Byggemåte
UTVENDIG
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå.
Taket er kun observert fra bakkenivå, og det foreligger ingen sikker vurdering av tekkingens faktiske tilstand. Aldersslitasje må likevel påregnes.
Mulige skader kan overses, og restlevetid er usikker.
Anbefales nærmere kontroll ved fysisk adkomst for å fastslå faktisk tilstand og behov for vedlikehold.
Takkonstruksjonen har valmet saltak i tre.
Kryploft besiktet via luke, noe begrenset tilkomst for vurdering.
Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 - 40 år.
Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år.
Skorstein over tak synes behandlet i senere tid.
Det anbefales jevnlig impregnering/behandling for å unngå
utettheter (hvert 5. år).
Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er10 - 30 år.
Takrenner og nedløp av plast, påregnelig med noen smålekkasjer i skjøter og iring i rennekroker og fester.
Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år.
Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.
Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Kledning malt i 2022.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vinduer hovedsakelig fra byggeåret, enkelte vinduer i kjeller skiftet i 2006/2015.
Glass i ett kjellervindu opplyst skiftet i 2021.
Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 -50 år.
Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Det er etablert en balkong i trevirke, tekket med glassfiber.
Det er etablert terrasse i tre bak garasje sør(2023), og boligdel vest.
Rekkverk mot nabo øst kledd og, lysarmatur montert i 2026. Arbeid utført av eier.
TOMTEFORHOLD
Det er ukjent byggegrunn.
Dreneringen er fra 1991.
Drenering fra byggeåret, bør spyles/vedlikeholdes med jevne mellomrom (ca hvert 10 år).
Bygningen har grunnmur i betongstein.
Terrengets utforming med belegningsstein i gårdsrom, og hageområde bestående av plen og terrasse.
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.
TILSTANDSGRADER :
Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og lignende.
Det er registrert totalt 5 stk. TG3, stk. TG2 og 23 stk. TG-IU i tilstandsrapporten.
Boligen har fått følgende TG3:
1. Utvendig - Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Teipet taknedløp sør/vest, påregnelig med nærmere kontroll/utbedring.
2. Utvendig - Vinduer
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i
trevirket.
Registrert råteskader i 2 stk stuevinduer 1. etasje sør. Vinduer gikk ikke opp.
Overliggende vinduer på soverom 2. etasje er noe strie å betjene.
Vinduer er fra byggeåret, normal slitasje i overflater, pakninger og beslag.
Tegn til kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften.
Vinduer med varierende alder, nedbrytning i enkelte
overflater som er mye utsatt for sol og fuktighet.
Kondensering/avskalling i enkelte vinduskarmer,
dette skyldes normalt for liten utskiftning av
inneluften.
3. Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Det er påvist andre avvik:
Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i tak/vegg og vinduer, noe som var normalt ved oppføringstidspunktet. Det er registrert innvendig kondensering på vinduer og dører. Manglende tilluftspalter ved dører medfører at ventilasjonen i boenheten ikke fungerer tilfredsstillende.
Bod i kjeller mangler ventilasjon. Ingen registrert
følgeskade.
4. Tomteforhold - Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Det er påvist andre avvik:
Terrenget fall stedvis inn mot grunnmur, dette øker fuktbelastning på grunnmur.
Det ble registrert noe høyere fuktnivå ved hulltaking på soverom i kjeller sør på befaringsdagen.
Noe retningsavvik/kjørespør i gårdsrom.
5. Våtrom - Kjeller - Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid.
Riss i sveiset skjøt på gulv, lav oppbrett av belegg omliggende røroppstikk i gulv.
Riss i sveiset skjøt og lavt oppbrett rundt røroppstikk kan redusere gulvets tetthet og gi økt risiko for fuktinntrengning og skader i underliggende konstruksjon.
Oppsummering av bygningsdeler med TG2:
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Veggkonstruksjon
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Utvendig > Dører
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Utvendig > Snøfangere
Innvendig > Overflater
Innvendig > Rom Under Terreng
Innvendig > Skorstein over tak
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Overflater Gulv
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Ventilasjon
Kjøkken > 1. Etasje > Stue/spisestue/kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater Gulv
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Boligen har fått følgende TG-IU:
Avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad:
Helse, miljø og sikkerhet:
Utvendig:
Manglende rekkverk trapp ved entre.
Manglende håndløper på kjeller vanger.
Innvendig:
Manglede håndløper på vegg til 2. etasje.
Manglende rekkverk på nedre del av trapp 1. etasje.
Rekkverk 2. etasje målt til 89,5, krav er 90 cm.
Rekkverk balkong er lavere en dagen krav på 100 cm.
Vinduer i kjeller tilfredsstiller ikke krav til rømning.
Avstand fra gulv til underkant av vindu må maks være 1 meter.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven, og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
