Byggemåte
Selveierleilighet i småhus, oppført i 1937. Leiligheten har normal standard i forhold til alder og tidspunkt
for moderniseringer. Bygget og leiligheten er jevnlig vedlikeholdt. Felles bygningsmasse inngår i
sameiets vedlikeholdsansvar. Dersom ikke annet er angitt er bygnings-/bestanddeler gitt TG0 eller 1.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere
undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Drenering
Tilbakefyllt med masser av ukjent type/alder. Antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. I følge tidl.
salgsoppgaver har tid. eier skiftet utvendig drenering på nordøstvegg og sørøstvegg. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.
Konsekvens/tiltak:
- Innhent dokumentasjon, om mulig.
Grunnmur og fundamenter
Grunnmur i antatt betong eller betong med sparestein. TG2.
Vurdering av avvik:
- Stedvis mye avskallinger.
Konsekvens/tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige vannledninger av kobber fra 1971 (TG2). Avløpsrør av rørfornyet i 2021 (TG1).
UTVENDIG
Taktekking
Taktekking med sutak, lekter og betongtakstein. Taktekking ble skiftet i 2019 ifølge tidl. salgsoppgaver.
Veggkonstruksjon
Yttervegger i murkonstruksjon. Utvendig pusset og malt. TG2.
Vurdering av avvik:
- Stedvis mye avskallinger.
Konsekvens/tiltak
- Det må påregnes vedlikehold.
Takkonstruksjon/loft
Takkonstruksjon med tresperrer. Ikke besiktiget. TGIU.
Vinduer
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Stort vindu i stue samt vindu på soverom fra 2016.
Vindu i innvendig bod er også trolig fra samme tidsrom. Ett vindu i stue er fra 1974. Kjøkkenvindu er også
trolig fra samme tidsrom. Merk at vinduer i murvegger ikke er montert med beslag. Ved fuget løsning må
det påregnes oftere vedlikehold. TG2.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid (for vinduer som er av eldre
alder). Over halvparten av forventet brukstid er antatt oppbrukt.
- Det må påregnes redusert isolasjonsevne og risiko for punkteringer for eldre vinduer.
- Usikker tetting rundt vinduer. Det ble registrert antydninger til kondens.
Konsekvens/tiltak:
- De eldre vinduene må påregnes å skiftes ut i nær fremtid.
- Tetting rundt nyere vinduer bør kontrolleres.
Dører
Malt ytterdør i formpresset utførelse. Ukjent alder på dør. Mindre fuktmerker i nedre del (vurdert som
normal slitasje).
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Treplatting på ca. 14 m² i forkant av leiligheten.
INNVENDIG
Overflater
Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater hvor det var tilkomst for inspeksjon. Merk at leiligheten
var under utflytting på befaringstidspunktet, som begrenset tilkomsten. Overflater er en skjønnsmessig
vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og
merker, hull i vegger etter
bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på
tunge møbler etc. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med
laservater.
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger. Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller
nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da disse er oppført etter eldre forskrifter. TG2.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble ved stikkprøver målt mellom 0-20 mm høydeforskjeller gjennom rom i leiligheten. Normalt med
hensyn til alder.
Konsekvens/tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og illsted
Pipe:Teglsteinspipe.Sotluke i gang. Ildsted: Det er ikke montert ildsted. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak:
- Konf. feier ved innsetting av ildsted vedr. eventuelle behov for tiltak.
Rom under terreng
Det ble foretatt hulltaking mot påforet yttervegg. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier ved kontroll.
Det må alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra terreng for eldre bolig pga. eldre grunnmur i
kombinasjon med ukjent alder på drenering. Vurdering gjelder for det aktuelle området hvor det ble
foretatt målinger. Kjellergulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke
forveksles med dagens krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det vil alltid være noe større risiko
for f.eks. fukt fra grunn for denne type konstruksjoner av alder/byggeskikk. Det kan være skjulte forhold
som ikke er avdekket grunnet møblering, innbo etc.
