Byggemåte
Se vedlagt Tilstandsrapport avholdt 10.06.25, hvor nedenfornevnte opplysninger er hentet fra,
for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Underetasjen er fundamentert med betongplate på mark. Deler av grunnmuren, (som er inntilfylt med
masser) er oppført i Leca med murpuss på begge sider. Enkelte rom under terreng er innredde og
isolerte på innsiden av grunnmuren. Konstruksjonen ellers er oppført i lett bindingsverk, med en
kombinasjon av liggende og stående trekledning på utvendig fasade. Kledningen er fra byggeår.
Asfaltplater er montert på kald side av vegglivet, bak kledningen. Platene fungerer som vindsperresjikt og
avstiving av konstruksjonen. Vinduene i vegglivet er fra 2014 og har to-lags isolerglass, mens vinduene i
veggen mot nord er fra byggeåret. Hjemmelshaver opplyser at veggene er isolerte med 15 cm isolasjon,
og at det er 15 cm isolasjon i taket. Balkongen er oppført med tradisjonelt bjelkelag, som hviler på
betongdekket over garasjen. Bjelkelaget er ført ut over bygningskroppen og har trolig bærende punkt mot
terreng/søylepunkt. Taket er av typen saltak, tekt med granulerte takpanner av stål (Decra/Powertekk).
Takrenner i aluminium leier regnvann ned til dreneringsrør, som fører vann bort fra bygningskroppen.
Taket er oppbygd som en drager-/sperrekonstruksjon, der lasten blir ført ned til terrenget via
konstruksjonens langsider og mønedrageren, som er understøttet av skjulte søyler i bygget. Etasjeskiljet
hviler trolig på en bærevegg langs midten i underetasjen.
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet: Sprekker i murpussen
er observert. Minimum 50 % av den totale isolasjonstykkelsen bør være plassert på utsiden av
grunnmuren. I dette tilfellet er det kun mineralull på innsiden, mens utvendig isolasjon mangler. Det ble
ikke registrert fukt ved fuktmåling i trevirke i rom under terreng på befaringsdagen. Tilleggsopplysning: Sig
i støttemur utenfor vaskerom.
Terrengforhold: Det kan se ut til at fallforholdet fra grunnmuren er tilpasset så godt det lar seg gjøre ut fra
forholdene på tomten. Eiendommen er plassert i lett skrånende terreng med motfall mot grunnmur på
enkelte parti. Deler av grunnmuren vil derfor til tider være utsatt for både overflatevann og grunnvann.
Yttervegger: Fuktig ved og mulig påbegynnende råte er registrert i enkelte bord, særlig i trevirke som ligger
nært terreng. Avstanden til terreng er målt til 1,5 cm på enkelte områder, noe som er mindre enn det som
blir anbefalt. Ny overflatebehandling av utvendige flater blir anbefalt, og fuktig trevirke bør byttes for å
unngå videre nedbryting. Det er ikkje luftesjikt i bakkant av trekledningen, noe som fører til treg uttørking av
fuktig ved.
Vinduer og ytterdører: Beslag mangler i under- og overkant av utvendige karmer. Vannbord er benyttet
som alternativ, men dette blir ikke vurdert som en tilfredsstillende løsning, jf. Sintef Byggforsk. Det er
observert avskallet overflatebehandling og fuktskjolder/misfarger i dører og vinduer fra byggeår. Åpen
isopor i underkant av ytterdør til vaskerom.
Balkonger, verandaer og lignende: Rekkverket er målt til 86 cm høyde, noe som ikke tilfredsstiller dagens
krav på 1 meter. Det mangler beslag i overgangen mellom terrassebord og vegg. Det er registrert
punktvise
material-svekkelser i terrassen, og utskifting av råte og svekket materiale blir anbefalt. Særlig rekkverket
har avskallet overflatebehandling og bør skrapes og vedlikeholdes på nytt. Løsee skiferfliser og fuger ved
inngangsparti. Sprekk i flis og fug.
Vaskerom Overflate vegger og himling: Fug mangler rundt avløpsgjennomføringen i vegg. Baderomsplata
overlapper ikke gulvbelegget i hjørnet ved vanninntaket. Aluminiumssokkel mangler i nedre del av
baderomsplatene, noe som fører til en åpen, uforseglet plateende som kan bli negativt påvirket ved
kontakt med fukt.
Vaskerom Overflate gulv: Motfall på gulvet i våtrom er et avvik fra gjeldende krav i teknisk forskrift. To hakk
er registrert i gulvbelegget framfor vasken.
Vaskerom Membran, tettesjiktet og sluk: For å redusere risikoen for fuktskader blir det tilrådd å utbedre
avvikene nemnt i punkt 7.1.2: "To hakk er registrert i gulvbelegget framfor vasken." Det samme gjelder for
opninger i baderomsplater og manglende overlapping av gulvbelegg beskrevet i pnkt. 7.1.1.
Dusjrom Overflate vegger og himling: Det er registrert mindre opninger i hjørneprofil og plateskøyter
innenfor rommets våtsoner. Avviket skyldes manglende utflyt av silikon ved montering, noe som kan
påvirke tetting og fuktbestandighet. Åpningen i veggen for tilkomst til feieluka bør lukkes med egnet
sprutdeksel. I tillegg er det registrert avskallet maling i nedre del av karmlisten. Påbegynnende svelling er
registrert i nedre del av plateskøyt.
Dusjrom Overflate gulv: Det er registrert misfarging i gulvbelegget langs vegg i dusjsonen. Belegget
mangler vedheft til underlaget på enkelte parti, særlig i overgangen mellom gulv og vegg.
