Standard
Boligen holder gjennomgående grei standard.
Kjøkkenet har innredning med profilerte og lyse fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er god skap- og benkeplass. Praktisk kjøkkenøy med ekstra oppbevaringsplass som også skaper en hyggelig sitte- og spiseplass på kjøkkenet. Det er kjøl/fryseskap og integrert oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn.
Badet holder fliser på gulv og vegger. Her er det dusj, servant og wc.
Første etasje består av en luftig og romslig stue. Det er god plass til både sofakrok og spisebord. Her er det muligheter for å lage til et ekstra soverom om det skulle være behov for det. Det er utgang til pent opparbeidet uteområde.
Praktisk vaskerom like ved inngangsdøren.
Det er tre soverom i loftsetasjen, samt en loftstue.
Toalettrom i loftsetasjen inneholder wc og servant.
Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det er registrert totalt 0 stk. TG3, 18 stk. TG2 og 0 stk. TG-IU i tilstandsrapporten. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Boligen har fått følgende TG2:
Enebolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Normal forventet brukstid for undertak og betongtakstein er ifølge SINTEF Byggforsk 30–60 år.
Tiltak:
- Når taktekking og undertak blir eldre, øker risikoen for redusert tetthet og lekkasjer. Dette kan medføre fuktinntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner, med behov for omfattende og kostbare utbedringer dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. Tilstanden bør overvåkes jevnlig gjennom visuell kontroll og vedlikehold. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må taktekking og undertak skiftes ut. Tidspunkt for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå og vil avhenge av eksponering og utført vedlikehold.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast, der overflatevann ledes bort fra konstruksjonen med drensrør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Normal forventet brukstid for takrenner i plast er ifølge SINTEF Byggforsk anslått til 20–30 år. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Byggeforskrift 1987: «Snø- og isdannelser på bygningen som kan medføre fare for ras mot beferdet område, skal hindres eller sikres.»
Tiltak:
- Aldersrelatert slitasje kan medføre redusert funksjon, lekkasjer eller brudd, med risiko for fuktbelastning på fasader, grunnmur og tilstøtende bygningsdeler. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. I denne regionen er det normalt begrensede snømengder, og forholdet medfører sjelden praktiske problemer. Ved spesielle værforhold kan det likevel oppstå situasjoner med nedfall av snø og is. Ved fremtidig omlegging av taktekking bør det vurderes montering av snøfangere i henhold til gjeldende forskriftskrav.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Bordkledningen går stedvis helt ned til terrasse. Avstanden mellom underkant kledning og terrasse er dermed for liten.
Tiltak:
- Manglende musesperre kan gi adgang for gnagere og smådyr inn i konstruksjonen. For liten avstand mellom kledning og terrasse øker risikoen for fuktoppsug, råteskader og mugg-/soppvekst, noe som kan gi redusert levetid på kledning og veggkonstruksjon. Det anbefales å etablere musesperre i nedre kant av konstruksjonen. Videre bør avstanden mellom terrasse og underkant kledning økes til minimum ca. 100 mm for å redusere risiko for fuktbelastning på kledningen.
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Værslitasje på karmer og rammer kan over tid føre til videre nedbrytning av overflater og trevirke dersom vedlikehold ikke utføres. Råteskader på glasslister kan utvikle seg videre dersom de ikke utbedres. Vinduer som tar i karm kan gi redusert funksjon ved åpning og lukking. Fuktskader på utforinger indikerer at det har vært eller kan være fuktbelastning ved vinduet.
Tiltak:
- Vinduer som tar i karm bør justeres for å sikre normal funksjon. Råteskadede glasslister bør skiftes ut. Vinduskarmer og rammer bør vedlikeholdes med nødvendig overflatebehandling for å begrense videre slitasje og skadeutvikling. Fuktskadede utforinger bør utbedres.
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er registrert rustdannelse på hengsler på balkongdør. Ytterdøren har enkelte kosmetiske skader. Det er videre montert katteluke i balkongdøren.
Tiltak:
- Rustdannelse på hengsler kan over tid påvirke funksjon og levetid på beslagene. Kosmetiske skader har i hovedsak estetisk betydning. Montering av katteluke bryter dørens isolasjonssjikt, noe som kan gi kuldebro og økt varmetap. Gjennomføringen kan også gi økt risiko for fuktpåvirkning i dørbladet over tid. Rust på hengsler bør behandles og beslag vedlikeholdes eller skiftes ved behov. Dersom man ønsker å redusere varmetap og fuktrisiko anbefales det å fjerne katteluken og utbedre dørbladet, alternativt vurdere utskifting av døren.
Utvendige trapper,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er registrert sprekker i enkelte fliser samt slitasje og stedvis svekkede fuger.
Tiltak:
- Sprekker i fliser og slitasje i fuger kan føre til videre skadeutvikling. Fukt kan trenge ned i sprekker og ved frost gi frostsprenging, som igjen kan medføre ytterligere oppsprekking og løsning av fliser over tid. Skadde fliser og svekkede fuger bør utbedres ved behov for å begrense videre skadeutvikling.
Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett og laminat. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har fabrikkmalte takplater.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak:
- Estetiske forhold og mindre overflateavvik påvirker ikke bygningens funksjon, men kan ha betydning for helhetsinntrykket. Det er ikke behov for tiltak utover normalt vedlikehold og eventuell oppfriskning av overflater der det er ønskelig av estetiske grunner.
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Enkelte innvendige dører har noe slitasje og skader. Enkelte dører tar i karm og har behov for justering.
Tiltak:
- Forholdet vurderes som kosmetisk og har ikke betydning for funksjon. Overflatebehandling eller utskifting av dørblad kan vurderes ved behov. Dører som tar i karm kan gi økt slitasje på karm og dørblad, redusert funksjon og risiko for skader på overflater og beslag ved bruk. Det anbefales å justere dører slik at de går lett og uten friksjon mot karm.
Våtrom
Etasje > Bad /vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til ca. 10mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca. 70mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak:
- Utilstrekkelig fall mot sluk kan medføre at vann ikke ledes effektivt til sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger på gulv og kan over tid gi økt fuktbelastning på overflater og underliggende konstruksjon.Det anbefales å etablere tilfredsstillende fallforhold ved fremtidig oppgradering av badet. Inntil eventuell rehabilitering bør bruk tilpasses slik at unødig vannsøl på gulv begrenses.
Etasje > Bad /vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Forventet normal brukstid for plastsluk er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 50 år. Normal forventet brukstid på smøremembran er er 10-30 år
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig.
Etasje > Bad /vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er registrert riss/sprekker i sanitærutstyr (servant) på våtrommet. Videre er det påvist skader på baderomsinnredning.
Tiltak:
- Riss i servant er vanligvis overfladiske skader i overflate eller glasur. Forholdet har i hovedsak kosmetisk betydning. Skader på innredning kan påvirke utseende og levetid på komponentene. Det er normalt ikke behov for tiltak knyttet til mindre riss i servant utover eventuelle kosmetiske utbedringer. Skadet innredning kan repareres eller skiftes dersom man ønsker å forbedre utseende eller funksjon.
Kjøkken
Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kjøkkeninnredningen fremstår i normal god stand, men det er registrert enkelte mindre kosmetiske skader på fronter.
Tiltak
- Forholdet har i hovedsak estetisk betydning og påvirker ikke kjøkkeninnredningens funksjon. Det er ikke behov for tiltak utover eventuelle kosmetiske utbedringer dersom man ønsker å forbedre det visuelle uttrykket.
Spesialrom
Loft > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Boligen har eget toalettrom med vegghengt toalett og innredning med heldekkende servant.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Toalettrommet har ikke ventilering fra rommet. I henhold til NS 3600 forutsettes mekanisk avtrekk for å kunne oppnå tilstandsgrad 0 eller 1. Det er heller ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Tiltak:
- Manglende ventilering kan gi redusert luftutskifting i rommet. Manglende løsning for synliggjøring av lekkasje fra innebygget sisterne øker risikoen for at eventuelle lekkasjer ikke oppdages, noe som over tid kan medføre fuktbelastning og skader i veggkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk fra toalettrommet. Videre anbefales det å etablere løsning for synliggjøring av lekkasje fra innebygget sisterne, eksempelvis ved montering av godkjent lekkasjeboks eller lekkasjepose. Alternativt bør dokumentasjon på korrekt utførelse fremlegges.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Det er kobberrør som røropplegg i boligen. Vannrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år
Tiltak:
- Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.
Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør i plast er i følge Sintef byggforsk ca 50 år
Tiltak:
- Selv om plastrør normalt har lang levetid, vil aldring, temperaturvariasjoner og kjemisk påvirkning over tid kunne føre til sprekker, lekkasjer eller deformasjoner i skjøter og bend. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da rørene fungerer som tiltenkt i dag. Ved oppgradering av våtrom eller ved fremtidige vedlikeholdsarbeider bør utskifting vurderes for å sikre god driftssikkerhet og redusere risiko for lekkasjer.
Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Mekanisk avtrekk fungerer kun på full styrke.
Tiltak:
- Redusert reguleringsmulighet kan gi mindre fleksibel styring av ventilasjonen og kan medføre unødvendig høy drift eller støy. Det anbefales å kontrollere anlegget for å avdekke årsak til forholdet. Justering, reparasjon eller utskifting av bryter/styring kan være aktuelt for å gjenopprette normal funksjon.
Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Normalt forventet brukstid på varmepumper er 12-15 år.
Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1992. Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Normal forventet brukstid på utvendig drenering er ifølge SINTEF byggforsk 20-60 år.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Det er registrert avvik mellom dagens planløsning/fasade og godkjente og byggemeldte tegninger. På loftet er planløsningen endret i forhold til tegningene. Videre er bod i 1. etasje i dag innredet og benyttet som vaskerom. Det er også registrert avvik på fasade, hvor det på dagens løsning er etablert takoverbygg ved inngangsparti som ikke fremkommer på godkjente tegninger. Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse endringene er omsøkt eller godkjent av kommunen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Garasje
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Enebolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.
Garasje
Standard :
Normal garasje standard.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.
