Byggemåte
Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens
krav. En rekke av byggets egenskaper må forventes å være dårligere iht. dagens byggeforskrifter og krav.
Dette gjelder bla. tetthet, varmeisolering og ventilasjon. Det må forventes fremtidig vedlikehold på eldre
bygningsdeler hvor levetiden begynner å gå ut.
UTVENDIG:
Grunnmur og fundamenter:
Vegger mot grunn i naturstein. TG2.
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/kult.
Vurdering av avvik:
Eldre mur med utettheter/riss.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes vedlikehold.
Drenering:
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Alder er ukjent, men må antas å være
fra byggeår. TG3.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Konsekvens/tiltak:
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Ved innredning av kjeller må det påregnes tiltak. Ved videre bruk tilsvarende dagens bruk må det sikres
tilstrekkelig ventilering av kjeller.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Utvendige vann- og avløpsledninger av eldre alder. TG2.
For eldre røranlegg øker sannsynligheten for funksjonssvikt, trykkfall og/eller lekkasjer. Levetid og anbefalt
brukstid varierer med materialvalg, bruk etc.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og
avløpsledninger, f.eks. ved hjelp av kamerainspeksjon etc.
Tak:
Taktekking med sutaksbord, papp, lekter og takstein av tegl. Ukjent alder. TG2.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Det ble registrert noen løse takstein ved enkel visuell inspeksjon hvor dette var mulig (enkelte takstein er
ikke festet tilstrekkelig).
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Det bør gjøres en taksjekk. Løse takstein bør festes.
Takkonstruksjon/Loft:
Valmtak. Takkonstruksjon med tresperrer. Innvendig kledd med panel. TG IU.
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget og derfor ikke mulig å kontrollere. Tilstand på takkonstruksjon er
derfor ukjent.
Nedløp og beslag:
Takrenner og nedløp i plast.Taktekking/nedløp fra antatt rundt 1990-tallet. TG2.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon:
Yttervegger av laftet tømmer fra byggeår med utvendig liggende dobbelfals kledning. TG2.
Varierende standard på kledning. Synlig fasade mot gate fremstår som jevnlig vedlikehold. "Skjult" del
mot bakgård har dårligere standard.
Kledning mot øst ble skiftet i 2022. Det ble også skiftet isolasjon i den forbindelse.
Vurdering av avvik:
Stedvis mye slitasje på kledning mot bakgård.
Usikker avslutning mot grunn mtp. eventuelle skadedyr.
Konsekvens/tiltak
Det må påregnes vedlikehold og/eller utskifting av kledning.
Det bør gjøres nærmere undersøkelser av nedre del av kledning mtp. skadedyr (krever fjerning av noe
kledning i nedre deler mot grunnmur).
Vinduer:
Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Alder: 1982. TG2.
Nyere vindu på loft (mot takterrasse).
Vurdering av avvik:
Vinduskarmer har stedvis mye slitasje og trenger vedlikehold for at treverket ikke skal få fuktskade.
Pakninger rundt vinduene er harde som følge av alder og slitasje, og derfor ikke lenger like tette mot
fuktinntrenging.
Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer.
Det må påregnes redusert isolasjonsevne for eldre vinduer.
Konsekvens/tiltak
Det må påregnes vedlikehold eller evt. utskifting av vinduer. Pga. alder og slitasje vil det fremover kunne
oppstå fuktskader og punkterte glass.
Takvinduer:
Veluxvinduer fra antatt 80-tallet. TG3.
Vurdering av avvik:
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
To stk. punkterte velux-vinduer.
Konsekvens/tiltak:
Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve
glassene.
Dører:
Malte, profilerte tredører. TG2.
Vurdering av avvik:
Eldre dører med skjevheter/slitasje.
Harde/løse pakninger.
Konsekvens/tiltak
Det må påregnes vedlikehold eller evt. utskifting av dører.
Balkongdør:
Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglassfelt i trekarmer. TG3.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.
Generell slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Skadede dører må erstattes med nye.
Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Takterrasse på ca. 3,8 m².
Terrassebord av imp. materialer og rekkverk med liggende bordkledning. TG2.
Terrasse er oppført rundt 1998.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Konsekvens/tiltak:
Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
INNVENDIG:
Overflater TG1.
Overflater ble visuelt kontrollert, uten å registrere synlige skader eller andre avvik utover normal
bruksslitasje. En må likevel være oppmerksom på at overflatene er av eldre alder, hvor oppgradering vil
være påregnelig. Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke
hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. Merk at det ikke ble flyttet på tunge
møbler/skap/tepper etc.
Loft: Panel på vegger og i himling. Stue har belegg på gulv og soverom har teppe på gulv.