Innvendige dører
Profilerte, formpressede innerdører. Profilerte kompaktdører til bad.
VÅTROM - bad 4,2 M²'
Generell
Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling. Inneholder baderomsmøbel med slette fronter,
heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil med belysning, veggskap, gulvstående toalett og
dusj med
foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte på
vegg.
Overflater vegger og himling
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater gulv
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se kommentarer under avvik. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
- Bom i flere fliser samt oppsprukkede fuger.
Konsekvens/tiltak:
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
Sluk, membran og tettesjikt
Plastsluk. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon
er ikke mottatt/kontrollert. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Manglende tetting rundt gjennomføring under servant.
- Ukjent alder på sluk.
Konsekvens/tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det bør tettes tilstrekkelig i overgang mellom vegg/rør.
Sanitærutstyr og innredning
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon
Elektrisk vifte på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, dusjvegg grenser mot
fellesareal. TGIU.
KJØKKEN - 7,3 M²
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask
m/avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Fliser over benkeplate og belysning under overskap.
Integrert ventilator. Integrerte hvitevarer: integrert stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin.
Frittstående kjøleskap m/frysedel. Komfyr fra Bosch og oppvaskmaskin fra Bosch. Frittstående kjøleskap
fra Beko. Konf. megler vedr. medfølgende hvitevarer.
Det er opplyst i tidl. salgsoppgaver at det er mulig å fjerne vegg mellom bod / innredet rom og kjøkken.
TG2.
Vurdering av avvik:
- Stedvis en del slitasje på innredning.
Konsekvens/tiltak:
- Det er forventbart med noen utbedringer.
Avtrekk
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger
Vannforsyningsrør av kobber. Stoppekran er plassert i luke v/ bod/innredet rom. Utvendig vannuttak mot
parkering.
Merk at stoppekran ikke ble funksjonstestet da denne var tapet fast, med tanke på risiko for evt. lekkasje.
TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Ukjent, men antatt eldre alder på enkelte komponenter.
- Kondens på stoppekran.
- Merker i himling som trolig følger vannrør (ukjent årsak).
Konsekvens/tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Stoppekran bør isoleres tilstrekkelig.
Avløpsrør
Avløpsrør av plast inne i leiligheten. TG2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ukjent, men antatt eldre alder på enkelte komponenter.
Ventilasjon
Naturlig ventilasjon via veggventiler og spalteventiler. TG2.
Vurdering av avvik:
- Stedvis begrenset ventilasjon i leiligheten.
Konsekvens/tiltak:
- Ventilasjonsløsningen bør forbedres.
Varmepumpe
Luft-til-luft varmepumpe fra Panasonic med innedel i stue. Varmepumpen ble produsert i 2020.
Varmepumpe er kun enkelt, visuelt kontrollert (det er ikke gjort funksjonstest). Det er ikke opplyst om
problemer med anlegget. Det anbefales å foreta jevnlig service og kontroll etter leverandørens
anbefalinger.
Varmtvannstank
Varmtvannsbereder på 116 liter fra Oso Hotwater, plassert på felles vaskerom. Modell: RS 120. Effekt: 2,0
kW.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert i bod / innredet rom. Automatsikringer (jordfeilautomater). Automatisk
strømmåler m/fjernavlesning. Sikringsskapet inneholder en kurs på 25A, 4 kurser på 16A og 3 kurser på
10A. Hovedsikringer på 32A. TG2.
Branntekniske forhold
Røykvarslere og brannslukningsapparat.
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN
Frittstående bod - bygningsbeskrivelse
Fundamenter og betongplate på grunn i betong. Trekonstruksjon med liggende, enkeltfals kledning.
Taktekking med betongtakstein. Det ble registrert stedvis kraftig fuktinntregning i bod. Det er ikke foretatt
tilstandsvurdering av boden. Det betyr at det kan være feil, mangler eller vedlikeholdsbehov som ikke er
videre omtalt i denne rapporten. Ukjent byggeår. Det må påregnes oppgraderinger.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 05.04.24 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.