondensproblemer. Dette
mangler i dag. TG 2 er satt på grunn av påviste avvik i oppbygging av konstruksjonen.
- Renner og avløp: Takrenner og nedløp er av metall, antatt skiftet samtidig som taktekking ble etablert
rundt 1980. Som nevnt under punkt "takkonstruksjon" er det bemerket sig/ heng i takrenner. Det
bemerkes svikt i overgang mellom taknedløp og avløp for overvann i front av boligen. Det anmerkes også
at nedløp fra takrenner kun er ført til grunn, noe som gir høyere belastning på
drenering og grunnmur. Det anbefales at det tilrettelegges for å lede overvann vekk fra boligens fasader
og redusere belastningen mot grunnmur og drenering. TG2 er satt på grunn av alder og påviste avvik. -
Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen har begrenset dimensjonering i forhold til dagens byggeskikk, men
det ble ikke registrert vesentlig svai eller forhold som tyder på svekkelser i taket. Det er dog registrert
begrenset lufting, lav isolering og manglende dampsperre som vil medføre høyere varmegjennomgang
og ising i takrenner på vinter. - Taktekking: Det ble ikke registrert tegn til aktive lekkasjer på loft. Det ble
ikke registrert synlige skader eller avvik utover normal aldringsslitasje ved utvendig befaring fra bakken.
Mht. alder vil tekkingen ha nådd forventet levetid. TG2 er satt på grunn av alder i henhold til
levetidsbetraktninger og høyere risiko for feil i tiden som kommer. - Trapp: Trappen er bratt og har en
begrenset ergonomisk utforming. Det er ikke etablert rekkverk/ håndløper på begge sider. - Avløpsrør: Eier
opplyser at avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett ble skiftet omkring 2000. Utvendige bunnledning
eller bunnledninger under kjellergulv er ikke kontrollert. Innvendige rør er av plast og støpejern. Alder er
varierende. Det er påvist komponenter av eldre rørmateriale i hovedstamme for avløp som trolig er fra
80-tallet eller eldre. Deler av anlegget vil dermed har nådd over halvparten av forventet levetid. Det ble ikke
registrert tegn til skader eller lekkasjer på befaringen.
- Vannledninger: Utvendig stikkledning opplyses å være skiftet omkring 2000. Det kommer hovedføring av
plastledning inn til baderom i kjeller. Innvendige rør er i all hovedsak av kobber-rør. Disse har varierende
alder. Det er flere steder registrert rørstrekk og kompponenter som er fra 80-tallet eller eldre. Disse vil ha
nådd over halvparten av forventet levetid og har høyere risiko for feil. Det ble registrert mye kondensering
ved vanninntak og stoppekran i inspeksjonsluke/ veggkonstruksjon på baderom i kjeller. Kombinasjon av
uisolerte vannrør og baderom er uheldig mht. fuktproduksjon og lave marginer for kondensering. Det at
dette er bygget inn i veggen medfører skader på omkringliggende treverk m.m. Løsningen må endres.
- Elektrisk: Kurs nr. 14 er ikke benevnt i kursfortegnelse. Manglende samsvar mellom kurser og
kursfortegnelse. Løse ledninger uten fagmessig avslutning. Uisolerte ledninger med mulig fare for
personskade ved berøring. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for alle arbeider som er utført etter 1999.
Mht. påviste avvik kan det ikke utelukkes at det finnes flere feil på anlegget. Dette er kun en forenklet
kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere
bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig
myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og
begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik
forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre
veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
- Varmtvannsbreder: Bereder er over 20 år og vil ha usikker resterende levetid. - Våtrom 2. etasje: et er flatt
gulv i rommet (TG2) og anbefales derfor at det etableres en tett kant mot dørterskel for å ivareta
vannsikkerhet mot tilstøtende rom. Stedvis punkter med bom i gulvflis (begrenset vedheft til underlag).