2.etg stue: Heltregulv, malte plater på vegger og i himling. Spisestue: Heltregulv, malte
plater/tømmervegger og panel i himling. Kjøkken: Fliser på gulv, malte plater på vegger og i himling.
1.etg gang: Fliser på gulv, malte plater/tømmervegger og malt panel i himling. Soverommene: Malt
heltregulv, malte plater på vegger og malte takplater i himling. Bad : Malt betonggulv, baderomsplater på
vegger og malte plater i himling.
Kjeller: Betonggulv, murvegger og panel i himling.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. TG3.
Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater.
Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter.
Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på dette undersøkelsesnivået (iht.
NS3600), evt. skjulte avvik er derfor ikke mulig å avdekke. En må være oppmerksom på at dette kan
fremkomme ved riving (f.eks. sopp o.l.).
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Varierende høydeforskjeller. Mellom ca. 0-25 mm i alle etasjer ved stikkprøver. TG2.
Over 30 mm nivåforskjeller i kjeller. TG3.
Symptomer på mit/borebiller.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Det må gjøres mer destruktive inngrep for å kunne si noe om tilstand på bjelkelag. Det må påregnes at
etasjeskillere ikke ivaretar dagens krav.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted:
Pipe: Teglsteinspipe. TG3.
Boligen har ingen ildsteder.
Vurdering av avvik:
Pipevanger er ikke synlige.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak:
Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
Konf. feier vedr. behov for evt. tiltak.
Rom Under Terreng:
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng.
Merk: Det må alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra terreng (pga. eldre grunnmur i
kombinasjon med drenering fra byggeår).
Kjellergulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens
krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det vil alltid være noe større risiko for f.eks. fukt fra grunn for
denne type konstruksjoner pga. alder/byggeskikk.
Vurdering av avvik:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
Konsekvens/tiltak:
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt
foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Det må påregnes tiltak ved oppgradering eller evt. innredning av kjelleretasjen.
Innvendige trapper:
Malte tretrapper med lukkede trinn og profilert rekkverk. TG2.
Vurdering av avvik:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Konsekvens/tiltak:
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Innvendige dører:
Malte, profilerte tredører. TG2.
Vurdering av avvik:
Eldre dører med skjevheter/slitasje.
Konsekvens/tiltak:
Det må påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører. En må være oppmerksom på at
justeringer kan være vanskelig på eldre dører, hvor utskifting ikke kan utelukkes.
Våtrom:
Generell: TG3.
Overflater: Malt betonggulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling,
Inneholder: Vegghengt servant, speil/skap, gulvstående toalett og dusj i dusjnisje. Støpejernssluk.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Forventet brukstid for badet er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
TG IU.
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer (plankevegger mot dusjsone). Det ble foretatt søk med fuktindikator, samt
visuell inspeksjon uten å avdekke symptomer på fukt. Merk at overflatesøk vil gi et mer usikker resultat da
denne type måling ikke fanger opp hvilken side av membranen det er evt. fukt.
Kjøkken:
Overflater og innredning TG2.
Kjøkkeninnredning med malte fronter/panel, benkeplate i heltre og nedfelt stålvvask m/oppvaskkum og
avrenningsbrett. Ett-greps kjøkkenbatteri. Fliser over benkeplate og belysning under overskap. Komfyr
med keramisk platetopp og integrert ventilator. Oppvaskmaskin plassert i benk.
Vurdering av avvik:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et
kjøkken.
Konsekvens/tiltak:
Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
Avtrekk:
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra
kokesonen.
Eldre ventilator med ukjent restlevetid.
Konsekvens/tiltak:
Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Det vil være naturlig å skifte ut ventilator ved oppgradering av kjøkkenet.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger:
Hovedforsyningsrør av kobber. TG2.
Stoppekran i luke i kjeller. Merk at denne ikke ble funksjonstestet pga. alder og risiko for lekkasje.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Det er irr på rør.
Konsekvens/tiltak:
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør:
Avløpsrør av støpejern TG2.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
Ventilasjon:
Naturlig ventilasjon i boligen TG2.
Vurdering av avvik:
Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Konsekvens/tiltak:
Bedre ventilering må etableres.
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder på 110 liter, plassert på bad. Effekt: 1,5 kW. TG2.
Ukjent, men eldre bereder.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Det vil være naturlig å skifte ut bereder ved oppgradering av boligen.
Elektrisk anlegg: TG2.
Sikringsskap er plassert i gang i 1. etasje.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning.
Sikringsskapet inneholder hovedsikring på 63A, 1 kurs på 20A, 2 kurser på 16A, 1 kurs på 13A og 2
kurser på 10A.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 06.11.23 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.