Leiligheten ligger på Apenesfjellet, sentralt i Fredrikstad.

Det er gangavstand til sentrum hvor du finner det meste av servicetilbud og fasiliteter som blant annet kino, gågate, kulturhus, diverse forretninger m.m. Det er også kort vei til Torvbyen kjøpesenter og bryggepromenaden med flere shoppingmuligheter og dagligvarehandel.

Det er bussholdeplass i nærheten av leiligheten, og en liten spasertur unna finner du jernbanestasjonen.

Dessuten ligger Fredrikstadmarka med fantastiske turområder like i nærheten. Det er opparbeidet lysløyper og skispor på vinterstid.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Fra St. Croix krysset, følg St Croix gate retning sentrum ca. 150 meter og ta til høyre inn på Berggata. Ta så første til venstre inn Enghaugsgata og du får eiendommen på høyre hånd etter ca. 50 meter.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 257 kvm, Eierform: Eiet tomt. Foruten den bebygde delen av tomten er det felles bakgård for alle eierseksjonene. Her er bakken belagt med betongstein, og utenfor seksjonen er det en felles platting.

Taktekkingen er av betongtakstein.

Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.

Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse.

Fasade/kledning har stående bordkledning og liggende bordkledning.

Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.

Malte trevinduer med 2-lags glass.

Til leiligheten er det en brann- og lydklassifisert entredør i lakkert utførelse.

Felles utvendig steintrapp med stålrekkverk.

Natursteins grunnmur med kjeller og krypkjeller.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 02.09.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Takstmannen har utarbeidet en tilstandsrapport med gradering av eiendommens tilstand.

En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand med synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen. Rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 0 er det ingen avvik. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 1 er det mindre avvik. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 2 angir mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2 som ikke krever umiddelbare tiltak eller vesentlige avvik som kan kreve tiltak. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 3, har store eller alvorlige avvik. Der det er angitt Tilstandsgrad IU er det ikke undersøkt eller bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelse.

I følge tilstandsrapport er det registrert følgende avvik på tilstandsgrad:

TG 3:

- Ventilasjon: Ingen ventilering utover åpning av vindu. Det er ingen spalte for overstrømning mellom rommene.

- Elektrisk anlegg: Løse kabler genererer TG 3 etter NS 3600, og disse må festes for å lukke TG 3 avviket. Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget i løpet av de siste 5 årene. Det anbefales på generelt grunnlag en gjennomgang av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

- Branntekniske forhold: Slokkeutstyr er mer enn 10 år gammelt.

- Bad/vaskerom generelt: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG IU:

- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

TG 2:

- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Kledning er stedvis avsluttet helt tett ned mot beslag, noe som skaper fuktopptrekk og råte.

- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det registreres eldre misfarging av fukt/svertesopp i undertak.

- Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

- Fellesdeler: Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

- Innvendige overflater: Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 20 mm innenfor en måleavstand på ca. 2 meter i kjøkkenet, og det ble målt en høydeforskjell på ca. 20 mm gjennom rommet i den ene stuen.

- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappene har en eldre standard med brukslitasje.

- Innvendige dører: Dels noe behov for justering da et par dørblader tar imot karm/terskel. Stedvis noe oppsprukket/avskalling av maling.

- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør.

- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør i kjeller er ikke forskriftsmessig festet.

- Overflater og innredning kjøkken: Kjøkkenet har en eldre standard med brukslitasje, og man må kunne forvente behov for oppgradering for å imøtekomme dagens krav til standard.

For øvrig er det kun mindre avvik med TG 1 og TG 0.

Leiligheten ligger i 1. etasje og inneholder:

Kjøkken, stuer, bad/vaskerom, soverom og bod (innredet soverom).

Det medfølger en bod på ca. 2 kvm i nabobygning.

- BRA-i (internt bruksareal): 72 kvm

- Totalt BRA: 72 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 72 kvm, Bruksareal: 72 kvm, BRA-i: 72 kvm

I en ærverdig bygård omgitt av byens rike historie og kulturarv, ligger denne sjarmerende leiligheten. Beliggenheten i sentrum gir umiddelbar tilgang til byens mange fasiliteter, samtidig som man her bor i et tilbaketrukket område preget av arkitektonisk harmoni og tradisjon.

Bygården med stolt byggeskikk fra ca. 1890 fremstår som et naturlig innslag i det historiske bybildet.