Sluk var ikke tilgjengelig for kontroll. Det opplyses at dette ligger under dusjkabinett, men dette var ikke
mulig å inspisere på befaringen. Avrenning fra kabinett og området under ble derfor ikke besiktiget. Det er
ikke tettet med mansjetter og brettekant rundt rørgjennomføringer i våtsoner. Ved eventuell lekkasje fra rør
vil det være større risiko for at vann kan trenge inn i veggen. Mht. alder vil membran ha nådd over
halvparten av forventet levetid, og dermed har høyere risiko for feil i tiden som kommer.
Det anbefales å etablere et mekanisk avtrekk som kan styres med bryter ved behov. Det mangler spalte
for tilluft ved dørterskel. Det anbefales at dette etableres for bedre sirkulasjon av luft.
Takstmannen har vurdert følgende punkter til TG3:
- Drenering: Det er påvist fuktgjennomgang til kjeller.
- Rom under terreng: Det er påvist fuktgjennomgang i kjeller og fuktskader i trematerialer som ligger i
kontakt med grunnmur.
- Balkong, terrasse, platting: Sinktekket balkong 2. etasje: Utett. Lekkasjer og fuktskader i konstruksjon.
- Yttervegger: Boligen er oppført som en trekonstruksjon i reisverk (stående plank). Utvendig kledning er
av trepanel. Ved visuell kontroll konstateres det jevnt over høy slitasje i fasader, hvorav deler av
kledningsbord har råteskader og må skiftes. Dette gjelder spesielt kledning med avslutninger over/mot
vinduer samt underkledning for balkong i 2.etg og deler av kledningen mot vest som ligger nært
bakkenivå. Det er liten lufting bak kledningen. Dette vil bidra til at det lettere kan utvikles skader der det
kommer fukt inn treverket.'
- Utstyr på tak: Glatt tak. Det er krav til snøfanger der hvor det kan ferdes folk under tak, men det mangler
snøfanger i dag.
- Etasjeskille og gulv på grunn: Det er utført målinger med laser. Utførte målinger viser avvik omkring 3.5
cm innenfor soverom på loft. Det er flere steder registrert retningsavvik/ hellingsavvik mellom 2 og 3 cm.
Eksakt årsak er ikke kjent, og kan ikke påvises uten at det foretas ytterligere undersøkelser. Dette vil kreve
tiltak som strekker seg utover rapportens mandat.
- Våtrom: Kjeller: Baderom i kjeller vil måtte rives som følge av påviste skader i kjeller. Det er påvist
fuktskader i vegg mot terreng.
Takstmannen har vurdert følgende punkter til TGIU:
- Grunnmur og fundament: Det er kun deler av grunnmuren som er tilgjengelig for visuell kontroll i kjeller.
Store deler av muren er kledd med plater, flis og panel. Det er kun foretatt en visuell kontroll fra kjellerbod
og utvendig over terreng. Basert på dette ble det ikke registrert synlige skader eller svekkelser. Kontrollen
er likevel såpass begrenset at det ikke er grunnlag for å vurdere tilstandsgrad.
Vær oppmerksom på:
- Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger. Det finnes et gammelt sett
tegninger for eiendommen, men er ikke registrert byggesak som hører til dette. Melding fra Trondheim
kommune: "Finner ingen byggesaksmappe for denne eindommen, kan
derfor ikke levere noen vedtak eller tegninger"
På grunn av ovennevnte mangelbrev er det ikke mulig å foreta kontroll ominnredet romer byggemeldt og
godkjent slik de benyttes og benevnes i dag.
Til orientering vil ikke kjelleretasjen tilfredsstille krav til oppholdsrom, hva angår takhøyder, dagslys eller
rømningsvei. Vindu i kjellerstue tilfredsstiller ikke dagens krav til dimensjonering av fri åpning for
rømningsvindu. Rombenevnelser i rapporten er likevel gjort i henhold til dagens bruk, uten hensyn til dette
avviket. Kjelleretasjen har lav takhøyde. Stedvis under 2 meter.