Dusjrom Membran, tettesjiktet og sluk: For å redusere risikoen for fuktskadar blir det tilrådd å utbedre
avvikene nevnt i punkt 7.2.1 og 7.2.2. På grunn av rommets størrelse er hele rommet definert som
våtsone, jf. teknisk forskrift. Det ble ikke registrert avvik ved fuktmåling på befaringsdagen. Det blir likevel
gjort oppmerksom på at dette kan ha sammenheng med minimal bruk, og at eventuelle lekkasjer kan
oppstå ved hyppigere bruk av våtrommet.
Kjøkken: Fuktskjolder er registrert både i kjøkkenskroget under vask og på gulvet under vask og
oppvaskmaskin. Det ble ikke registrert utslag ved fuktmåling på befaringsdagen, men observasjonene gir
grunn til videre overvåkning av vanninstallasjonene. Regelmessig kontroll av rør og tilkoblinger blir tilrådd
for å avdekke eventuell latent fukt eller lekkasjer som kan oppstå over tid.
Underetasje, Veggenes og himlingens overflater: Det er ikke registrert avvik som overgår normale bruks-
og slitasjeskader i innredet del av underetasjen. Saltutslag og misfarging er observert på grunnmur i bod.
Viser til pnkt. 9.1.3 for nærmere beskrivelse.
Underetasje, Fuktmåling og ventilasjon: Det er utført hulltakingsprøve i nedre del av veggen i gangen.
Fuktutslag på 16 vektprosent er registrert, noe som blir vurdert som normalt. Det er observert misfarging
på innsiden av grunnmuren i bod, noe som tyder på fuktinntrenging. Samtidig er det ikke registrert
kjellerlukt, noe som indikerer et godt inneklima. På grunn av alderen på grunnmurens tettesjikt og
manglende
isolasjon på den utvendige grunnmuren, blir konstruksjonen kategorisert som en risikokonstruksjon.
Dette kan medføre redusert fuktbeskyttelse over tid og bør følges opp med videre vurderinger av
tilstanden.
WC og innvendige vann- og avløpsrør: Anlegget er av eldre dato og har en avgrenset gjenværande
restlevetid. Vask på toalettrom og bad i hovedetasjen har svak avrenning i forhold til tappepunktets
kapasitet, noe som kan føre til oppsamling av vann og redusert funksjonalitet over tid. På grunn av
manglende fallforhold og oppbrett på membran ved dør på bad i hovudetasjen er ikke det vegghengte
toalettet forskriftsmessig lekkasjesikret. Den innebygde sisternen mangler inspeksjonsmulighet.
Avløpsluftingen er ikke ført ut til det fri via tak, men til kaldtloftet. Det er usikkert om lekkasjen kommer fra
badets tettesjikt eller sluk, og nærmere undersøking blir derfor anbefalt for å identifisere årsaken og sikre
korrekt utbedring.
Ventilasjon: Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 på grunn av manglende ventiler og utilstrekkelig
luftveksling mellom rom. For at luft skal vandre fritt, bør det etableres luftespalter under innvendige
dørblad eller ventiler i innervegger. Det blir vist til punkt 7 for nærmere informasjon om ventilasjon på
våtrom.
Bad hovedetasje, overflate gulv: Fallforhold i dusj er endret i etterkant av befaring. Det nye lokalfallet er
ikke kontrollert av takstmann.
Tilsendte bilder er benyttet som grunnlag. Avvik kan forekomme. Godt lokalfall i deler av dusj med
mosaikkfliser (mindre fliser enn på gulvet ellers). Flate parti på storformat-fliser i dusj. Flate parti og
motfall ellers på gulv. Fra sluk til toppflis ved terskel er det målt 6 millimeter høydeforskjell. Etter befaring
er sluk senket ved dusj, og det blir antatt at ny høyde fra sluk til toppflis ved terskel er rundt 15
millimeter. Fallforholdet tilfredsstiller ikke de gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Minstekravet til fall i
dusjsonen er
1:100, mens dagens fall fører til vannansamling, som kan bidra til opphoping av smuss og bakteriar,
samt økt risiko for fukt- og vannskader. I tillegg er det registrert motfall på deler av gulvet utrnfor dusjsonrn,
nor som kan hindre effektiv avrenning og føre til uønsket opphopning av vann. Videre er det benyttet
silikonert oppkant/list til dusjen, noe som hindrer at eventuelle lekkasjer utanfor dusjsonen (t.d. ved
vegghengt toalett) får renne fritt til sluk, slik forskriften krever. Høyden fra sluk til toppmembran ved terskel
er under minstekravet på 25 millimeter, og membranoppkant ved dør mangler. Dette svekker våtrommets
evne til å hindre vanninntrenging i omkringliggende areal, noe som kan føre til latent fukt i konstruksjonen.
Tilfeldig utvalgte fliser og fuger er kontrollert for bom, hulrom og sprekker. Det er registrert bom og hulrom
under enkelte fliser, noe som kan påvirke stabiliteten og festeegenskapene over tid. Takstmann tilrår at
en benytter våtrommet med forsiktighet for å redusere risikoen for vannansamling og fuktskader.
Garasje:
Bygningen er fundamentert på betongplate på mark. Veggene, som er inntilfylte med masser, er oppført i
Leca, mens øvrige vegger er konstruerte med lett bindingsverk. Den utvendige fasaden har liggende
kledning. Taket er av typen saltak og er tekket med torv. Takrenne er montert på en side. Bygningen er
oppført i 1980, og det må påregnes naturlig slitasje på konstruksjonen. Riss og sprekker i betongplaten
og grunnmur. Påbegynnende svelling i ytterdør. Takrenner mangler på ene siden.