Leiligheten har bevart flere av de opprinnelige kvalitetene som var typiske for perioden og er særlig merkbart i de romslige stuene med god takhøyde, store sprossevinduer og rikelig med naturlig lys. Disse elementene gir både en følelse av luft og rom, og et tydelig ekko fra fortidens byggestil og levesett.

Kjøkkenet har en eldre, men velholdt innredning med profilerte fronter, en stil som kan spores tilbake til tidligere tiårs estetikk. Mellom benk og overskap er det lagt klassiske fliser, og kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer som følger med salget. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Det er to romslige stue som er innredet med salong og spisestue. Lyse og triverlige oppholdsrom som har godt med naturlig lys inn. Det er en eldre flott vedovn installert i stuen.

Badet er oppgradert med moderne komfort, men har samtidig et tidløst uttrykk med fliser på både gulv og vegger. Det er varmekabler i gulvet. Badet innehar dusjkabinett, servant med underskap, speil, høyskap og toalett. Det er opplegg for vaskemaskin på badet. Alt integrert på en måte som ivaretar både funksjon og stil.

Leiligheten inneholder ett soverom og har i tillegg innredet en bod til soverom.

En praktisk utebod som gir gode muligheter for lagring.

Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.

Elektrisk anlegg med 2x40 AHS, og diverse kurser med skrusikringer og automatsikringer.

Gulvene har lakkert furu. Vegger har malt glassfibervev og malt brystpanel. Himling med malte plater.

Det som virkelig skiller denne boligen fra mengden, er den historiske atmosfæren som preger både bygningen og interiøret. Her bor man med sjel og karakter, i en leilighet som bærer byens historie i veggene, midt i Fredrikstads levende sentrum.

Oppvarming med elektrisitet og ved.

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Offentlig tilknyttet.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

- Dok. 8548, datert 29.06.2005 - Seksjonering.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Eiendommen ligger i regulert område og omhandles av reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for rådhus og kulturbygg i Lykkebergområdet.

Gnr. 300 Bnr. 408 Snr. 1 i Fredrikstad kommune

3 250 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 81 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 250 000,-)) 11 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 94 500,- (Omkostninger totalt) 3 344 500,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Marianne Habberstad

Sameie: Boligsameiet Enghaugsgata 10, Orgnr: 993050504

Eierseksjonen hører til boligsameie. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie lf. eierseksjonsloven §23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Gjensidige

Formuesverdi som primærbolig kr 755 761 per 31.12.23 Formuesverdi som sekundærbolig kr 3 023 042 per 31.12.23

Felleskostnader pr.mnd kr. 3 836,-

Felleskostnader inkluderer: Kommunale avgifter, lån/avdrag, forsikring og vedlikehold

Sameiets samlede fellesgjeld er i følge regnskap pr. 02.09.2025 kr 570.754,-

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30.

Inkludert i felleskostnader.

I tillegg til felleskostnader må man påregne utgifter til strøm, forsikring og tv/internett.

Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette er ikke uvanlig for boliger oppført på denne tiden, da slike dokumenter ofte ikke ble utstedt eller arkivert på samme måte som i dag. Kjøper gjøres oppmerksom på forholdet og oppfordres til selv å undersøke muligheten for å innhente ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse hos kommunen. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for kostnader eller konsekvenser som kan følge av manglende ferdigattest eller brukstillatelse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det foreligger kun en planskisse fra seksjoneringsbegjæringen. Planskissen angir rommet på innsiden av badet som en bod. Ved befaring fremstår dette rommet som innredet og tatt i bruk som et soverom, hvilket ikke stemmer overens med benevnelsen i planskissen. Det foreligger ikke dokumentasjon på at det eventuelt er søkt om bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (soverom).

Følgende arbeid er utført i senere tid iflg eier:

Nye vinduer, felles inngangsdør og listverk og forbundet med dette, i regi Sameiet 2022, IF Bygg AS.

Maling av utvendig kledning og utskifting av noen panelbord, 2022, IF Bygg AS.

Noen nye panelovner, 2022 egeninnsats.

Restaurering av peisovn, 2023, Bunæs antikke ovner.

Ny termostat varmekabel bad, 2024, vennetjeneste (faglært elektriker).

Ny varmtvannsbereder, 2025, Rørhjelp AS.

Nytt dusjkabinett m/ integrert armatur, 2025, Rørhjelp AS.

Nytt kjøkkenarmatur, 2025, Rørhjelp AS.

Nye stoppekraner kjøkken og bad, 2025, Rørhjelp AS.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.